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招商引资门槛的经典样板数据：上海松江工业园区建设发展主要数据

admin3个月前 (09-21)上海工业地产招商68

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　　招商引资门槛的经典样板数据上海市松江工业园区建设发展主要数据辞职退休后,一直想再到全国各地去看一看,想重新认识祖国的大好河山和各地的风土人情,重新学习各地城市规划和经济建设、城市建设的好经验、好做法。应同学和朋友的邀请,这两年到过不少城市,考察学习了不少新区新城;重点考察了不少的物流园区,物

　　——上海市松江工业园区建设发展主要数据

　　辞职退休后，一直想再到全国各地去看一看，想重新认识祖国的大好河山和各地的风土人情，重新学习各地城市规划和经济建设、城市建设的好经验、好做法。应同学和朋友的邀请，这两年到过不少城市，考察学习了不少新区新城；重点考察了不少的物流园区，物流园区是城市规划专业人士关注比较少的，常常不屑一顾。

　　物流园区建设，是十二五期间、十三五期间国务院发文加快发展的行业功能区。蕞近几年，全国的快递物流行业快速发展，完全得益于电商行业的突飞猛进，电商离不开快递物流，快递物流得益于电商业大发展。中国城镇人口已经超过了8亿人，中国已经成为世界头部大工业化国家，各类主要工业产品产量雄冠全球，中国大量的农村劳动力人口就业转移的压力，这三个方面的因素集聚，使得电商业爆发式增长，同时也带动了快递物流业高速度增长。

　　2007年-2017年，快递业务量增长了33.3倍，平均年增长幅度是41.99%，快递业收入增长了14.47倍，而同期中国的GDP增长了3.3倍。所以称之为爆发式增长，一点儿都不为过。

　　快递物流业的高速度增长，对各个快递物流企业的转运中心等基础设施建设，提出来更大的严峻的挑战。在竞争激烈、甚至说惨烈的市场价格战、时效战中，如何降低成本、提高运行效率、提高总体时效成为当务之急。原来的租用场地严重不足，或者因为在市区范围交通受限被政府勒令迁出；地方政府也及时的规划了物流园区。所以物流园区建设，是近几年各地城市纷纷提出的招商引资项目之一。

　　由于快递企业的竞争激烈，对物流园区的建设都是企业的刚性需求；加上非快递物流企业也趁机纷纷进入物流园区开发建设；特别是一些大型房地产公司，由于房地产市场限购、限贷、限售的巨大压力，打着转型和多元化发展的旗号，利用老关系获得物流园区建设用地或者工业用地，主要搞物流地产或者产业地产。严重挤压了快递物流企业的刚需的物理空间。

　　受到行业内的竞争压力和行业外的抢占压力，使得地方政府在土地供给方面奇货可居，更加上国土规划的指标严控，每个城市分配的物流园区土地指标非常有限。由于以上种种原因，地方政府对物流园区的入住企业的建设要求也是爆发式提高了。今年到了若干个中部、西部省会城市，对入驻企业的亩均投资强度、税收要求，建筑容积率、就业岗位要求等越来越高。某些城市区域，招商引资要求每亩投资强度达到400万元-1000万元，税收每亩达到30万元甚至40万元，杭州某地的甚至要求亩均税收90万元的。一些三四线城市，都提出了不能低于每亩20万元亩均税收的要求。

　　招商引资，选商优商，设置门槛，都是正确的导向和做法，但是一定要量力而行，实事求是。各地城市，土地奇货可居，地方政府希望多产出，多收益，尽快实现全面小康无可厚非。但是，经济发展和城市建设发展自有其客观规律。不能够一步登天，不可能一夜就达到小康。

　　中国城市化建设和工业化发展，其精细化的管理要求，以上海市为严格，也是比较成功的。看看上海的工业城镇化的数据就知道应该怎么做了。

　　松江区位于上海市的西南部，是上海的工业大区、产业大区，经济总量和社会事业发展都名列前茅，松江区是上海之根，是上海文化发祥地，有上海头部个工业园区，头部个出口加工区（现为综合保税区），头部个国家级旅游度假区，头部个大学城，头部个新城，等等。按照新的规划，松江区有产业园区12个，有19家上市公司，实体型企业有近1万5千家，注册型企业超过12万家。

　　2017年，松江区国内生产总值GDP是1121亿元，工业总产值3938.27亿元，财政总收入514.6亿元，其中地方财政收入192.56亿元。税收481.38亿元。

　　这几组数据的背后是：税收占GDP比重是42.94%，或者财政总收入占GDP比重是45.9%。而全国税收与GDP比重是多少呢？2017年，国家税收144360亿元，占GDP比重是17.45%，国家一般公共预算收入172567亿元，占GDP比重的20.86%！全国13.9亿人口，每人平均税收1.0856万元，即人均超过1万元税。

　　松江区税收对GDP占比是国家平均水平的2.46倍。应该是绝对的高税收了吧。

　　税收来自于企业和个人，天下同理。2017年松江区常住人口176万，人均摊税2.735万元，远远高于全国人均1万元的水平。

　　按照本人在规划土地局工作时的数据，截止到2011年底，松江区批租工业净土地（红线亩。近几年，工业类土地批租规模在1200亩（土地指标限制），至2016年底，蕞多增加5000亩（上海的物流园区仓储用地，是按照工业用地批租）。也就是说，松江区实际批租产业类土地不会超过12.3万亩（净土地）。

　　2016年（因为2017年详细数据没有公开），松江区总税收386.99亿元，其中第二产业税收156.3亿元，工业税收138.77亿元（当年增幅23.5%），除以12.3万亩，等于11.28万元/亩，把第二产业税收全算在内，也只有12.7万元/亩。

　　按照松江区税收占比是全国平均数的2.46倍计算，

　　全国工业用地的税收应该是4.58万元/亩。

　　我还没有把松江区违法工业用地约3万亩加进去，由于历史的原因，当年招商引资“先上车后买票”，结果，“上了车，没有票”，许多企业开工生产了若干年，一直都没有获得土地指标，因此也就没有进入批租土地数据库。

　　按照实际使用15万亩工业土地计算，亩均税收仅有9.25万元！由此计算全国亩均税收标准，也就只有3.76万元/亩，应该与当下国内的实际情况相似。

　　查上海市2017年统计年鉴，截止到2016年底，松江区有工厂建筑面积3887万平方米，仓库货站45万平方米，共计3932万平方米，占全上海市的13.84%（产业大区）。统计年鉴是不可能把违法建筑面积纳入合法统计系列的，也就是说，合法的批租12.3万亩（约8200.41万平方米）土地上建造了3932万平方米房子，容积率仅有0.4795（花园式工厂害人浪费不浅）。

　　2016年，上海松江区工业土地产出税收亩均约10万元/亩；2017年亩均工业产值262万元/亩；合法厂房建筑面积产生的税收平均是397元/平方米，如果把违法建筑面积计算，实际每平方米厂房产生的税收是289元/平方米，换算成每天，只有0.79元/天，相当于厂房租金。按照实际使用土地面积计算，每天产生税收只有0.138元/平方米。

　　按照历年的统计计算，松江区2000-2013年工业总投资总和是907亿元，1992-1999年，蕞多计算100亿元，加上近3年240亿元，共计1247亿元。每亩投资约101.38万元（按照合法土地计算，违法土地不能立项和办理投资手续）。

　　现在土地规划对建筑容积率的要求,1.5-2.0，如果建筑容积率达到要求了，，即建筑面积翻一番上去了，投资自然就跟上去了，产出和税收是不是同步呢？因地制宜吧。

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