我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

　　提问：目前4套房，1，顾村保利叶语预计860万自主；2，临港万科预计450万；3，马桥绿地预计550万；4，上大拆迁预计400万。我准备2换1，再用300万杠杆，一是出手哪2套，其次是置换到哪个板块有潜力，非常感谢！

　　沪叔：建议置换万科鹭语墅，和绿地璀璨天呈，上大的动迁看是哪个小区，如果位置一般也可以一起换，用父母名义打个新，祁连新苑可以留，南大有一定的预期，公园映上市后周边还有预期。供应量多，长期不看好，短期套利后出场，把更好的机会留给更有确定性的地段或版块，除非在市区的在张江的更多企业和人口都愿意往临港入驻导流，不然后续二手溢价过高，新房量大且限价的同时，谁愿意为溢价买单呢？从楼市几十年来看，上海打造成功的新区都是比较长的周期，绝大部分新区投资房买房想获得暴击收益，你要看新区规划能级，产业落地，人口导入，配套建设方面。新区楼市一般会经历这三个阶段：头部个阶段没什么人口导入，头部批激进投资客入场；第二阶段逐渐形成配套，自住客进来；第三阶段其他投资买房发现新区各方面完善起来，去接自住客的盘，进而形成自住和投资的循环。

　　提问：我今年刚有购房资格，积分只有62分，手上只有近300万的现金，想买500多万的房子，像我们这种情况是买新房还是二手房呢？目前锁定两个小区，周浦地铁口的美林小城，和泗经的保利翡丽公馆，都靠地铁口，周浦离地铁口更近一些。

　　沪叔：你好，地段上来讲，两个都是近郊版块，到市区的距离差不多。自驾通勤这块，周浦完胜泗泾，毕竟沪南路，S3到市区还是非常方便的，泗泾早晚高峰，从泗陈公路上嘉闵高架，半个小时都不一定上的去。配套上面，出门地铁+商业其实都还算便利。

　　小区来说，保利完胜美林小城，美林是2002年的商品+动迁混居小区，2000多户，8000多口人，不带电梯的都是动迁，小区品质非常一般。保利属于南泗泾的标杆了，本身在版块内就属于房价领跑的小区。

　　提问：沪叔，你好，预算200-300万要不要买新房呢？该怎么买比较好呢？

　　沪叔：你好，预算两百到三百万，就不要去买新房了，还是去买个老破小比较好，目前这个预算，根据现在市场的行情，两三百万的新房只能买到上海和外省市的一些交界处。那这些新兴的板块具有重大的不确定因素，需要赌对方向、赌下一轮的行情。如果找到了这个方向，你赌对了，那没有问题。那一旦你赌错了方向，就等于踏空了，就会被套住。

　　例如嘉定2003就开始了安亭新镇的建设了，结果到了2016年存量房市场才成熟。也就是说如果二零零三年你跟入，那么这是13年里，你在嘉定卖房往往会折价，这就很不划算了。

　　你算赌错方向了。那市中心的老破想没有这个问题，它相当于股市里的etf基金。市场涨了，不管涨了哪个板块，它都一起会跟着涨，涨幅不低于大盘，至少大方向是稳定的。

　　浦东的板块热度往往高于浦西、浦东有三个方向可以考虑，优先考虑的可以是小陆家嘴地区，那这个预算实际上是买不了潍坊梅园福三路，但是可以在小陆家嘴辐射的方向去找找。

　　例如东方路以南的唐桥一带，这个预算勉勉强强是有可能捡到的。还有就是传统的浦东东西两侧可以淘一淘。东侧就是金桥高桥板块，这个方向呢可以在金阳还有罗山路这一带淘一淘。这里强调一点，这里老破小都是市区的老破小，如果一些外围的老破小就不是这个逻辑。

　　提问：你好，名下有房，二套房偏投资，保值增值用，江宁板块和大宁板块哪个更好，买在哪里会好些呢？

　　沪叔：你好，这两个板块都不错，江宁板块内房屋品质一般，其他商业医疗教育资源比较发达，上海顶流的公办一贯制学校静教院附校在这个板块内；大宁板块内小区品质比较高，这个板块也受到中产阶层的欢迎，各方面配套都比较成熟。

　　提问：沪叔，你好，目前在上海没有房产，想购置一处新房，考虑到房子的升值空间及保值性等问题，我是否必须购买热门区域的楼盘呢？作为刚需购房者，我在购置新房或者二手房时需要做什么准备呢？哪些地区的楼盘是我可以重点考虑的？

　　沪叔：你好，对于刚需买房者来说，如果有机会买到新房，建议不要纠结区域，尽早入手。如今上海的市区郊区范围逐渐模糊，因为交通便捷度提升，轨道交通及公路交通都比较发达，从郊区到市区的距离进一步缩短。同时伴随着上海五大新城的建设及各种医疗教育资源的导入，以及商业资源的丰富，大城市的板块逐渐趋于相同。对于刚需购房者来说，准备好了资金，有购房条件就不要局限于某个地区。预算在千万可以考虑上海市中心的热门楼盘，预算在百万则可以把眼光放在全市范围内进行考察。但是买二手房需要从家庭需求出发，考虑交通，教育，医疗等基础设施；但是一手房则可以看发展前景。建议在对预算做出评估后进行购房。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部分享。

　　特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。

　　郭富城斥巨资为老婆庆生，方媛一身行头几十万，俩***儿太漂亮！

　　2023-08-07 14:50:57

　　“武统”降温？伯恩斯：若中国大陆决心收台，美国情报可提前预警

　　2023-07-29 16:07:12

　　中国驻美大使谢锋再次发出震撼人心的警告

　　2023-08-06 15:58:55

　　冯提莫患癌晚期！曾######富二代，一夜收费160万被拍大尺度视频

　　2023-08-05 09:39:25

　　北大学霸将癌症晚期的父亲骗出国，让其高空跳伞，88天回国后如何

　　2023-08-06 11:19:58

　　2006年，6岁儿子被害仇家拒绝赔偿，单亲妈妈将硫酸泼向仇家***儿

　　2023-08-06 18:16:14

　　泰山队正式易主？新金主已悄然出手注资，帮助球队在中超连战连胜

　　2023-08-07 13:23:45

　　一觉醒来台风“卡努”又重回, 9号冷空气降雨来袭, 暴雨范围确认

　　2023-08-07 15:02:42

　　全国人民的好总统！老杜退休后在人堆里喝饮料，躺在电单车上聊天

　　2023-08-06 19:46:24

　　俄罗斯终于打明白了，乌克兰80万军队使用的原油，全部来自俄罗斯

　　2023-08-06 09:24:53

　　8月7日，陆毅14岁大***儿引发热议

　　2023-08-07 09:28:56

　　中植系暴雷蕞新消息，不要原地发呆

　　2023-08-07 09:55:36

　　蔚来赔双倍定金拒向“小牛说车”卖车，律师：名誉权纠纷不能成为买卖合同的解除条件

　　2023-08-06 18:16:27

　　这起“毁三观”的######案发生在重庆市某小区的一栋住宅内。

　　2023-08-07 13:37:22

　　井柏然和刘雯被拍到看张惠妹演唱会，现场紧抱不放

　　2023-08-07 14:06:13

　　码头现场抢疯了！舟山“头部风”梭子蟹上岸，价格如何？

　　2023-08-07 13:46:10

　　许家印：通过分红的方式成功地套现700亿，全身而退？

　　2023-08-07 07:16:10

　　莫斯科拉响警报，12枚导弹60架无人机全境空袭，俄罗斯拦都拦不住

　　2023-08-03 22:56:50

　　2023-08-06 23:33:20

　　2023-08-07 19:42:44

　　试探涨价、加快入市...新政“暧昧期”，广州楼市已经动起来了

　　王四营三兄弟北侧十一学校预计明年交付

　　朝阳平房乡「玺悦朝阳」获预售证

　　福建熊旺顺义后沙峪地块面积段曝光

　　洪森卸任柬首相：掌权38年 系世界担任首相时间蕞长者

　　舒兰副市长生前蕞后影像公开 曾位列7位副市长之首

　　台风卡努再次转弯大概率向中国袭来 登上热搜头部

　　台积电董事长戳破台当局大内宣谎言 引发岛内巨大反响

　　舒兰副市长等3人因公牺牲 吉林省委书记作出批示

　　洪森卸任柬首相：掌权38年 系世界担任首相时间蕞长者

　　舒兰副市长生前蕞后影像公开 曾位列7位副市长之首

　　台风卡努再次转弯大概率向中国袭来 登上热搜头部

　　台积电董事长戳破台当局大内宣谎言 引发岛内巨大反响

　　舒兰副市长等3人因公牺牲 吉林省委书记作出批示

　　大运会男篮成绩，到底重要不重要？

　　金牌！中国***排3-0横扫日本队，全胜战绩大运夺冠

　　***足世界杯：瑞典点球大战5-4美国晋级8强 卫冕冠军出局

　　瑞典***足戏剧性晋级！制胜点球过线！荷兰***足晋级八强，南非门将低级失误，悍将重伤后拄拐

　　郭富城晒照为老婆方媛庆生 俩***儿超美

　　音乐人陈匡荣去世，曾与张国荣王菲等巨星合作

　　郎朗现身兰州捐赠15台钢琴 被一群领导簇拥引争议

　　杨幂童心未泯夹娃娃活蹦乱跳，助理现场传功超有趣

　　阿娇前夫赖弘国儿子1岁生日 祖孙三代幸福同框

　　这个世界级的闹剧，有了蕞新的进展

　　杭州：给予孕产、育儿蕞高补助2万元

　　沪指缩量调整跌0.59% 超导概念股尾盘再度大涨

　　扎克伯格称已准备好格斗 马斯克：自己格斗前可能需要做手术

　　美国复现核聚变点火 并突破净能量增益纪录

　　网传郑州大学一领导要求员工无偿加班还威胁降薪

　　国产或售20万 全新现代胜达将于8月10日首发

　　售34.98万/纯电续航136公里 传祺E9冠军版上市

　　猛龙过江 混动四驱差速锁哈弗新越野SUV都有

　　领克08限量版官图发布 将于8月8日开启预售

　　没买车的再等等 三款下半年高人气新车推荐

　　你以为的“养胃习惯”可能伤胃！

　　身处10种场景，地震来了应该怎么办？

　　******解乏也有“门槛”！14种情况要慎入

　　老年人容易营养不良，膳食建议请收好！

　　病情凶险！预防急性胰腺炎切忌暴饮暴食

　　“皮囊之上”灵魂低语 红砖美术馆呈现顶级艺术家海蒂·布赫回顾展

　　AIGC升维艺术科技 预见超媒介场景 数字视听艺术论坛在京举行

　　著名画家王福贵先生中国山水画作品欣赏

　　依边疆风景为“时空旋涡”阅读线索 刘雨佳个展《微光渐暗》

　　藏在浙江的仙境景区 又称赤松山

　　雨后天晴在山野感受18℃的夏天生活

　　EVO2023《街头霸王6》项目冠军诞生 怒鸟选手夺冠

　　赛博头部人称跑酷砍杀 《幽灵行者2》确认支持简中

　　零容忍！暴雪开始封禁《暗黑4》恶意卡bug玩家

　　《FF7》官方发爱丽丝裙装设计图：粉色礼服很优雅

　　去一次埃及酒店，我被毛巾怪吓出海豚音

　　专访 夏侯文：他创造了“龙泉青瓷”历史

　　专访｜力丸：想用音乐给大家一些鼓励

　　不懂就问，不睡午觉会被开除山西户籍吗？

产业招商/厂房土地租售：400 0123 021
或微信/手机：13524678515; 13564686846; 13391219793 
请说明您的需求、用途、税收、公司、联系人、手机号，以便快速帮您对接资源。 
长按/扫一扫加葛毅明的微信号

扫一扫关注公众号