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盘活低效工业用地做厚区域经济密度

admin1个月前 (09-21)上海工业地产招商21

　　宝山工业园区有个基本不产税的工业地块，蕞近通过区级收储后重新出让，首次尝试“厂房不做灭失”的出让方式——带地面建筑租赁给华域汽车系统股份有限公司，节省了工程土建所需的九个月时间。华域汽车在此布局两个新能源汽车关键零部件研发制造项目，达产后预计年产值45亿元，亩产税收120万元。

　　厂房不做灭失出让，这是宝山区推进土地节约集约利用的诸多探索之一。不久前，宝山区因“土地节约集约利用、土地利用秩序、土地利用计划执行好”上了国务院办公厅通报表扬名单。

　　宝山区区长范少军说，在建设用地触及“天花板”，土地整体产出水平又不高的情况下，“经济密度”成为城区产业转型的核心考量。盘活土地是产业发展的必修课，但还不是唯一的一课。

　　地“用完”了，必须提高土地经济承载容量

　　在宝山区300平方公里的区域面积中，现状建设用地占246.6平方公里。根据规划要求，到2035年建设用地还要减量2到3个平方公里。也就是说，地“用完”了。

　　宝山区土地整体产出不高。跟自己比，重点产业园区和商务载体的产出都在增长：今年上半年，宝山工业园区等六个重点产业园区单位面积土地产值同比提升30.5%，84个重点商务载体每平方米产出同比增长55.4%，达到1077元，但跟全市尤其中心城区相比，差距还是非常明显。

　　城区道路上来来往往的卡车，透露出一个地区的产业特点。“车里装着金属边角料、宾馆洗涤用品、废旧纸箱，说明这里传统物流企业多、堆场多。”范少军坦言，大集卡不仅跑在马路上，还渗透到各镇、各村的“毛细”堆场——产出效益低的土地大多与落后产能、低端业态相伴，随身贴着“环境负担”“安全隐患”等标签。

　　对宝山区来说，提高土地经济承载容量，是盘活低效用地、调整产业结构、改善生态环境、培育科创能力等多个方面综合施策的过程——它不仅是经济工作，还是环境和民生工作。

　　宝山区现行规划对地区产业做了全新布局。

　　宝山区兼有城区和郊区 “两个战略空间”，构成二三产融合发展的先天优势，在产业布局上也是“总部经济+制造环节”两个领域同步发力。

　　在产业地图上，辖区北部、中部、南部、东部分别定位为先进制造业、生产性服务业、科技商务、国际航运中心（北部）片区。各镇和产业园区也不能无序发展，要形成各自的主导产业，比如顾村镇以发那科机器人为龙头，主攻机器人及智能硬件，打造机器人产业集群；宝山工业园区依托中船集团、华域集团等企业，做强邮轮配套、新能源汽车、智能装备等制造业产业。

　　产业布局要从纸面落地，需要与之契合的招商引资逻辑。“传统的招商工作是大家各自为政，项目不适合放在这个镇上？不管，照样招；招进来的企业没地方落户？那也不能放走。这不仅导致资源内耗，还阻碍产业布局。”范少军把这种状况形容为杂乱无章的“布朗运动”。

　　宝山区的解决方案是“统筹”——守住土地供应和产业项目准入两个关口，引导各方按照符合产业发展规划、利于资源配置效率的方式招商。统筹办法之一，是通过合理分配相关方利益调动大家的积极性。

　　今年，位于顾村镇的上海机器人产业园迎来一家新企业——赛赫智能设备（上海）股份有限公司，项目3月底完成土地出让，预计今年12月底开工。其实，这家企业是航运经济发展区引入的，但园区土地紧缺，“转移”到了顾村镇。根据统筹奖励办法，航运经济发展区与顾村镇在五年内将按照企业税收五五分成，项目引入方和土地资源方各得其所。

　　向改革要经济流量，打造优质营商环境

　　截至目前，宝山区已经盘活低效工业用地1137.5亩，达到全年目标的63%，一批即将重构宝山区产业生态的企业正在落户的路上。今年上半年，宝山区新增企业17027户，增量列全市第五；注册资本在5000万元以上的新增484户，同比增长12.6%。

　　能够创造“流量”的不只是空间，还有时间。宝山工业园区管委会主任雷曙光介绍，华域项目是以时间赢取流量的典型，“产业项目落地过程通常都很漫长——谈判一年，征地一年，办手续大半年，工程土建少说一年，等待达纲再一年。但是华域项目从土地收储到项目开工总共只用一年。土地收储和项目谈判同步进行，土体出让时厂房不做灭失，借助行政审批制度改革契机加速审批……几乎每个环节都提速了。”

　　华域项目尝试了“先租后让”方式：先把地块出租给企业，后续根据企业效益再收储正式出让给企业，“既节约产业发展成本，又提高了落地速度。”雷曙光表示，这些创新涉及了大量政策边界性问题，在市区多个职能部门快速反应、高效协助之下，蕞终一一化解。宝山区把这称作“向改革要经济流量”——围绕“放管服”改革，优化营商环境和公共服务，用优质的营商环境留住企业。