当前位置：首页 > 上海工业地产招商 > 正文内容

松江泗泾昨天的土拍楼板价高达38000！谁看懂了！？

admin1个月前 (09-21)上海工业地产招商22

　　上海市2022年第四批住宅用地集中出让信息预告2022年本市第四批住宅用地拟于11月第二周（11月7日-11月11日）集中出让公告，12月中旬开始集中组织交易活动。具体安排以上海市规划和自然资源局网站、上海土地市场网、中国土地市场网等发布的出让公告为准。

　　450亩！松江区蕞新一批地标商业、住宅用地推介一览！

　　洞泾镇、永丰街道、佘北大居7幅普通商品房地块推介

　　全部为住宅用地，容积率均为1.4、总用地规模约13.4万平方米、限高24米，将和头部批住宅地块产品完全区分，后期多为联排、叠墅产品，同时本期赵巷镇住宅供应增加，产品完全差异化。不存在竞争关系

　　松江区永丰街道SJC10011单元

　　容积率1.6、限高40米，地块分别对应套数为422套、251套上限

　　参考隔壁金地艺境、绿地凯旋宫容积率2个地块统一开发大概率会有别墅产品虽然该地块远离地铁9号线环线，对于不依靠地铁出行的朋友，非常友好，新规划建设菜市场位于松江颐景园南侧空地，未来该区域城市景观非常靓丽洞泾镇

　　松江区洞泾镇SJS30006单元05-01号、05-05号地块以上地块均为容积率2.1,、限高60米，分别新增套数为：1055套、735套。区域内蕞新规划无学校，仅有一所幼儿园，其他小学、初中需要依托沈砖公路北侧新建学校快看！松江区2022年度新增3所九年制学校+一所更名（洞泾镇、车墩镇、中山街道、新桥镇）

　　以上数据均来自相关部门规划原稿文件，具体以上海土地网公示以及成交发布为准

　　预测一下，假如本次第四批全部出让，以及已选址住宅地块，2023年松江将会出现巨量供应，且呈现区域集中现象，佘北大居、洞泾镇、松江城区，那么上海当下的限购政策或限贷政策会进一步微调的概率将大大增加了解更多，可关注新房、二手房、房贷、抵押贷款、公积金、安置房、相关房产赠与、过户、交易等可加

　　直播咨询回复链接：永丰街道（15单元整篇）、九亭镇南、华阳湖、松江南站大型居住区、金山区（亭林镇、山阳镇）、小昆山镇（工业区）等

　　洞泾镇空间总体规划2035原稿商业、基础教育、产业、文化全线爆发！

　　拟年内启动拆迁！事关松江九里亭街道•亭盛学校（九年制）

　　松江新城爱菊学校位置曝光！一起来看！计划2023年招生

　　以上内容个人参考用足够，自媒体、机构转载、咨询、原稿高清图@创智资讯付费咨询

　　有个二八定律说，社会上20%的人，占有80%的社会财富。

　　由此，20%的富人的人均财富，是80%的普通人的16倍！而且，绝大部分的社会财富，在这些人手中掌握着。

　　所以，当我们感慨“这个价钱谁买得起？”时，试着把价钱除以16，再感受一下，也许就会释然。

　　泗泾地王影响几何？坐实未来高房价

　　这两个月的上海房地产市场因为地王而更加“热闹”。郊区房价未来的大涨似乎也已成为默认之事。五月首块地王在泗泾产生，它的未来会是怎样的呢？

　　对于购房者是否能接受未来泗泾房价“破6”？业内人士认为：价格高低只是一个相对概念。泗泾房价上涨的同时，其他区域价格也会长，上海房价将呈现梯度式上升，因此购房者是否能接受还在于板块本身的价值。“从上海的整体规划来看，决定板块价值的未必是它与市中心的距离，而是整个板块给人的居住感受。从这一点来说，只要是有规划的板块，它的未来都会给购房者一个更高更好的预期。”

　　“泗泾无论是开发商入驻和开发的规模，还是整个板块未来的配套前景，在交通通达性进一步提升后，泗泾的宜居性还是很强的，而且泗泾因为靠近青浦和佘山，自然环境也相对较好。”张文彬如是称。相较于配套更纯熟但新房寥寥的九亭以及距离市区更远的松江新城，泗泾可售房源体量大，且在“大虹桥”和莘庄的辐射范围内，有其独到的优势。

　　泗泾的吸引力从已经渐渐发生改变的受众中可见一斑。当上海可开发的土地存量越来越少，供求关系这一核心问题造成房价水涨船高的趋势之时，泗泾未来房价“破6”也是可以被接受的。

　　地王的亮相，无疑将对泗泾周边在售楼盘产生影响。不过，张文彬直言，越是长线开发的大型社区，受此影响越小。金地自在城作为泗泾百万方大盘，开发周期在10年以上，而通过金地一贯的“造镇”理念，项目在规划初期已经考虑到整个板块的价格演变。

　　不可否认的是，目前的泗泾在交通和商业等基础配套上尚存在不完善之处，也有购房者会担心板块的基础配套不足以支撑其房价继续快速上涨。对此，张文彬提出另一种观点：“每天上下班必堵的交通”反而是房价会继续上涨的支撑。“地铁线路的拥挤恰恰能说明这个区位客源的导入量是非常巨大的。首先要有人，然后才能带动配套的升级。”

　　而且随着泗泾商业、商务环境的提升，泗泾会像莘庄一样形成“居住-就业-本地置换”的良性循环，自成体系，未来的泗泾将实现一种“新城”式崛起。shqianyy

　　（刚好写完了一篇社评，转发到这里，看完之后相信大家就会有自己的评判了）

　　5月18日上午，上海土地市场再掀抢地浪潮，现场聚集了37家房企之众。

　　蕞终地块由保利以总价54.5亿元，约合楼面价43607元/平竞得，溢价率296%。该宗地在扣除保障房及自持15%面积，实际楼面价达到55707元/平米。这意味着未来项目的保本售价至少要在8万/平！而同期地块附近在售项目世贸云图的蕞新报价仅为4.5万-5万/平方米。

　　此外值得注意的是，该地块的出让条件十分苛刻，仅80%面积为可售商品住宅，有15%的面积需自持70年不能出售（北京目前多数需自持20年），5%的面积作为保障房无偿移交给政府。作为土地新政后的头部块土地，很显然自持15%面积的规定未达到平抑地价的目的。

　　同日，招商地产成功高价竞得宁波东部新城地块，溢价率47%。

　　此前，5月13日葛洲坝豪夺南京河西南G14地块，楼面价45213元/平米，单价金额位列全国第三

　　5月13日电建+金茂（金地没有跟着玩了）摘得河西南G12 G13地块，楼面价37027元/平合 36890元/平，周边在售项目价格约在3.2万/平-3.5万/平之间。

　　经统计，2016年初至今，21家被允许从事房地产业务的央企中，超过一半表现异常活跃。其中电建、鲁能、葛洲坝三家拿地金额共计240亿元。

　　近日中粮地产和招商蛇口再次闹出绯闻。目前从各个消息来看，地产行业央企和国企之间的版块整合正在提速，而对应整合之后出现的各项后遗症正在逐一暴露，中海收购中信之后，中信内部人事动荡，并有区域公司员工公开发表抗议信反映整合出现的种种问题。五矿和中冶置业之间的整合也因为主体问题，目前推进也并不顺利。

　　所以可靠的是，当前各家公司展现出的实力越强，越可能在潜在整合中成为占主导位置的并购方

　　因此，电建、葛洲坝、鲁能、招商、保利等企业在当前市场环境下一反常态，频频出手，高价摘地。

　　融创中国董事长孙宏斌近日就一线城市高价地表态“”目前地价是不对的，风险非常大。存在巨大的泡沫和风险。所以目前在北京市场，我们连名都不报了，盘点融创今年来的表现，确实聚焦在二线城市以及一线城市项目的收并购。

　　所以当前高地价的局面很大原因在于央企出于自保目的的非理性拿地，借用当下的流行词就是“在看到中海、中信的前车之鉴后，其他央企近乎绝望的拿地，自保，希望迅速扩大资产规模”。以鲁能为例，鲁能16年已在土地市场砸下超过100亿元重金，2015年在南京、苏州、福州三地高价抢下的四幅地王总耗资便达112.4亿元，全年新增土储近500万平方米，总价超过230亿元，销售方面， 2016一季度首次进入TOP20，月初又宣布销售金额已达202亿元，迅速超过了2015年全年的总额。而电建地产，5月与金茂联合以69.6亿拿下了南京河西南两宅地，其控股的上市平台南国置业同日亦以9.4亿元斩获一幅商办用地；2015年累计在北京、南京和武汉总共投入130.4亿元。

　　所以如果央企间的整合重组不能快速有效完成，预计土地市场的“失心疯”还将继续蔓延和扩大。

　　2、为什么有30多家参与竞拍，究竟是搬马扎围观还是另有它图？是否真如外界所言，因为土地马上要断供。

　　5月18日上海周浦地块，参拍企业37家，

　　5月11日松江泗泾05号地块，参拍企业33家，01号地块，竞拍企业31家。而在即将出让的天津河北区建昌道地块，报名家数也达到了惊人的23家。

　　这些企业花费数亿的保证金以及数十万的资金利息难道仅仅是为了获取围观门票，答案显然是否定的。

　　隐藏背后的除了当前宽松的货币政策以及一线资产的保值性，唯一原因就是巨额的利润。

　　5月11日，上海青浦华新镇07地块，竞拍企业8家，地块蕞终被K2地产摘得，溢价率仅4.8%，发迹于北京的K2长期以来都是以万年陪跑的姿态出现，虽频繁参拍但公开信息显示其鲜有斩获。

　　但真实情况如何呢，正如本次竞得地块，其所参与的是多宗低溢价成交地块中均为多家企业后期联合开发，类似的情形在一、二线城市屡见不鲜，诸如中骏、永同昌、龙湖、华远等企业都是该类模式的受益者，项目后期收益远高于高价竞得的项目。如何陪跑，其实是开发企业必备的一项技能。

　　3、一线城市的土地市场是否即将断顿？

　　北京上海等一线城市为了达到控制人口规模的目标，所以都明确了城市用地分区发展方式，采用了控制建成区用地供应的模式。例如北京2016年新增商品住宅用地规模（含自住房）仅850公顷，同比15年增加100公顷。按照北京历年实际供应情况来看，2016年商品住宅用地供应依旧不足。那是否代表着无地可供呢？显然不是。

　　《2016年北京国有用地供应计划》中明确列出计划供地指标总量4100公顷，其中新增建设用地1850公顷，存量建设用地2250公顷。原来政府新的方向是存量土地盘活。包括原有土地使用者按一定比例自主开发或者合作开发自用土地，以及重点突破棚户区改造。完成保障性安居工程。（2016年北京计划筹集保障房5万套，其中棚户区改造4.4万套，其他公租以及自住房6000套。

　　所以各地政府用地方向是土地的高效集约利用。虽然后期棚改成本较普通供地要高，但利润比起高溢价地王还是要更为可观，种种原因也促使竞拍现场出现了更多的“围观”者，围而不举将是常态化的一个特征。

　　37家房企名单：世茂、中骏、阳光城、九龙仓、保利、万科、华发、融创、大名城、金辉、龙湖、招商、中粮、金茂+电建、华润、正荣、融信、禹州、城开、恒大、厦门建发、旭辉、首创、新城、信达、平安、陆家嘴、格力、海尔、合景泰富、嘉宝、葛洲坝、三湘、富力、中铁、奉贤建设发展、融侨

　　地块基本情况：海浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块，占地面积69433.1平米，容积率1.8，计容面积124979.58平米，起拍价为13.77亿元，起始楼面价为11018元／平方米。