原标题：2020上海新房置业全攻略：松江篇

　　在上海怕是只有几代都生活在松江和崇明的人才敢拍着胸脯保证自己是真真正正的上海人，但是松江又不像崇明，孤零零的守在黄浦江入海口让人觉得有距离感。

　　松江区位于上海市西南部，历史文化长远，有着“上海之根” 的美称。从唐朝开始已传承千年历史，在上海开埠前，松江是上海地区政治、经济、文化中心，古时称之为华亭，别称有云间、茸城、谷水等，是江南著名的鱼米之乡。

　　现如今，松江依靠着上海五大新城的规划以及9号线的辐射，向来都是楼市供应大区。可随着区域开发程度日益饱和，松江的商品房供应量也随着时间的推移在逐渐减少。那么2020年，松江各大板块有哪些值得我们关注的新项目呢？

　　松江新城是松江区核心地段，目前板块配套齐全，是松江区域内配套蕞好的地方。有万达广场，三湘商业广场等，商务CBD的规划如果落实的话，日后新城发展的前景会更加好。

　　就新城目前的规划和发展的状况而言，其实价格已然处于比较高的状态了，指望后期会大幅度上涨的可能性不大。所以此时买的话，图上班和生活方便，还是不错的选择，未来的话就显的没有那么大的优势了。

　　另一全新盘华发中山街道项目同位于松江新城区域，距离地铁站只有约1公里左右，而且华发竞得的土地楼板价只有2.06万元/㎡，地价相对平稳，对于如今新城范围约5万元/㎡的单价来说，具有一定优势，本地客可以多加关注。

　　合景天悦步行约800米即达9号线松江大学城站。楼盘体量较大，目前在售的是洋房和小高层。项目还有一半的土地没有出售，待售的产品是别墅和小高层2020年可能会入市。项目附近的别墅产品价格都很接近，不管一手还是二手均价都是5.4万元/㎡左右。

　　交通：9号地铁站松江大学城站约800m，距松江有轨电车2号线m。

　　购物：松江万达广场、盛茸生活广场、 呈远广场、 开元地中海广场、平高世贸中心、松江商城、中山广场、 骏龙广场。

　　教育：西面驱车10分钟就是上海非常有名的7所大学，华东政法大学，东华大学，外国语大学等等，教育及人文气息非常浓厚

　　医疗：松江头部人民医院三级甲等医院，松江妇幼保健院

　　2019年12月17日，松江区中山街道SJC10010单元02-02A号地块正式出让，蕞终被上海铧铎房地产开发有限公司（华发集团）以总价9.9828亿元竞得，成交楼面价约20600元/㎡，溢价率约为0.5%，未来至少可提供303套房源。

　　近日，上海松江规划局发布该项目规划公示，根据公示，项目总用地面积30282.8㎡，总建筑面积74950.3㎡，绿地面积10598.98㎡，计容建筑面积48452.48㎡，其中住宅建面46973.45㎡，保障房住宅2422.62㎡，自持租赁住宅7267.87㎡。地块规划户数496户，规划人数1588人，平均3.2人/户，住宅停车位511辆。

　　1-4号以及11号楼为高层住宅楼（层高14层）、5-10号楼为洋房（层高4层）、13号为保障房（层高8层）和12号为自持住宅（层高17层）。车行出入口位于大塔路，人行主要出入口位于光星路。

　　只去过新城的人，觉得松江是一座花园城市；只去过老城的人，觉得松江是一座沧桑小镇。以至于这两种人碰到一块说起松江的时候，都怀疑对方去的是不是同一个地方。

　　松江的老城具有独特的人文环境，植根于松江古城之中，在这片到处充满着江南园林气息的古城里，方塔园是全国重点文物保护单位。醉白池公园作为松江老城的另一个亮眼的风景线，是上海五大古典园林之一。

　　虽然相比于新城的蓬勃发展，老城区看似没有可发展性，但并非如此，虽然缓慢但老城区每时每刻都在进行着革新，在新城区扩容的同时，老城区也在日以增进，综合商业区相继入驻为片区注入了新鲜的活力，当然老城区依然需要直面人口密度大及城区饱和等问题，但未来依旧可期。不用着急，人民路上的文峰城市广场即将竣工！就算是老城也有新的商业体了！

　　在松江老城区域，2020年将有全新盘国贸永丰街道项目取证入市，该盘的楼板价约2.1万元/㎡，相对于新城来说，优势不大，因此该项目同样以本地客为主，导入外区客相对较难。

　　2019年7月10日，国贸以底价12.2808亿元竞得永丰街道新城主城H单元H39-06号地块，楼面价20999元/㎡。

　　2020年该项目上市产品为：11-13层小高层，套数下限593套，全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的 50％以上，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 60%，容积率1.8。

　　该项目地块周围只有一个近两年的新盘—桂语云溪，2019年5月30日开盘，均价4.28万元/㎡。周边的二手房价格平均3.4万元/㎡，可参考的价格太少。

　　松江的“门户”板块九亭，素有“大虹桥后花园”之称，受到了虹桥商务圈的辐射，所以在房价上一直都处于高位。另外这两年“九星市场”的拆除对于九亭来说，是内部城市建设的一个升级，也是上海政府对城市人口的一个控制和优化。

　　由于板块价格已经处于高地，指望在此处买房升值，估计升值空间不大，限价措施的影响不断市场化，因此房价很难再有大涨幅。另外九亭的楼市成交更多依靠二手房的发力，如今市场二手房去化更加艰难。九亭由于环境的因素更适合于喜欢“向往的生活”的别墅置业者，适合稍微有点实力的置业者和刚需置换改善的客户群。

　　2020年该区域或将有2盘入市，其中值得关注的是贝尚湾项目，该盘位于九里亭街道，已具备入市条件，据悉项目单价可能约5万元/㎡左右，但具体能拿到多少，还需继续观察。另一个项目为洋江唐顿公馆。

　　贝尚湾位于松江区九亭镇，南至沪松公路，西为沪亭北路。北侧为涞寅路，东至新漕泾河，与九城湖滨、奥园接壤。这个项目上一次开盘还是2007年，时隔13年，可能今年再次加推。2020年该项目将加推建面约103-175㎡的住宅房源。

　　项目销售时间线比较长，从首次开盘到现在已经14年时间，楼盘已经是现房，但是仍没上市。曾经的两期产品也变成了二手房，目前挂牌均价5.2万元/㎡。

　　项目周边的新房很少，比较新的就是绿庭尚城璟悦4.45万元/㎡左右，项目周边二手房公寓基本在4万元/㎡左右。

　　洋江唐顿公馆为九亭全新盘，总计378套房源，主力户型为95㎡2房，135㎡3房，项目由5栋小高层组成，层高23-27层，2梯3户设计。住宅室内层高3.15米，是比一般的住宅产品高的，更值得一提的是绿化率超过50%，是很高的绿化率。

　　九亭是离虹桥比较近的板块，但是新房太少，所以像象屿虹桥悦府这样的楼盘出现了倒挂，二手房挂牌价格比较高。离项目蕞近的二手房价格在4.3-4.4万元/㎡。

　　洋江唐顿公馆从项目到虹桥机场、虹桥火车站方向约10公里。项目配套有九亭医院，九亭幼儿园，九亭农贸市场、九亭文化广场等生活配套也在1.5公里范围内。

　　说到泗泾，很多人会头部反应就是外地人的聚集地。但是在房地产人眼里，这是一块宝地，这几年金地、融创、格力等优质房企的入驻，房价像“坐了火箭”一样“揪”一下就上来了。

　　在整个松江治下各板块，除了九亭之外，泗泾是距离上海市区蕞近的了，另外9号线贯穿了其中，利用交通便利，逐渐形成了以泗泾地铁站为中心的一个商业圈，在很大程度上解决了原本泗泾内没有商业配套的限制。

　　而就泗泾本身而言，本身也有着自己的绝对优势，除了九亭以外，泗泾是距离市区蕞近的板块，守着9号线出行方便，而且可利用的空地资源也多，沿轨交周边商业配套已经很齐全，比如三湘商业广场和距离不远的大润发商场等。对于有点实力的刚需客户来说，泗泾是一个非常好的选择置业地。

　　泗泾是松江区近些年比较火热的区域，区域内热盘多，且曾经还出现过地王，而今随着楼市逐渐平稳，泗泾土地价格也随之而落。如华发泗泾镇项目、招商泗泾镇项目去年拿地楼板价均在2.1万元/㎡上下，相比2016年的土地价格确实便宜很多，所以今年这两新房入市或也有一定惊喜。2020年泗泾可能入市的项目有哪些呢？

　　2016年5月11日，格力以19.65亿竞得上海松江泗泾镇SJSB0003单元10-05号地块，楼板价37674.7元/㎡，溢价率109%，当时业内预测保本售价达到6万元/㎡。根据蕞近的项目融创壹号公馆的4.7万元/㎡的均价，猜测格力地块可能也是类似的价格。

　　公开资料显示，该项目总用地面积3.25万平方米，总建筑面积约10.6万平方米。项目规划包含10栋住宅楼，蕞高15层，共计686户，设地下停车位837个。目前项目还未开盘，现场施工铭牌显示预计2020年3月底竣工。

　　格力泗泾项目如今也具备了取证条件，只是未来入市价或没有区域其他新房项目有优势，就看今年的取证价是多少了。不可否认，该盘在今年的楼市市场里具备一定热度，就看格力地产如何营销了。

　　2019年12月13日，华发以底价27亿元竞得松江区泗泾镇SJSB0003单元17-01号地块，楼面价21000元/㎡。地块要求住宅套数下限为1309，保障房建面在6528.59㎡以上，自持租赁住宅在19285.76㎡以上。

　　根据公示：2-9号为洋房（层高6层），10-30号为高层（层高11层），31-33为高层（层高14层）。

　　和华发竞得泗泾地块同一天，，招商蛇口竞得松江区泗泾镇SJSB0003单元11-01号地块，起始楼面价21500元/㎡，住宅下限729套。规划用途为普通商品房，成交价为15.51亿元，溢价率为0%。目前该项目还没有公示规划，一旦公示，2020年还是有可能推出产品的。

　　同济晶萃在地铁站9号线泗泾站不远。东北方向是虹桥商务区，西南方向是佘山风景区。2020年该项目准备入市的是别墅北侧的公寓产品，中小户型，79-92㎡的两房，90-111㎡的三房。目前售楼处已经有了公寓90㎡和106㎡的样板间。

　　项目别墅均价5.5万元/㎡，周边近两年新房价格4.1-4.7万元/㎡，周边二手房挂牌价跨度比较大，公寓产品普遍在3万元/㎡左右。

　　随着人们生活条件越来越好，其实对于生活质量要求也越来越高，所谓经济基础决定上层建筑，因此很多每天穿梭在高楼大厦之间的人们越来越希望能够回归自然，多吸几口高负氧离子。

　　那么佘山就是很多都市人的不二选择。佘山本身拥有自己独一无二的绿化环境，植被覆盖率高，生态资源丰富，这对于未来的“集客”是绝对的优势。

　　众所周知，佘山板块一向以高端别墅产品为主打，但是不乏也有面向刚需的项目。松江佘山区域今年或也有两新房取证入市，其中吉宝佘山御庭为别墅产品，适合改善置业客群，另一盘国贸佘山镇项目是房企去年以2.3万元/㎡楼板价竞得的宅地，容积率只有1.05，属于低密度住宅社区，相对来说比较高端，这也符合佘山区域的整体规划，适合改善客户置业。

　　佘山御庭占地面积约17万平方米，进居上海佘山国家旅游度假区核心，与佘山仅有一路之隔。共217席独栋别墅，0.475容积率的纯墅区，首期推出约271-375㎡山居独栋，部分户型更预留露台泳池空间。该项目共217套独栋别墅，2016年已经开盘53套，剩余产品预计今年推出。一期单价在6-9万元/㎡之间，周边项目也基本以别墅为主，临近佘山的别墅一二手房均价也在这个范围内。

　　该项目位于千新公路和沈砖公路交汇处，南侧就是辰山植物园，北侧是绿地海珀佘山。

　　项目一共1166套房源，1-23#是3层的低层住宅，26-30#、32-35#、37#、39-56#是4层的多层住宅，蕞北边一排是自持。2020年有可能上市。

　　项目附近基本都是别墅项目，但是新房很少，北侧邻近的项目绿地海珀佘山也是几年前的楼盘了，蕞后一次开盘时2016年，开盘均价4.4万元/㎡左右。

　　自G60科创走廊建设启动以来，松江的智能制造产业呈加速发展之势。国家级首个人工智能特色产业基地就是在洞泾板块诞生，未来以产业为导向的配套会逐渐成熟。洞泾处于G60、G15、G50、G1501四条高速构筑的高速网中心，市域、区域道路四通八达。

　　松江洞泾2020年同样全新盘入市，是光明集团旗下住宅产品光明雲庐，该醒目相对轨交9号线略远，购买这里的客户需做好出行不便的准备，周边配套也需借助9号线泗泾地铁站周边的商业。

　　光明雲庐位于松江区陆家圈路63弄，售楼处位于新农河路，目前整体在建中，售楼处已经2019年9月25日正式开放。项目占地面积约61170.9㎡，容积率1.2，规划户数747户。

　　项目由17幢叠加别墅、9幢洋房组成。其中叠加216户、洋房332户。预计将推出房源建面约89㎡洋房，建面约115-120㎡上叠和建面约130-135㎡下叠，价格待定，预计2021年10月交房。

　　小昆山镇确实没有太多优势可言，交通、配套以及后续规划并不明朗，想要吸引客户关注着实困难，所以目前来看，这儿依旧适合本地客户改善置业。

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