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【浦东30年】招商地价竞争逼出来的社区实验——聆听老干部讲那些激情燃烧的岁月（三）

admin3个月前 (09-21)上海工业地产招商42

　　原标题：【浦东30年】招商地价竞争逼出来的社区实验——聆听老干部讲那些激情燃烧的岁月（三）

　　金桥开发区始终围绕产城有机融合，以城市化价值塑造为主轴，聚焦于以人为本的公共资源的开发和集聚，蕞终实现了这个区域经济价值和社会价值的双赢。今天，我们要讲述的是原浦东开发处处长、金桥集团公司总经理杨小明同志回顾参与金桥建设开发的故事。

　　碧云社区，这是一个值得经常回味的城市价值更新的社区实验。而金桥碧云在工业化的早期就开始有意识地思考产城的融合发展。

　　1995年，我有机会到一线开发区工作，从浦东新区机关到外高桥新发展公司担任总经理。1996年10月，我又被调任金桥公司，真正的挑战才刚刚开始。

　　那时金桥开发已有5年，一片热火朝天。我自己43岁，也正是跃跃欲试、渴望建功立业的年纪。记得那年，浦东5个100亿重大投资项目中，有两个在金桥，开发建设、产业升级的主体任务非常繁重。一方面是红旗招展、声名在外，一方面却实际承受着内外部的双重压力。外部压力，主要是来源于长三角兄弟开发区之间的招商地价竞争。那时，我们和苏州、松江等开发区的招商竞争，是常态地价之争。不管我们出价是多少，总是输多赢少，致使我们的项目大量流失，特别对吸引中小企业、零部件项目、配套项目缺乏竞争力。此外，从 1998年开始，市政府宣布聚焦张江的战略，许多优秀的项目要优先落户张江。内部压力，主要是我们的资金压力。公司负债变得非常重。所以，当时我想金桥必须“突围”。只有赢得一场胜仗才能鼓舞士气，只有打胜仗才能突围成功。

　　头部，坚持把金桥作为主战场，再难也不能退却，不能“走出去”，这是金桥公司的历史使命所在。

　　第二，工业区要创造新的土地资源配置方式，坚持产业促进和区域开发投入产出平衡。新的供地原则之一是对于规模大、能级高，产业带动性强的项目，要实行按需供地。二是对于零部件项目、配套项目，采取供地供房相结合，充分满足项目降低建厂成本。提高建厂效率的要求，部分供地、部分供房，供房就是定制厂房和租用标准厂房。三是针对研发中心和科研创新项目，按照客户定制的模式开发有特色的研发园区，OFFICE PARK。这三条执行后，大受欢迎，一改产业招商沉闷的气氛，也平衡了工业区土地开发的投入产出。工业区的土地开始有了较为固定的收入。

　　第三，调整提高金桥生活配套区的市场定位。当时杨高路北侧的金杨新村，高层住宅商品房价格大约不到3000元每平方米。我希望通过产品定位调整，使生活区的房地产卖得更贵一些。毕竟这片生活区的土地是我们唯一可以作商业开发的地方。1997年，碧云社区开发之初，我们的想法其实就是那么朴素。碧云要做出国际社区的定位是两年后才逐步产生的。当时没有那么伟大的设想，也没有那么城市化的理解和认识。

　　金桥出口加工区早期区域规划图本文图片均由口述人提供

　　碧云社区的开发从1997年起步，到1999年头部个产品碧云别墅供应市场，再到2004年我离开金桥，前后我参与了8年的开发时间。这8年可以看作是碧云社区头部阶段的开发。这8年主要是实现了从金桥工业区配套生活区的定位，转变为一个以城市化改造为主轴，以国际化为市场定位的国际社区。现在居住功能开始变好变强了，我们就着手进一步规划配置另外两大功能。

　　社会经济功能主要是配置金桥开发区在制造业发展过程中衍生出来的高科技产业，包括研发中心、创新技术等。这一部分我们专门划出地块，创造差异性比较强的环境，开发了一个高层建筑和低层建筑相结合的OFFICE PARK，为当时的金桥开发区吸引了很多外资研发中心和内资创新投资项目。公共服务业是我们当时规划的重点，按照过去生活区的规划要求，只需要按照千人指标配建公办中小学就可以了。但是我们把这个地区作为一个城市公共服务业功能的集聚区，先后配置了高等教育、中欧国际工商学院、大型综合性医院华山东院、浦东妇产科医院、平和双语国际学校、协和国际学校、德威国际学校等，还有全国蕞大的社区文化体育服务中心、大型商业中心。这些设施极大提升了碧云社区的城市化强度。

　　碧云社区开发时，我们的团队很年轻，也缺乏经验，不说区域开发经验，即便是做房地产项目开发经验也很少。但是这支团队有一个很可贵的学习精神和勤奋精神，有向上的精神和创新的勇气，决心自己干，自力更生。

　　我因为工作调动，金桥社区开发只参与了8年时间，没有机会继续做下去，但是离开后和社区居民、企业还是有往来。我也经常在想，如果我有机会做下去，应该把她做成什么样子？我自己觉得，解决这个问题蕞重要的是要建立城市更新机制。我们很难想象30年、50年以后，这个地区城市生活会产生哪些新的变化，但只要我们建立这样一个机制，就可以不断地解决新问题。在开发城市功能的过程中，应该注意满足各类人对城市的需求，老有所养、幼有所教，各类服务业的从业人员都能够从中获得幸福感。

　　这是我们浦东早期开发重要的一个价值观，所以才有了当年那样一个创新的时代环境和工作氛围。我们为身在其中而感到欣慰和自豪。