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关于金山区2019-2021年经营性用地出让、储备开发、储备开发支出计划的请示

admin3个月前 (09-21)上海工业地产招商81

　　为了更好地完成区委、区政府关于土地出让的工作要求，按照地块的前期开发进度、乡镇的地块招商情况及财政的土地出让金收入需求，我局结合2018年经营性用地出让计划结转地块，并经征询相关镇、工业区和相关部门意见后，初步拟定了我区2019-2021年经营性用地出让、储备开发、储备开发支出计划，现将有关情况汇报如下：

　　一、2019-2021年经营性用地出让计划

　　（一）2019年经营性用地出让计划

　　2019年，共计划出让经营性用地15幅84.32公顷（8幅普通商品房地块、3幅商业办公地块、4幅租赁房地块），预计出让金收入117.43亿元。其中，头部季度预计出让6幅地块（4幅普通商品房，1幅办公用地，1幅租赁房用地）；第二季度预计出让4幅地块（2幅普通商品房用地，1幅商业用地，1幅租赁房用地）；第三季度预计出让4幅地块（2幅普通商品房用地，1幅商业用地，1幅租赁房用地）；第四季度预计出让1幅租赁房用地。（详见附件1）

　　同时，考虑到土地市场的不断变化以及地块前期工作的进展情况，为保证土地出让金的收入情况，我局将计划于2020年、2021年出让的15幅地块作为2019年出让计划的备选地块，与2019年计划出让地块同步推进。

　　乐高项目、乡村振兴项目等一些重大、特殊项目的用地，由于地块选址、控规、供地方式等要素尚未确定，暂未纳入2019年出让计划，但我局已做好准备，一旦相关前置条件具备以后，我局将提前介入、加强沟通，尽快启动供地程序，保障此类项目及时完成供地手续。

　　（二）2020年经营性用地出让计划

　　2020年，共计划出让经营性用地17幅，其中，普通商品房用地7幅；商业办公用地7幅；动迁安置房3幅。出让金收入预计85.38亿元。（详见附件1）

　　（三）2021年经营性用地出让计划

　　2021年，共计划出让经营性用地6幅，均为普通商品房用地。出让金收入预计78.59亿元。（详见附件1）

　　根据市人民政府要求，建立商品住宅土地出让价格与地块周边新开楼盘房屋销售均价联动机制。而我区目前市场在售的新开楼盘房屋，其土地取得时间均为2016年之前，当时我区土地价格仍处于较低水平，直到2017年开始，土地价格才出现大幅的上涨，因此现出让土地要以低价土地上的房屋售价来倒算价格，必然导致现出让土地价格低于市场预期。

　　自商品住宅土地出让价格与地块周边新开楼盘房屋销售均价联动机制实施以后，本市已出让的普通商品房用地基本仅有一家竞买申请人，且基本以起始价成交，偶尔存在竞价的，其溢价也不超过500万，占出让金的比例更是微乎其微。由于房地产形势变化较大，青浦、闵行、杨浦等区先后有地块因无人申请竞买导致终止挂牌，因此市规划和自然资源局要求，经营性用地（定向出让地块除外）申请入市时，需由区人民政府出具不流标的承诺函。

　　3.新建商品住宅大量在建，市场消化慢

　　根据调查，截止至2018年8月，金山新城商品住宅在建面积62.34万平方米，其中，2018年新开工商品住宅43.64万平方米，2018-2020年金山新城新建商品住宅预计上市总量约88.17万平方米8968套，而市场消化速度却十分缓慢，2018年上半年度，金山新城月均成交量仅为0.34万平方米。按照目前拟定的2019-2021年经营性用地出让计划，金山新城三年供应的可售住宅面积分别为33.4万平方米、13.4万平方米、29万平方米，供应量远远超出市场需求。

　　在2019年出让计划中，朱泾镇水上新村地块及金山卫镇农建7组地块（均为城中村改造地块）动拆迁工作尚未完成，其中，水上新村地块预计于第二季度出让，动拆迁剩余5户（4户居民和1户农户），金山卫镇农建村7组地块预计于第三季度出让，动拆迁剩余2户，国之杰二期地块预计于第二季度出让，动拆迁剩余一处玻璃房，需要朱泾镇、金山卫镇及廊下镇的配合，尽早完成动拆迁工作，否则，会对地块的出让造成影响。

　　计划于2020年、2021年出让的项目中，有12幅地块动拆迁尚未完成，涉及朱泾镇、枫泾镇、张堰镇、亭林镇、金山卫镇、山阳镇、金山工业区地块，请各镇尽早谋划、加快开展动拆迁工作，为后续的土地出让创造良好的条件。

　　在2019-2021年出让计划中，枫泾商务区42-05地块、金山卫镇金卫村2组、山阳镇杨家村1组（城中村改造）、金山卫镇L地块、枫泾镇界河开发地块（粮油3号仓库地块+新泾路以南地块）、朱泾镇城南C4地块、金山工业区高楼村地块控规需要编制或调整,需请相关镇加快前期的调研、方案编制工作，并尽早向规土局申报，以便后续工作的开展。

　　根据市规划和自然资源局要求，经营性用地出让前须由区人民政府出地块有托底单位不流标的承诺，且托底的单位中，至少一家具有区属国资成分，所以，在地块出让前，地块所在地政府要做好招商引资工作，与意向企业签订意向书，确保地块不会发生流标情况。

　　二、2019-2021年经营性用地储备、开发计划

　　（一）2019-2021年储备计划编制情况

　　2019-2021年共计划储备地块93幅，土地总面积约459.35公顷。

　　1.2019年计划储备36幅地块，土地总面积约236.85公顷。其中:2幅地块为城中村项目，土地面积约11.28公顷;2幅地块为旧区改造项目，土地面积约23.31公顷;7幅地块为各镇上报的安置基地、社会租赁房项目，土地面积约65.43公顷。乐高项目约40公顷、新城区钻石湾约28公顷为区属重点项目，廊下镇农村新天地度假酒店(颐养项目）、博物馆等7幅地块为2018年储备计划外地块，土地面积约13.46公顷；同时为振兴乡村，提升各镇郊野单元规划核心区整体功能，计划将漕泾镇02-26精品酒店等4幅地块纳入储备计划，土地面积约8.06公顷。（详见附件2）

　　2.2020年计划储备37幅地块，土地总面积约154.86公顷。其中:3幅地块为旧区改造项目，土地面积约22.14公顷;3幅地块为各镇上报的安置基地、社会租赁房项目，土地面积约9.76公顷；16幅地块为郊野单元规划项目，土地面积约23.4公顷。（详见附件2）

　　3.2021年计划储备20幅地块，土地总面积约67.64公顷。其中:11幅地块为郊野单元规划地块，土地面积约10.99公顷；6幅地块为各镇上报的安置基地、社会租赁房项目，土地面积约20.79公顷。（详见附件2）

　　（二）2019-2021年土地前期开发计划

　　2019-2021年共计划开发地块43幅（其中32幅为新开发，11幅为2019年之前结转），涉及土地总面积328.59公顷(详见附件3）。

　　1.2019年计划开发34幅地块（其中23幅为新开发，11幅为2019年之前结转），涉及土地总面积251.74公顷。其中动拆迁17幅，面积173.21公顷；劳动力安置18幅，面积117.47公顷；征地补偿21幅，面积148.07公顷；土壤环评19幅，面积110.08公顷；地块平整26幅，面积167.58公顷。

　　2.2020年计划开发22幅地块（其中8幅为新开发，14幅为2019年结转），涉及土地总面积224.95公顷。其中动拆迁14幅，面积186.8公顷；劳动力安置5幅，面积87.49公顷；征地补偿9幅，面积96.85公顷；土壤环评6幅，面积32.17公顷；地块平整6幅，面积32.51公顷。

　　3.2021年计划开发10幅地块（其中1幅为新开发，9幅为2019、2020年结转），涉及土地总面积114.18公顷。其中动拆迁9幅，面积112.94公顷；劳动力安置1幅，面积10公顷；征地补偿1幅，面积10公顷；土壤环评2幅，面积4.17公顷；地块平整2幅，面积4.17公顷。

　　以上前期开发计划中列入的项目资金来源均为区财政拨款，故暂不包括城中村改造项目。

　　按照本市要求，新增储备地块必须纳入本地区年度储备计划，经区人民政府审议后再报市规划和自然资源局批准。根据以往经验，纳入土地储备计划一般满足几个条件：一是土地储备规模控制。2019-2021年为新一轮三年储备计划的周期，市规划和自然资源局将根据历年土地储备规划的实施情况、规划新增建设用地空间等，统筹平衡后下达2019-2021年度土地储备滚动计划；二是应当符合规划。列入年度储备计划的项目首先应当符合地区土地总体规划和控制性详细规划；三是特殊项目不占用储备计划指标。如城中村项目、旧区改造项目、安置基地、公租房项目等，若有市级相关主管部门的认定手续，也等同于土地储备计划。另亭林大居项目、增减挂钩用于建新出让的经营性用地，其相应的土地储备计划指标可以单独申请。

　　特殊重点项目如乐高项目，涉及用地规模较大，建议参照亭林大居模式，通过市重点项目申报途径，可不占用我区土地储备计划指标。

　　三、金山区2019年土地储备开发支出预算和2019-2021年支出规划

　　（一）2019-2021年土地储备开发支出规划

　　2019至2021年，本区土地储备开发资金需求总计57.55亿元，其中：2019年计划投入34.82亿元；2020年计划投入11.61亿元；2021年计划投入11.12亿元。涉及地块88幅，土地面积7663.65亩。未来三年涉及“城中村”项目和旧城改造的相关资金需求在本规划中未考虑。

　　（二）2019年土地储备开发支出预算

　　2019年土地储备开发支出预算34.82亿元，主要涉及新城区3、7号（钻石湾）地块16.71亿元；原维多利亚广场B2地块0.9亿元；新城区A26地块1.6亿元；金山卫L地块1.21亿元；枫泾乐高小镇2.27亿元；张堰47-01、48-01地块1.70亿元，亭林大居二期0.8亿元等重点项目。计划申请土地专项债券2.27亿元，分别是张堰47-01地块0.94亿元；张堰48-01地块0.75亿元；金山新城区G10地块0.58亿元。

　　年度储备开发地块46幅，其中：从土地用途来看，用于安置房建设5幅，用于社会租赁房建设2幅，用于商品房建设39幅；从土地规划情况来看，符合规划25幅，需调整规划21幅；从土地出让计划来看，纳入2019年出让计划14幅，纳入2020年出让计划6幅，纳入2021年出让计划4幅，纳入2021年以后出让20幅，其余2幅分别为库内地块和历史遗留地块。

　　年度储备开发土地面积4778.5亩，主要是乐高项目450亩，服装机械城历史遗留地块425.10亩，钻石湾闲置土地收回415.20亩，新城区G11地块346.8亩等。

　　今后推进上述开发计划，需得到相关单位、部门一如既往指导和支持。如：属地政府、新城区、工业区在相关地块实施委托动迁和土地平整等方面；区发改委在土地储备立项等方面；区房管局在安置房建设审批等方面；区财政局在预算管理和资金安排等方面。

　　截至2018年底，2016年政府专项债券替换后土地储备开发存量资金余额1.86亿元,其中包含需处理的往来款和上缴财政款,因此建议区财政安排2019年土地储备开发资金34.82亿元。

　　鉴于土地储备及开发项目投入大、周期长及实施难度较大的特殊性，为确保当年度预算收入实现，需要土地储备部门提早进行前期投入。根据年度预算，结合土地储备开发时序，我们制定2019年土地储备开发预算季度支出计划，其中：头部季度资金需求18.46亿元；第二季度资金需求7.61亿元；第三季度资金需求4.37亿元；第四季度资金需求4.38亿元，建议区财政明确资金来源及使用方向。

　　附件：1.金山区2019-2021年经营性用地出让计划表

　　2.金山区2019-2021年经营性用地储备计划表

　　3.金山区2019-2021年经营性用地开发计划表

　　4.金山区2019年土地储备开发支出预算表

　　5.金山区2019-2021年土地储备开发支出规划表

　　6.金山区2019年土地储备开发预算季度支出计划表