原标题：一文通透：上海产业地产生存法则

　　来源：方升园区大会（ID：CIPC_2007）

　　上世纪90年代起，区域蓬勃发展的关键力量就是产业园区，其中涌现出了一大批以张江高科、漕河泾、金桥为主的国有园区企业。时至今日，国有园区仍然是上海市发展的重要推动力，但民营产业地产企业也依靠独有的产业园区运营能力逐渐在上海站稳了脚跟。在全新的产业发展过程中，这势必会为更多希望布局上海的民营产业地产企业提供更大的机遇。那么，如何准确地理解上海产业地产企业呢？

　　随着《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》的正式出炉，明确了临港新片区集成电路、人工智能、生物医药、民用航空等前沿产业定位，并提出了2035年临港新片区区域生产总值超过一万亿元人民币的发展目标。

　　在2018年，浦东大开发后的第28年，浦东新区GDP首破一万亿元人民币，这意味着临港新片区需要在16年内再造一个目前的浦东。这对于临港集团来说是一个巨大的挑战，同时也体现出产业地产企业对于区域经济发展起到的巨大作用。

　　上海是我国蕞大的经济中心城市，地理位置、城市配套、产业基础、人才储备都处于全国乃至全球领先地位，在新兴产业发展方面具有鲜明优势。临港只是上海产业新一轮发展的开端，上海的产业将引来新一轮的爆发，产业地产企业将继续扮演重要角色。

　　虽然眼下的上海产业地产市场仍然以张江高科、上海金桥、临港集团等国有企业为核心，但也不乏e通世界等优秀的民营产业地产企业。在全新的产业发展过程中，势必会为更多希望布局上海的产业地产企业提供更大的机遇。如何准确地理解上海产业地产市场将成为产业地产企业是否可以在上海立足的决定性因素。

　　上世纪90年代初到1997年，上海工业用地正式进入大发展时期，先后启动了国家级工业区，“九大郊区工业区”，并出现了200多个各类乡镇和村级工业园区。工业用地快速扩张，完成了上海工业园区的原始积累。

　　在上世纪90年底末期到21世纪初，上海工业园区进程加快，到2003年，上海共有177个各类开发区，规划用地1008平方公里。上海工业用地总量巨大，布局分散，并且产业面临转型升级。

　　上海在2009年针对工业用地集约化、精细化发展，开展了“两规合一”工作，在国家公告园区涵盖的49个区块基础上，结合老工业基地和新增重点工业基地，以及实际存在的城镇工业地块进行整合，规划共形成工业区块104个，也就是大家所说的“104区块”。

　　除此104区块外，上海还划分了195区域和198区域，这些又什么分别？

　　简单的来讲，104区块就是握在国有产业园区企业手中的黄金地块，整合了上海市目前蕞优质的公告开发区、城镇工业地块和产业基地，如果有机会获得104区块的项目，那么请不要犹豫。（文末附上海各区104区块分布图）

　　195区域就是在104区块之外，又在上海市集中建设区内的现状工业用地，整体的发展情况虽然不如104区块，但是好在也是在集中建设区内，仍然属于产业地产发展的优质区域。

　　唯一存在的问题就是区域内复杂的产业结构，可能将面临产业转型升级的问题，同时也是产业园区企业获得存量项目的机遇。

　　198区域属于3类中蕞复杂的区域，产业以当地乡镇企业为主，缺乏整体规划。在上海市统筹管理的情况下，势必将面临大幅度的洗牌。

　　再加上在2017年发布的《上海市土地资源利用和保护“十三五”规划》中明确指出，工业用地将从17年的27%降至17%，也就是550平方公里，198区域可能就是被裁撤工业用地的重灾区。

　　当产业地产企业了解上海工业用地区域选择之后，随后需要考虑的问题便是项目所属区域的产业定位。

　　目前上海市对各区、重点区域都已经给出了明确的产业定位，想要进入上海的产业地产企业，想要在上海获得项目，取得成功，出色的产业运营能力是必备能力。

　　上海市拥有临港集团、张江高科等著名的国有产业地产企业，常规的园区建设、运营，国有园区企业就有能力完成，为什么还要找其他的企业来做呢？

　　那么想要进人上海就只剩下了华山一条路，那就是具备一项或多项特色产业的打造能力。在上海市推进产业转型升级的大环境下，一旦这一特色产业与上海市某区的产业定位相匹配，那么这一符合上海产业定位的特色产业运营能力就成为了企业进入上海的敲门砖。

　　上海除了有知名的国有产业园区企业之外，同样拥有e通世界、星月投资等有实力的民营产业园区企业。上海从不拒绝民营产业园区企业，拒绝的是没有产业运营能力的产业园区企业。

　　上海的所有工业用地项目与全国一样，统一走公开招拍挂形式。

　　上海对于各种类型和各个地段的工业用地都制定了严格的价格标准，想要在上海拿地，即使与地方政府有良好的关系，也需要在土地出让阶段，付出不少的成本。

　　上海市对于工业用地的出让年限也作出了严格的规定，都缩短至20年。仅有工业用地标准厂房研发通用项目与国家和本市重大产业项目战略新兴产业项目成为例外，拥有50年的出让年限。而然无论是国家和本市重大产业项目还是战略新兴产业项目，在认定过程中都有着严格的标准，想要通过认定并不容易。

　　上海市基本上关上了工业用地转让的大门，只有少部分特殊案例，仍留有转让余地，当比例也都不超过30%。等于直接关上了产业园区企业建设后直接转让的“房地产模式”，想要在上海立足，只能通过产业租赁，那将对产业园区企业提出高规格的产业运营能力的要求。

　　这也验证了之前的说法，上海市需要的是真正拥有产业运营能力的产业园区企业。

　　上海市因为“以亩产论英雄”的招商模式，导致了上海的产业链存在明显的断层，上海只要大型企业，而拒绝亩产收益更低的中小型企业。

　　大型企业在发展过程中，同样需要中小型企业的支撑，而上海市中小型企业的断层将导致大型企业运营成本的上升，这也是产业园区在运营过程中需要重点关注的问题。

　　随着上海自贸区临港新片区的正式成立，为了更好地打造更具国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区。上海可谓是举全市之力助力临港新片区的发展，重磅出炉了50条新政，集中上海市各部门的力量。

　　可以说是“聚焦张江”战略的又一翻版，“聚焦张江”战略发布之前的张江发展缓慢，而就在战略实施之后短短几年间张江实现了一个翻天覆地的发展，才会有了现在全国知名的张江高科。

　　随着临港新片区的成立与50条新政的实施，标志着上海的产业引来了新的腾飞契机。

　　这对于上海是一个好消息，对于想要进入上海的产业企业是一个好消息，对于想要进入上海的产业园区企业同样是一个好消息。

　　与临港新片区完成合作，获得蕞优质的临港新片区的工业用地，建设运营园中园将会是一个绝佳的发展机会。

　　虽然临港远离上海市中心，但无论是为临港量身打造的50条新政，还是相对于上海其他区域更低的产业环保要求，以及近邻浦东国际机场、洋山深水港带来的便捷交通，都是临港发展的巨大助力。

　　上海从上世纪90年代开始蓬勃发展的关键力量就是产业园区，其中涌现出了一大批以张江高科、漕河泾、金桥为主的国有园区企业。时至今日，国有园区仍然是上海市发展的重要推动力，但民营产业园区企业也依靠独有的产业园区运营能力逐渐在上海站稳了脚跟。

　　上海市的产业园区发展也随着产业发展逻辑的转变而逐步升级，从蕞初单纯的区位、交通等基础要求，逐渐转变为更高层次的要求：区域相关产业的集聚度，园区运营商的产业运营能力等。

　　这对于上海产业园区企业提出了更高的要求，这也为拥有出色产业运营能力的产业园区企业布局上海奠定了基础。

　　而随着上海市对于工业用地分割出售、转让等政策的逐渐收紧，只能依靠园区租赁的模式显然无法支撑园区企业的发展。上海市产业企业较高的租金承受能力，为园区企业提供发展基金操盘、产业运营增值服务等模式机会。

　　有野心，有能力的产业园区企业请抓住这个时机。上海不会拒绝一个真正有能力的“产业运营”专家。

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