我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

　　提问：目前4套房，1，顾村保利叶语预计860万自主；2，临港万科预计450万；3，马桥绿地预计550万；4，上大拆迁预计400万。我准备2换1，再用300万杠杆，一是出手哪2套，其次是置换到哪个板块有潜力，非常感谢！

　　沪叔：建议置换万科鹭语墅，和绿地璀璨天呈，上大的动迁看是哪个小区，如果位置一般也可以一起换，用父母名义打个新，祁连新苑可以留，南大有一定的预期，公园映上市后周边还有预期。供应量多，长期不看好，短期套利后出场，把更好的机会留给更有确定性的地段或版块，除非在市区的在张江的更多企业和人口都愿意往临港入驻导流，不然后续二手溢价过高，新房量大且限价的同时，谁愿意为溢价买单呢？从楼市几十年来看，上海打造成功的新区都是比较长的周期，绝大部分新区投资房买房想获得暴击收益，你要看新区规划能级，产业落地，人口导入，配套建设方面。新区楼市一般会经历这三个阶段：头部个阶段没什么人口导入，头部批激进投资客入场；第二阶段逐渐形成配套，自住客进来；第三阶段其他投资买房发现新区各方面完善起来，去接自住客的盘，进而形成自住和投资的循环。

　　提问：我今年刚有购房资格，积分只有62分，手上只有近300万的现金，想买500多万的房子，像我们这种情况是买新房还是二手房呢？目前锁定两个小区，周浦地铁口的美林小城，和泗经的保利翡丽公馆，都靠地铁口，周浦离地铁口更近一些。

　　沪叔：你好，地段上来讲，两个都是近郊版块，到市区的距离差不多。自驾通勤这块，周浦完胜泗泾，毕竟沪南路，S3到市区还是非常方便的，泗泾早晚高峰，从泗陈公路上嘉闵高架，半个小时都不一定上的去。配套上面，出门地铁+商业其实都还算便利。

　　小区来说，保利完胜美林小城，美林是2002年的商品+动迁混居小区，2000多户，8000多口人，不带电梯的都是动迁，小区品质非常一般。保利属于南泗泾的标杆了，本身在版块内就属于房价领跑的小区。

　　提问：沪叔，你好，预算200-300万要不要买新房呢？该怎么买比较好呢？

　　沪叔：你好，预算两百到三百万，就不要去买新房了，还是去买个老破小比较好，目前这个预算，根据现在市场的行情，两三百万的新房只能买到上海和外省市的一些交界处。那这些新兴的板块具有重大的不确定因素，需要赌对方向、赌下一轮的行情。如果找到了这个方向，你赌对了，那没有问题。那一旦你赌错了方向，就等于踏空了，就会被套住。

　　例如嘉定2003就开始了安亭新镇的建设了，结果到了2016年存量房市场才成熟。也就是说如果二零零三年你跟入，那么这是13年里，你在嘉定卖房往往会折价，这就很不划算了。

　　你算赌错方向了。那市中心的老破想没有这个问题，它相当于股市里的etf基金。市场涨了，不管涨了哪个板块，它都一起会跟着涨，涨幅不低于大盘，至少大方向是稳定的。

　　浦东的板块热度往往高于浦西、浦东有三个方向可以考虑，优先考虑的可以是小陆家嘴地区，那这个预算实际上是买不了潍坊梅园福三路，但是可以在小陆家嘴辐射的方向去找找。

　　例如东方路以南的唐桥一带，这个预算勉勉强强是有可能捡到的。还有就是传统的浦东东西两侧可以淘一淘。东侧就是金桥高桥板块，这个方向呢可以在金阳还有罗山路这一带淘一淘。这里强调一点，这里老破小都是市区的老破小，如果一些外围的老破小就不是这个逻辑。

　　提问：你好，名下有房，二套房偏投资，保值增值用，江宁板块和大宁板块哪个更好，买在哪里会好些呢？

　　沪叔：你好，这两个板块都不错，江宁板块内房屋品质一般，其他商业医疗教育资源比较发达，上海顶流的公办一贯制学校静教院附校在这个板块内；大宁板块内小区品质比较高，这个板块也受到中产阶层的欢迎，各方面配套都比较成熟。

　　提问：沪叔，你好，目前在上海没有房产，想购置一处新房，考虑到房子的升值空间及保值性等问题，我是否必须购买热门区域的楼盘呢？作为刚需购房者，我在购置新房或者二手房时需要做什么准备呢？哪些地区的楼盘是我可以重点考虑的？

　　沪叔：你好，对于刚需买房者来说，如果有机会买到新房，建议不要纠结区域，尽早入手。如今上海的市区郊区范围逐渐模糊，因为交通便捷度提升，轨道交通及公路交通都比较发达，从郊区到市区的距离进一步缩短。同时伴随着上海五大新城的建设及各种医疗教育资源的导入，以及商业资源的丰富，大城市的板块逐渐趋于相同。对于刚需购房者来说，准备好了资金，有购房条件就不要局限于某个地区。预算在千万可以考虑上海市中心的热门楼盘，预算在百万则可以把眼光放在全市范围内进行考察。但是买二手房需要从家庭需求出发，考虑交通，教育，医疗等基础设施；但是一手房则可以看发展前景。建议在对预算做出评估后进行购房。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部分享。

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