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高力国际：宏观经济复苏带动上海商业地产市场整体回暖

admin3个月前 (09-21)上海工业地产招商28

　　7月15日，高力国际就上海第二季度写字楼、产业园区和零售物业等商业地产市场发展情况进行回顾及做出预测认为，得益于中央及地方政府推出的一系列稳定经济政策，上海截至5月份多项主要经济数据反弹趋势明显，外商投资、零售消费和服务业营业收入等主要经济指标继续回暖。上海商业地产市场亦受宏观经济复苏的积极影响，需求正逐步恢复。

　　写字楼供应量将维持高位前滩表现亮眼

　　2020年第二季度，上海写字楼市场整体空置率19.1%，环比保持稳定；平均租金环比下降4.6%至人民币7. 94元每平方米每天，预计年内租金或将继续下滑。受全球疫情影响，租户企业决策愈加保守，多数租户选择推迟扩张或搬迁计划改为续租。需求方面，TMT及金融业仍引领需求增长。

　　供应方面，预计2020年新增供应或将达200万平方米，部分原计划今年入市的新项目已推迟入市至2021年。目前，新增供应项目普遍提供更优惠及灵活的租赁条款，业主间出现较为激烈的租金竞争。前滩子市场表现亮眼，本季度内已获得多个大面积租约，预计该子市场在2020年下半年将继续呈现较好的净吸纳量。

　　高力国际华东区办公楼服务执行董事吴群指出，疫情企稳后更多租户着手规划未来办公解决方案，租户办公需求流动性的增加将伴随写字楼项目之间更激烈的租户争夺。由于办公楼市场今明年供应量将维持高位，租金将有进一步下行压力，对租户签订新租约形成利好，预计未来租户搬迁将明显增多，建议租户应于今年考虑搬迁或扩张，并锁定较长的租赁期。

　　产业园区需求稳健回弹租金逆市微涨

　　数据显示，上海产业园区市场已在第二季度迎来稳健复苏，部分租户重启扩租计划并积极签订新租约，连同政府出台的各项经济扶持政策已见成效，推动上海产业园区市场的净吸纳量回升，环比增长9%。软件服务、医疗健康和科技金融三个行业成为支撑市场反弹的中坚力量，共占据净吸纳量总量的65%。随着疫情后各项经济活动重启，新增供应亦在近期纷纷入市，将全市产业园区市场整体空置率推升0.7个百分点至23.4%。租金方面，伴随需求复苏亦略有回暖，其中，张江、漕河泾等核心子市场的租金表现优于成熟中子市场。

　　市场需求预计将在2020年下半年继续回弹，来自软件与互联网、医疗健康和新基建相关领域的需求将保持强劲，产业园区净吸纳量将有望迎来约20%的半年环比增长。2020-2024年间，上海产业园区市场空置率应将在2021年达至顶峰后逐步回落；预计2020下半年全市平均租金将持平或微幅上涨，并在2021年重新进入上升通道；2021-2024年期间租金年均增速约为1%。

　　零售物业二季度需求降幅收窄线上线下融合加速

　　第二季度上海零售消费市场快速反弹，多种形式的消费刺激政策均取得显著效果。以上海市推出的首届“五五购物节”为例，期间线亿元。消费回暖促使第二季度上海零售物业市场需求下滑大幅收窄。预计未来部分商业项目的推迟入市将给2020年下半年到2021年的零售物业市场带来去化压力，因此高力国际认为虽然2020年下半年租户扩租意愿得到恢复，但租金仍会呈现下降趋势。

　　此次疫情使消费习惯加速变革，线上线下零售渠道的融合进程进一步加快。直播带货等模式的爆发促使商业物业业主与零售商快速变革。针对未来发展方向，高力国际建议业主方应不断尝试线上平台运营，通过多种渠道获取流量。同时提升危机管理水平，以应对潜在的风险。

　　一季度电商及生鲜行业的爆发部分弥补了仓储需求下滑；进入第二季度，中国抢占出口先机，生产和消费的恢复促使物流物业净吸纳量大幅反弹。其中，电商快速发展带来的需求贡献了2020上半年的主要吸纳量，冷链库吸纳量亦保持较快增长。三季度全球经济将有所复苏，全球贸易及物流的快速反弹将大幅提升物流需求。预计三方物流、电商和制造业将成为下半年新增需求主力。市场空置率将小幅上升，租金平稳增长。