近期，招商蛇口公布了其上半年的经营业绩。公告显示其上半年增收不增利，销售下滑且毛利率大幅走低。

　　数据显示，公司利润下滑严重的原因在于，其成本及各项费用支出同比增加进而挤压利润空间，同时由于合作开发项目变多使得少数股东权益猛增，进而分走了一半以上的利润，导致归母净利润腰斩。

　　除此之外，招商蛇口的负债规模也小幅度增长，虽然短债较为轻松，但在加上应付账款后就无法覆盖了，且其大规模的永续债后遗症已对公司造成了一定压力。

　　在此情况下，招商蛇口依旧溢价拿地扩张。

　　【增收不增利，少数股东侵蚀利润】

　　报告显示，招商蛇口今年上半年实现营业收入为575.62亿元，同比增长28.90%；净利润为40.07亿元，同比下滑31.22%；归属于上市公司股东的净利润为18.87亿元，同比减少55.61%；扣非净利润约14.72亿元，同比减少47.49%。

　　从表现来看，招商蛇口上半年妥妥的增收不增利，且净利润下滑严重，而归母净利润直接录得腰斩。

　　其实纵观行业来看，在整体萧条的大背景下，招商蛇口的业绩下滑有一定原因是受大环境影响，并且其上半年的销售额也出现下滑。

　　数据显示，在上半年招商蛇口的累计实现签约销售面积为487.51万平方米，同比减少36.71%；签约销售金额1188.27亿元，同比减少32.86%。

　　可以看出，整体销售表现都下降不少。

　　同时，招商蛇口的核心盈利能力也走低。

　　半年报显示，招商蛇口上半年的毛利率为18.59%，而这一指标在去年同期还是25.8%，下滑幅度为27.95%，降幅非常大；上半年公司净利率为6.96%，同比去年同期的13.05%下滑幅度为46.67%，近乎腰斩。

　　销售下滑，核心盈利能力走低，都代表招商蛇口的经营方面出现了严重受挫，同时公司的净利润大幅下降，或许与其成本、费用支出上涨，少数股东侵蚀利润有关。

　　按半年报披露的数据显示，招商蛇口的营业成本在上半年增长不少，为468.62亿元，而在上年同期这一数值为331.36亿元，同比涨幅达41.42%。

　　营业成本的大幅上涨必然会挤压利润空间，造成利润下降。同时，公司的各项费用都出现了不同幅度的增加。

　　其上半年的销售费用为16.47亿，同比上涨25.64%；管理费用为9.24亿元，同比涨幅达7.72%；财务费用为13.76亿元，同比涨幅40.05%。

　　很明显，“三费”的支出上涨会使得公司净利润再度被蚕食，使得净利润出现下滑。

　　相比净利润，归母净利润的下滑幅度更大，而两者之间较大的差距在于少数股东分去了大部分利润。

　　在行业下行的背景下，大部分还在扩张的房企都非常“默契”地选择了合作开发，这样不只可以减少资金流出，还能减少风险，但这也会使得公司的少数股东权益攀升。

　　可以看出，近四年招商蛇口的少数股东权益一直在增长，这也导致其少数股东损益同比增加。

　　去年上半年，招商蛇口的少数股东损益为15.76亿元，同比涨幅达379.51%，占净利润的27.05%；今年上半年其少数股东损益达21.20亿，同比涨幅达34.57%，占净利润的52.91%。

　　也就是说，招商蛇口辛辛苦苦半年赚的钱，有一半都给了少数股东，为他人做了嫁衣，而这也是为什么其归母净利润比净利润下滑幅度近乎翻倍的原因。

　　【负债规模扩大，逆势大规模拿地】

　　业绩下滑，利润被侵蚀，在此情况下，招商蛇口的债务压力也不轻。

　　从融资情况来看，招商蛇口的三道红线倒是维持绿档，截至今年上半年，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率为62.38%，净负债率48.96%，现金短债比1.48。

　　不过，仅半年时间，招商蛇口的总负债规模便从去年底的5794.48亿元上升到6099.33亿元，同比去年上半年增长了8.2%。其中大部分由流动负债组成，合计为4264亿，相比去年同期微降；非流动负债合计1835亿，同比去年上涨34.58%。

　　债务规模扩大的同时，其短债压力也随之上升。

　　数据来看，今年上半年招商蛇口的短期借款为3.18亿元；应付票据为1.34亿元，而这两项债务都同比降幅巨大。一年内到期的非流动负债为316.97亿元，同比微增。

　　同期，招商蛇口的现金及现金等价物余额为775.34亿元，完全可以覆盖短债。

　　其实这么一看，招商蛇口的短债压力确实较轻，但是除了短债外，其上半年还有高达472.88亿元的应付账款，与短债加一起就无法被覆盖了，这也一下就提高了公司的偿债压力。

　　招商蛇口之所以有这么轻松的短期负债，有一定原因是有较高的永续债，而这一项是被计入所有者权益之中。

　　其永续债规模在A股上市房企中一直名列前茅，同时永续债的融资成本很高，且利息率还会跳涨，在2021年上半年公司就支付近6亿元利息费用。

　　截至今年上半年，招商蛇口已偿还了75亿元的永续债，支付的永续债利息高达6.37亿元，目前仍有165.99亿元的永续债未偿还。

　　永续债的后遗症明显已经对招商蛇口造成了一定的压力。

　　不过，在不少国企、央企企图弯道超车的当下，招商蛇口的拿地力度也丝毫不弱。

　　据悉，在今年6月的上海头部轮供地中，招商蛇口分别以9.6%、5%、9%的溢价率拿下三幅地块。在刚结束的第二轮供地中，其位列房企拿地数量首位，共斩获5幅地块，总耗资87.4亿元。

　　上半年，招商蛇口累计获取土地27宗，新增计容建面419.87万平方米，权益面积264.51万平方米，主要聚焦于上海、北京等一线城市以及杭州、苏州等长三角重点城市。

　　在申万宏源的研究报告中显示，招商蛇口单7月份，招商蛇口新增建面125.2万平，同比增加186%；拿地金额293.3亿元，同比增加362%。

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