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浦东张江工业用地别墅办公市场分析报告

admin3个月前 (09-21)上海工业地产招商90

　　浦东张江工业用地别墅办公市场分析报告

　　二重点项目调研分析针对上海市工业用途建办公用途尤其是办公别墅建筑项目较集中的浦东新区张江高科技园区地区我们对具有代表性的项目产品进行了深入的调研分析从一侧面说明该类产品的市场发展现状图重点项目地理位置标识张江集电港二期西块张江集电港二期东块张江润和苑世和商务中心表重点项目核心描述地址项目土地性质项目建筑形态经营方式世和商务中心祖冲之路2277商业科研教育用地一栋13层办公楼一栋13层酒店16栋别墅办公楼在售别墅暂不可售张江集电港二期工业科研用地98栋三层双拼别墅租售并举张江集电港二期工业科研用地53栋三层双拼独栋别墅租售并举张江润和苑张衡路1000栋67层办公楼50栋三层独栋别墅办公楼在售别墅转售为租1重点项目产品分析表重点项目主要经济技术指标项目产品描述开盘时间项目规模平方米项目容积率办公楼别墅世和商务中心98主力面积100150平方米精装修中央空调34层独栋10001900平方米精装修带电梯无空调张江集电港二期8层双拼12001500平方米毛坯带电梯无空调张江集电港二期层双拼独栋12001500平方米毛坯带电梯无空调张江润和苑8整层出售7001000平方米毛坯层独栋6001600平方米毛坯带电梯空调区域内重点项目总量体均较大为缓和工业用地的容积率规定水平项目产品多以办公型别墅为主

　　本报告主要针对浦东新区张江科技园区内，工业性质用地改建办公用途的别墅型产品的项目销售市场状况而展开。

　　目前在上海全市范围内，存在众多土地性质是工业用地，而物业形态则是“独幢别墅” 的办公用途的产品项目在对外实行销售经营。其中尤以浦东新区的张江科技园范围内该类型项目蕞为众多。

　　为此，我们针对该类特殊产品项目进行重点的市场调研，对该类产品项目的土地性质、产品用途、建筑形态、销售价格、销售进程等各方面状况进行深入分析。从而了解该类产品项目市场态势，为我司在相关地区、类型项目的开发操作中提供辅助的市场参考依据。因此本市场分析报告主要围绕讨论的核心内容主要是以下三个方面：

　　头部、国家政策对该型项目的认定，及相关的政策条文规定和限制内容，对该类项目市场的影响。

　　第二、市场上该类项目的土地性质、产品形态及实际用途分析，对该类项目做出合理的市场定位描述。

　　第三、对该类重点项目的产品、售价、销售周期、客源的分析，了解该类项目在市场销售操作时所具有的优势和风险。

　　一、工业类办公产品定义及国家相关规定

　　目前我国法定的土地分类标准有两个，分别是国土资源部 2001 年发布的《土地分类》和建设部发布的《城市用地分类与规划建设用地标准》，两者都是以使用的主要用途对土地进行分类。

　　按照上述两个土地分类标准，对工业用地的具体表述为： 1）工业用地是住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。 2）工业用地上可建的建筑包括工业制造厂房、物流仓库、工业研发楼、工业配套等。 3）工业用地中企业的生产和经营性用地为典型的工业用地，而仓储用地、港口码头用

　　地、公共基础设施用地、水利设施用地等则视为特殊的工业用地。

　　因此从政策理论上来说，工业用地应该绝大部分面积用于工业厂房、仓储以及物流所用，只有小部分用来进行辅助性办公。

　　而现实情况却是，一些工业用地项目内部大部分的面积都用来作办公用途建设开发。且积极寻求对外销售的操作方式在经营。

　　2、国家政策对相关项目的限制规定

　　1）工业用地也必须招拍挂转让 2007 年 1 月 1 日开始实行的《全国工业用地出让蕞低价标准》规定了全新的工业用地价格，禁止零地价和低成本转让工业用地，同时规定了工业土地的出让必须通过挂牌拍卖的形式进行。《标准》中规划了十五等用地，地价上涨约 40%~60%。其中一等地约 56 万元/亩，蕞低等地约 4 万元/亩。

　　由于上海的众多工业用地都是在 2002 年到 2005 年通过协议出让取得。按照当时的通行惯例即是：项目仅可以对外租赁，却不可以以独立产权进行分割销售。

　　而在 2007 年政策规定公开招拍挂之后，工业用地的取得合同中对土地用途作更加细

　　致的规定，则更加剧了该类项目在开发和销售中的政策壁垒，陷入了经营的困境。 2）工业用地项目必须符合多项建筑指标规定 2008 年 1 月 31 日国土资源局发布和实施了《工业项目建设用地控制指标》，其中再次

　　规定，工业项目建设用地必须同时符合以下五项指标： 1）工业项目投资强度控制指标应符合相关规定 2）容积率控制指标应符合相关规定 3）工业项目的建筑系数应不低于 30% 4）工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的 7%，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施 5）工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过 20%

　　新建筑指标的发布和实施，为工业用地项目的开发建设设置了严格的建设规定。其中尤其以容积率、办公用途建筑面积比例、绿化率限制，成为了工业用地按办公用途建设的可行性障碍。

　　作为工业用地的项目在实际的开发操作中被开发商绕开工业用地建筑规定，大规模建设办公用途建筑，并寻求对外销售。而该类产品无法改变其工业用地的土地性质条件，因此也受限于产权难以分割销售的限制，出现了转向租赁经营，长期持有的尴尬境地。

　　2007 年以后国家对工业用地的取得和建筑进行政策规范，实施了较为严格的规定。以期逐步杜绝开发商低价取得工业用地后建设住宅、办公、酒店用途的产品进行销售经营的操作方式，从而导致该类项目开发受困于政策壁垒的现实问题。

　　从未来来看，该种类似于走工业用地“擦边球”的办公产品项目将逐渐为市场和政策所限制，从而步入难以长期持续的境地。

　　针对上海市工业用途建办公用途，尤其是办公别墅建筑项目较集中的浦东新区张江高科技园区地区，我们对具有代表性的项目产品进行了深入的调研分析，从一侧面说明该类产品的市场发展现状

　　工业、科研用地工业、科研用地工业、科研教育用地

　　项目建筑形态一栋 13 层办公楼、一栋 13 层酒店、16 栋别墅

　　5 栋 6-7 层办公楼、 50 栋三层独栋别墅

　　经营方式办公楼在售、别墅暂不可售

　　租售并举办公楼在售、别墅转售为租

　　办公楼主力面积 100-150 平方米，精装修，中央空调

　　3-4 层独栋 1000-1900 平方米，精装修，带电梯，无空调

　　3 层双拼 1200-1500 平方米，毛坯，带电梯，无空调

　　3 层双拼、独栋 1200-1500 平方米，毛坯，带电梯，无空调

　　3 层独栋 600-1600 平方米，毛坯，带电梯、空调

　　区域内重点项目总量体均较大，为缓和工业用地的容积率规定水平，项目产品多以办公型别墅为主。同时可调和产品供应类型，避免与区域内正规办公产品直面竞争，凭借别墅型办公产品的稀缺性而开发的差异发展路线。

　　从区域内该类型项目的办公型别墅产品来看，单栋面积普遍较大，到达 600-1900 平方米区间内，预计其项目主要目标客源锁定为中、大型企业的总部办公和超大型跨国企业的职能中心。

　　区域内项目的办公产楼产品，或是由于主力客源需求的定位不明，或是由于产权销售的不可分割性，导致了推出面积偏大的劣势。无论对自用客源或是投资客源均造成了较高的入市门槛，与区域内正规办公产品相比无明显产品竞争优势可言。

　　张江集电港二期（西块）张江润和苑

　　根据对项目实际量体的调研和与项目在房地网上挂牌出售的量体的比较，我们发现：除张江集电港二期项目之外，世和商务中心和张江润和苑项目的网上可售面积远远小于其项目的实际量体。

　　在项目建设均较早，现处于准现房和现房的状况下，依然有大批量体产品未能获得预售许可证。在实地调研中虽未指明，但都将原因导向了该类项目的工业用地性质所受到的政策法规限制。

　　因此，时至今日除了具有深厚区域政府背景的张江集团开发的张江集电港项目之外，其余项目均在产品销售中遇到阻碍，或是转售为租、或是拖延开盘销售时间。逐步将产品转化为长期持有经营。

　　无成交无成交 16000（办公楼）

　　由于区域内工业用地项目早期拿地成本较低，因此早年销售价格优势较为明显。随着近年来整体市场的快速拉升，各个项目的价格逐年涨幅也较大。

　　截至到 09 年 8 月，张江周边正规办公楼市场唯一在售项目张江大厦均价已达到 24000 元/平方米，张江正规居住型别墅均价则达到 34000 元/平方米。与之相较，工业用地项目的销售价格虽然也节节高升，但竞争优势依然显著。然而，各个项目的销售近况却均不理想，在市场全面回暖的 09 年中成交微乎其微。

　　经过分析我们认为，限制工业用地项目去化发展的主要原因来自于两大方面：一、较大的产品面积定位抬高了总价水平，对客源的承受能力造成了挑战(办公

　　楼产品面积定位在 150 平方米到整层，总价范围在 250-1000 万元；别墅产品主力面积在 1000 平方米以上，总价范围在 2000 万元以上)。二、项目工业用地的性质，从内在到外在均限制了项目的销售和发展。由于大量房源长期拿不到预售许可，导致项目持有时间拖长，项目内在资金链相对紧张。客源对项目产品的用地性质存有疑虑，政策面对该类产品的限制愈加严格，导致外在市场需求欲望降低。

　　根据实地调研咨询得知，由于张江高科技园区对高新技术企业有优惠的扶持和税收减免政策，因此当前购买张江区域内工业用地项目的客源主要来自注册于张江高科技园区内部的中、大型企业的自用需求。

　　该类企业对张江园区政策、行政、经营等各方面条件较为熟悉，对办公场地有较大规模和品质的需求，愿意购买工业用地的办公别墅和办公楼产品。

　　也因为张江定位于高新科技园区，本身的行业排他性较强。对外来行业企业入住的吸引能力相当有限，而工业用地项目还需在此中寻找有一定经济实力和承受能力的企业客源，且无视产品的土地性质问题而购买。由此而产生了该类工业用地项目的客源筛选程度较高，来源面较窄，难以广泛发掘。

　　另一方面，项目特殊的土地性质，受政策面挤压愈加明显，极易导致未来转售的障碍，因此即使有较大的价格上的投资价值，也由于未来的不可预测性、投资风险较大，而阻挡了投资客源的介入。

　　工业用地建办公楼、办公别墅产品起源于早年工业用地价格较低时期，开发商走“擦边球”策略，大规模建造办公类产品出租、出售。导致对正规办公市场形成威胁。

　　从 2007 年以来国家政策逐渐对此类项目做出严格规范限制，极力打压该类项目的拿地、建设、开发、销售、经营。从而导致此类项目在政策面内的生存空间被逐步压缩，因此不排除未来时段内国家将再出台政策压制的可能性。因此该类项目所要面对的政策面风险依然较大。

　　工业用地项目其本身由土地性质所带来的先天性不足相当明显，无论是项目容积率、办公用途建筑比例、以及产权分割销售的限制程度均较高。因此在开发过程中为规避种种限制，而采取的产品类型定位、价格定位、经营方式定位策略，均影响和造成了后续操作中的制约。

　　为降低容积率和与正规市场的差异化竞争，而采取的办公型别墅的开发，成为明显违背工业用地可建建筑的规定，因此预售许可的取得成为难点；同时由于产权分割销售的限制，导致了项目中大房源和整层、整栋产品的被迫出现，抬高了总价，抑制了去化。此二者原因连锁导致了大量或部分房源的无法销售和销售难点，从而转售为租，导致了持有时间延长，增加了成本投入。

　　张江内工业用地项目相比区域内正规办公、别墅产品仍具有单价优势，但由于产品面积定位较大，总价已基本失去竞争优势。

　　该类工业用地项目开发、销售周期普遍较长，甚至有些项目时至现房依然不能取得销售许可，再度延长销售周期，去化不畅。导致营销成本和资金压力的骤增，投资风险较大。

　　张江高科技园区对企业客源排他性较强，难以吸引其他行业有实力企业前来置业入住，自用客源选择面狭窄。鉴于工业用地的种种政策限制和风险，阻挡了投资客源的入市。因此项目客源的主力只有来自张江园区内有经济实力的大、中型企业，但由于该类客源量相对较少，要求较高，且基本被前期项目消化，未来发掘困难较大。 4、工业用地开发办公产品可行性总结

　　当前，工业用地开发办公类产品（办公楼、办公型别墅）的政策风险压力较大，未来国家政策的从严度预期较高。此外由于土地性质的限制会致使项目产品类型受政策制约、产品分割可售面积过大，难被市场认可，客源追寻不易。由此而导致项目销售周期被迫延长，甚至转化为中、长期持有经营。增加运营成本投入，资金链压力加剧，投资回报率降低。

　　鉴于，工业用地的先天不足性，及后天政策、市场、销售、客源需求的限制。结合对张江区域内该类型产品的调研分析之后。我们认为，在类似张江高科技园区内开发工业用地作办公楼或办公别墅的项目的政策、市场环境均不佳，投资风险较大，应予以谨慎处置。