打造综合发展新样本：招商蛇口“三个转变”助推高质量发展

　　近期，“认房不认贷”等政策组合拳祭出，改善型需求得到释放。业界普遍认为，于那些深耕一线城市的开发商而言，无疑具有提振作用，市场把更多目光投射到跻身行业“五强”、作为稳健型房企代表的招商蛇口身上。

　　在年初的业绩发布会上，招商蛇口提出了未来三年跻身行业五强的新目标，2023年年中，招商蛇口“五强”的目标从销售规模的角度看已提前达成。据克而瑞发布的上半年房企销售TOP200排行榜数据，招商蛇口全口径销售金额位居行业第五。与此同时，2023年上半年，公司营业收入514.42亿元，实现归属于上市公司股东的净利润21.53亿元，同比上升14.09%，基本每股收益0.22元/股，同比上升37.50%，交出一份优秀成绩单。

　　亮眼业绩的背后，是招商蛇口追求稳健、高质量发展的经营理念。招商蛇口董事总经理蒋铁峰曾表示“五强并不仅仅是一个规模的指标，更多的是利润、质量、效益和转型、经营、收入、品质等多维度。”随着地产行业步入新发展阶段，招商蛇口保持战略定力，坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略，尽显稳健底色。

　　夯实企业经营的同时，招商蛇口在时代趋势中积极面向未来，培育“第二成长曲线”，以更可持续的姿态向行业五强迈进。

　　强化精细化管理，发展优势日趋明显

　　地产行业格局重构背景下，衡量企业的发展与成功并不是单一指标，而是多维度参考标准。无论是在销售规模、市值还是土储、产品品质等方面，招商蛇口均已成为行业标杆，能在当前形势下逆流而上，得益于其良好的运营模式以及内部精细化管理带来的优势。

　　招商蛇口采用“一城一模板”、“一园一策”、“一业态一模板”等策略，通过精细化运营策略，做细业务运营颗粒度。对此，管理层指出：我们还在不断迭代管理工具，通过精细化的管理提升每个项目的回报水平，在销售端坚决去化，管理下沉精确到天、管到项目，促进公司利润和未来综合发展。

　　2023年上半年，招商蛇口坚持有质量地规模增长, 持续提升市场洞察能力，多措并举推进存货去化，通过“一城一模板”持续加强项目操盘管理能力，以数字化赋能监督可研兑现。

　　公司投研、产研和客研体系齐头并进，基于市场和产品的开发业务协调系统迅速成熟，实现从择址布局、项目定位、产品定制到营销去化的全链条高效对接，产品力在迭代升级中获得持续夯实。报告期内，公司新入市项目均得到市场的积极反馈，尤其在顶级豪宅和品质改善型产品领域，长期以来积累的口碑优势更趋厚实稳定。

　　高水平运营之下的招商蛇口在发展上不断取得新突破。中指研究院数据显示，2023年上半年，TOP100房企销售总额为35,682.3亿元，同比微增0.1%。而招商蛇口40.07%销售同比增速远高于市场平均水平，将成为其后续利润增长的动力。

　　聚焦战略夯实发展，核心城市深耕成果显现

　　高质量的规模性增长，源于公司的市场洞察能力。早在2017年招商蛇口就开启“重返上海”战略，进取式布局叠加多年高品质深耕，当上海成为房企投资意愿蕞高的城市之一时，招商蛇口2022年在沪实现销售金额超740亿元，已悄然稳坐当地份额的头把交椅。

　　今年招商蛇口在货值储备上聚焦高能级城市发力。上半年，公司累计获取25宗地块，总计容建面约238万平方米，权益地价345亿元。期间公司坚定城市深耕策略，资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市，以及杭州、苏州、厦门等重点城市，“强心30 城”的投资金额占比100%，其中“核心6+10 城”的投资金额占比达 98%。

　　其中，从招商蛇口今年在北京市场的拓展上看，一批次土拍中累计获取3宗项目，资金投入达87.8亿。接连在北京斩获4宗优质土地，为招商蛇口在京业绩增速与持续发展奠定良好基础。

　　大湾区作为招商蛇口的发展壮大的基本盘，多年来仍是发展核心聚焦区域。在聚焦开发的同时，也增加了对大湾区的整体投资与业务拓展。遍布于于粤港澳大湾区，聚焦深圳、广州、佛山、东莞等城市，积极拓展城市更新项目，开展创新的金融合作模式，加强城市更新项目的孵化力度。截至2023年上半年，按既有规划计算，累计获取排他资格的城市更新项目不少于25个，规划计容建筑面积不低于1,200万平米，总货值超过4千亿。

　　产品力不断攀升 数字赋能提升服务

　　作为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，招商蛇口始终坚守产品主义，严把品质服务关，精研产品升级。

　　招商蛇口在工程品质方面一向拥有优秀的“交付力”口碑。2023年招商蛇口积极加快智慧工地和数字化完美交付体系的建设，通过不断升级墨斗系统和全景地图等数字化管理工具，工程项目管理效率和精细化管理水平保持行业领先。

　　产品创新迭代方面，招商蛇口亦不断进取。自去年以来招商蛇口推出住宅产品“璀璨系”，精准把握客户需求、适度前瞻进行产品定制、结合不同城市特质进行在地化延伸，陆续在全国落地，受到市场热捧。上海虹桥璀璨公馆销售额超百亿，南京璀璨璟园一批次首开即售罄，璀璨系在北京、苏州也成为爆款红盘，年内还将青岛、长沙、宁波等城市落地。

　　客户服务方面，招商蛇口融合多业态的消费者和供给端，构建一体化、联邦制的大会员服务体系，实现客户会员在各业态间统一身份，保证各业态会员独立、灵活运营的同时，进行差异化、精细化的运营。目前，已实现面向“购房、邮轮、健康、会展、购物、办公”等业务板块的客户，提供高效、便捷、安心的品质服务。

　　深化推进“三个转变” 助力“第二曲线”发展

　　行业新周期背景下，转型发展存量持有业务成为房企构筑“第二成长曲线”的关键。近年招商蛇口稳步推进“三个转变”，即：由开发为主转变为开发与经营并重，由重资产转变为轻重资产结合，由同质化竞争转变为差异化发展。

　　招商蛇口基本完成持有业务“专业化、垂直化”的组织架构变革，商业、写字楼、公寓、酒店四大业态的操盘能力都不同程度得到增强。更为重要的是，按照管理层的说法，招商蛇口总体将做强开发业务的基本盘，为非开发业务转型培育争取时间，提供资源支持；同时利用REITs盘活存量资产，形成商业逻辑的闭环，助力资产运营业务和城市服务业务发展壮大。

　　2021年6月，博时蛇口产园REIT作为国内公募REITs首批项目在深交所成功上市。今年6月16日，在上市两周年之际，博时蛇口产园REIT扩募份额正式上市，再次成为国内公募REITs首批扩募项目之一。蛇口产园REIT扩募进一步确立了招商蛇口产业园“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为新兴、创新产业的发展提供有力支撑。

　　管理层透露：“在资产经营里，重心集中在商业、办公、商业园区以及长租公寓，这是招商蛇口重点配置的赛道。这些赛道我们已经搭建起相匹配的REITs通道。”

　　值得一提的是，2023年上半年，招商蛇口长租公寓业务运营收入为5.07亿元，EBTIDA3.52亿元。重资产拓展聚焦获取保障性租赁住房以储备REITs的优质底层资产，成功获取上海松江新桥和合肥高新两块租赁用地，计容建面总计16.9万平方米，新增房源4,484间。新开业上海壹间新桥都会项目，房源228间，6月末时点出租率已达60%。

　　2022年年末，政策“三箭”齐发助力房地产融资，招商蛇口亦抓住机会，募股融资收购南油集团及招商前海实业股份，扩大公司在前海区域优质资源控制权，为后期公司在蛇口、前海等片区发展提供强劲动力。

　　招商蛇口借助已有REITs平台及REITs试点政策扩容机遇，重点发展商业、写字楼、产业园区、公寓等资产运营业务，实现可持续的资产运营收益。招商蛇口作为行业龙头企业，正在以自身转型发展，为行业向长期健康发展发挥示范效应。

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