上海已定下建设用地规模负增长的目标。城市要发展，用地不能增，怎么办？盘活存量，激发城市新活力！

　　今年4月1日起，经过两年试行，经上海市规划和国土资源管理局修订完善的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》（以下简称《实施办法》）和《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》（以下简称《若干规定》）正式施行，标志着上海顺利度过土地新政试点运行阶段，以工业用地为主要抓手的存量更新之路驶入快车道。

　　一方面是建设用地“寸土寸金”，另一方面，是一些工业用地因企业经营不善而闲置，长期“晒太阳”。针对这种的现象，2014年3月，上海出台两项工业用地新政——《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）和《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》，前者针对已有的存量工业用地，后者则适用于新政后新供应的工业用地，两份试行文件有效期均为两年。

　　“旨在盘活存量工业用地的《实施办法》规定，存量工业用地盘活的责任主体为各区县政府，主要采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发等三类实施路径。”市规土局土地利用处处长魏子新表示，《实施办法》通过明确存量补地价、物业持有率、公益性责任和低效闲置违法用地处置等管理事项，为不同转型路径制订了详细的开发机制和管理要求，以“引”“逼”结合的方式挖掘工业用地存量更新的内在动力。

　　《实施办法》鼓励多方参与、共建共享的开发机制，允许单一主体或联合开发体采取存量补地价的方式自行开发，又规定对于采取收储后公开出让的工业用地，原土地权利人可以分享一定比例的土地收储收益，并明确具体比例由区县政府集体政策确定。

　　鼓励产业转型发展。规定转型为产业项目类的以自用为主，转型为通用类的可以将不超过30%的物业分割转让；转为商务办公用地类的，整体转型区域内的开发单位须持有50%以上的物业产权自用，零星工业用地的开发单位须持有60%以上。

　　《实施办法》还明确了存量盘活项目的公益性责任。规定对于整体转型项目，应按照“统筹规划、公益优先”的要求，优先保障公益性设施建设，然后进行经营性开发，其中公益性用地比例必须符合控详要求。对于零星盘活项目，应向政府无偿提供不低于10%的建设用地用于公益性设施、公共绿地等建设，如无法提供公益性建设用地的，应将不少于15%的经营性物业产权无偿提供给区县政府相关部门，用于公共性用途，完善公共配套服务设施。

　　《实施办法》还强化了以土地全生命周期管理为主要途径的长效管理机制，一方面提出了按照工业用地全生命周期管理的有关规定加强存量工业用地盘活开发管理，另一方面加大闲置、违法用地处置和查处力度，倒逼存量土地权利人实施盘活开发。

　　以往，一般产业项目的用地出让年限为50年，而大多企业和产品的生命周期在10年左右，造成大量产业用地资源闲置。根据此次《若干规定》，上海将实施新增工业用地出让弹性年期制，提高循环利用效率，一般工业项目用地出让年期为20年，首期出让年限届满后，经对项目经营情况和合同履约情况进行评估，采取有偿协议方式续期或收回土地使用权；对有特殊要求的市重点产业项目，经批准出让年期可为20年—50年。

　　“从去年上海完成的389公顷工业用地出让情况来看，如果按出让项目数统计，50%的项目，出让年限为20年；50%的项目，出让年限为50年。 如果按出让面积统计，则25%的新出让工业用地年限为20年，75%的新出让工业用地年限为50年 。”魏子新表示。

　　4月1日起两项新政的正式施行，预示着上海工业用地存量更新试点经验开始全面铺开，是上海土地管理从“新政”模式转入“常态”模式的重要转折点。

　　解放日报·上海观察记者从市规土局获悉，两年来，市规土局以典型项目试点促进工业用地管理政策落地，推进产业结构调整升级、完善城市功能、实现城市有机更新。截至2015年底，长宁虹桥机场东片区、杨浦杨树浦电厂、御桥工业园区等整体转型项目，以及普陀“红子鸡”、杨浦上海船厂等零星转型项目已签订出让合同或已完成转型前期工作，面积约200公顷，存量工业用地盘活已经取得初步成效。

　　截至2016年3月底，相关区县和派出机构列入2016年存量工业用地转型计划项目已达66个，涉及土地面积约460公顷。

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