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宝山区存量低效工业用地盘活调整的路径及相关建议上海市

admin3个月前 (09-21)上海工业地产招商33

　　❖一、宝山区土地利用及产业发展概况 ❖二、宝山存量低效工业用地盘活调整的必

　　要性 ❖三、宝山区存量低效工业用地调整转型的

　　SWOT分析 ❖四、宝山区存量低效工业用地盘活调整的

　　一.宝山区土地利用及产业发展概况

　　宝山区是上海市辖区，位于上海市北部。它东北濒长江，东临黄浦江，南与杨浦、虹口、闸北、普陀4大中心城区毗连，西与嘉定区交界，西北隅与江苏省太仓市为邻，横贯中部的蕰藻浜将全区分成南北两部，吴淞大桥、蕰川路大桥、江杨路大桥、沪太路大桥横跨其上，是扼守上海的北大门。

　　一.宝山区土地利用及产业发展概况

　　1、陆域面积约300平方公里，全境东西长17.5公里，南北宽约23.08公里。 2、建设用地规模214平方公里，占区域面积高达 70% ，建设用地构成以城镇用地和工业仓储用地为主。 3、工业仓储用地达92.16 平方公里，占建设用地的比例达43%。

　　上海市建设用地占市域总面积的比重超过了40%，城乡建设用地占比已明显高于大伦敦、大巴黎和东京圈等国际大都市的比例

　　土地利用总体规划——“一带两轴三分区”

　　一、滨江发展带以吴淞口国际邮轮母港建设为抓手，加快滨江发展带整体开发，积极融入黄浦江发展轴建设。二、两条功能轴以宝杨路-宝安公路功能提升两条功能轴集聚效应轴为主体，延伸形成水产路-宝杨路-友谊路东西向城市功能拓展环，促进淞宝、杨行、顾村地区融合发展，形成具有交通便捷、产业集聚、配套服务、绿化景观功能的新城东西向通廊。强化沪太路城市发展轴功能，以大场、顾村、罗店、罗泾等低碳宜居城市社区为依托，形成组团式城市化发展态势和“一线串珠”的城市布局。三、城市三分区南部分区，外环线）以南区域。加快产业结构调整，大力发展服务经济，提升城市化品质。中部分区，外环线）和郊环线）之间区域。促进淞宝地区、杨行地区和顾村地区联动发展。北部分区，郊环线）以北区域。加强生态环境保护。加强陈行水库、宝钢水库等水源地保护。建设产城融合区。

　　一.宝山区土地利用及产业发展概况

　　1、2013年宝山区域实现生产总值1058亿元（含宝钢股份），约占全市GDP总值的5%，其中，头部产业完成2.3亿元；第二产业完成518亿元，占比49%（其中工业438亿元，占比41.3%）；第三产业完成537亿元，占比50.7％。第三产业的比重远低于上海

　　市62.2％的平均水平。制造业中，又以钢铁制造、延伸加工等

　　重工业为主，产值比重超过50％。

　　2、2013年宝山区实现生产总值897.5亿元（不含宝钢股份），其中，头部产业完成2.3亿元；第二产业完成381亿元，占比42.5% （其中工业318亿元，占比35.5% ）；第三产业完成514亿元，占比57.3％。

　　❖ 宝山是重要的钢铁生产基地（宝钢）、港口物流（上港九区、十区、十四区、罗泾港码头）、集装箱生产和出口基地（太平货柜、中集冷藏箱、中集宝伟）及能源供应基地（华能国际石洞口头部电厂、

　　第二电厂、华能石洞口发电、华能燃机、威钢

　　❖ 发展区域：7个104产业区块，规划面积78.6平方公里，分别是：1、宝

　　钢基地，2、吴淞工业基地，3、城市工业园区，4、顾村工业园区，5、月杨工业园区，6 、罗店工业园区，7、宝山工业园区。

　　❖ 产值规模：2013年实现工业销售产值1606亿元。规模以上工业企业 564家，实现销售产值1470亿元，占全区销售产值总量的91.5%。

　　行业分布：产出规模较大的6个主要行业实现销售产值1091亿元，占规上产值总量比重的74.2%。分别是：黑色金属冶炼和压延加工业、化工原料和化学制品制造业、通用设备制造业、金属制品业、汽车制造业、专用设备制造业。

　　第二电厂、华能石洞口发电、华能燃机、威钢

　　❖ 发展区域：7个104产业区块，规划面积78.6平方公里，分别是：1、宝

　　钢基地，2、吴淞工业基地，3、城市工业园区，4、顾村工业园区，5、月杨工业园区，6 、罗店工业园区，7、宝山工业园区。

　　❖ 产值规模：2013年实现工业销售产值1606亿元。规模以上工业企业 564家，实现销售产值1470亿元，占全区销售产值总量的91.5%。

　　❖ 发展区域：“一带三线”及沿线街镇，即：南部分区和中部分区

　　❖ 一带：滨江吴淞国际邮轮城 ❖ 轨交1号线沿线：国家高技术服务产业基地 ❖ 轨交3号线沿线：复旦高新技术产业基地 ❖ 轨交7号线沿线：文化科技旅游产业基地 ❖ 产值规模：第三产业比重稳步上升，三次产

　　通过不断推进产业结构调整，使得老厂房、老仓库、老码头、老港口、老堆场等“五老”发新枝，转型成为邮轮经济、文化创意、设计研发等现代服务业的集聚地。

　　❖ 发展区域：“一带三线”及沿线街镇，即：南部分区和中部分区

　　产后第三产业税收占区级税收25%以上，高于工业的20%占比。

　　生产性服务业载体（含文创、移动互联网）一览

　　规划占地规划建筑面积（亩）面积（平方米）

　　上海国际钢铁服务业中心（钢领）

　　软件设计、电子商务移动互联网产业

　　婚庆礼仪新材料、会展服务、移动互联网电子商务、网络科技、动漫产业

　　移动互联网产业移动互联网产业软件服务外包电子商务、移动互联网

　　11 复旦软件园高新技术产业基地 500

　　宝山科技园（上海动漫衍生产业园）

　　节能、环保、钢雕展示文化创意产业

　　工业设计、软件设计移动互联网产业

　　软件设计、创意设计软件与信息服务业

　　尊木汇·国际艺术广场海宝示范园闻道园

　　红木文化艺术呼叫中心、电子商务

　　易迅、世纪互联、安畅网络等上盛康文化传媒、安防电子等

　　舜业钢铁集团、中铁物资、钢之源等

　　—— —— 上海新材料行业协会、歌盛因素文化传媒

　　上海管易软件科技有限公司等新建新建

　　汉客软件 —— —— 臣翊网络、寅动信息、汉乾科技等

　　溯洄设计、轻侯工业产品设计、融道网等

　　杨明洁设计顾问、红坊文化、佳世展览等 —— ——

　　中冶国际贸易、东方钢铁、上海钢铁交易中心等

　　上海科技网络通信有限公司等改造中新建

　　软通动力、谷声信息、顶网移动网络等新建

　　上海久湛信息科技有限公司等谷羽网络科技（人民网投资的游戏公司）等

　　元亨利、蓉斋阁、老周红木艺术会所等一嗨汽车租赁、宽度网络设备等 —— —— —— ——

　　一.宝山区土地利用及产业发展概况

　　（四）城市定位及发展目标 1、区第六次党代会提出的总目标：“建设全市加快经济发展方式转变的示范区，推动城市转型发展的蕞佳实践区，率先基本实现城乡一体化”。 2、市对区的定位：中心城区拓展区，注重区域衔接、转型提升和功能完善。 3、不断增强城市综合服务功能，提升现代化国际化水平，成为传承历史文脉、彰显城市魅力、发展服务经济的主要承载区，建设“现代化滨江新城”。

　　❖一、宝山区土地利用及产业发展概况 ❖二、宝山存量低效工业用地盘活调整的必

　　要性 ❖三、宝山区存量低效工业用地调整转型的

　　SWOT分析 ❖四、宝山区存量低效工业用地盘活调整的

　　二、宝山存量低效工业用地盘活调整的必要性

　　❖ （一）满足城市建设发展的需要。

　　❖ 宝山陆域建设用地规模214平方公里，占区域面积高达70% ，距离集建区“天花板”仅5.56平方公里。

　　❖ 上海市政府2014年14号文提出“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的土地管理思路，打出土地管理一整套“组合拳”，以努力实现规划建设用地总规模“零增长”。

　　❖ 在城市发展与建设中，无论是解决住房问题，还是改变城市面貌与整体环境、提升城市品位，都要有大量的城市建设用地作为载体。现阶段，宝山区城市建设正在经历从城市郊区到上海国际大都市功能拓展区的转型，大量存量工业用地的盘活再开发将成为城市满足建设用地的需求的主要途径。

　　二、宝山存量低效工业用地盘活调整的必要性

　　❖ 依据宝山区“一带两轴三分区”的总体规划布局，宝山服务业的发展重心在南部街镇，重点依托轨道交通1、3、7号线个站点的交通优势和人才集聚优势，建设新载体、打造新平台，着力发展现代服务业和“四新经济”，实现产业转型发展，城市面貌改善和功能完善。

　　全区仅集装箱和钢材堆场就达115个之多，占地面积约5300亩；从轨交沿线分布情况来看，集装箱和钢材堆场主要分布在一、三号线亩；三号线亩。

　　集装箱及各类堆场，拥堵的集卡……还大量存在！！影响城市面貌、造成交通拥堵、干扰居民生活

　　二、宝山存量低效工业用地盘活调整的必要性

　　❖ 按照“创新驱动转型发展”的总体要求，加快经济发展方式的转变，对工业等传统制造业能级提升提出了内在要求，在新增工业用地资源稀缺的背景下，倒逼我们盘活调整低效土地，走“ 单位土地效益提高、节约集约发展”的道路。

　　❖ 一是工业园区已基本完成了一次开发，开发率低的60%，高的100%，剩余土地资源十分稀缺；

　　❖ 二是现状工业用地中存在着较多的低效用地。如：根据《 2011年宝山区工业园区企业综合评价报告》，在参评的407 家企业中，优良企业、一般企业和较差企业各占了约1/3的土地面积，但上缴税收比重分别为80%，15%和5%。一般企业和较差企业共290家，占地面积约1.1万亩，仅104产业区块就存在如此巨大的低效工业用地亟待调整提升。

　　宝山区工业企业用地面积分布一览表

　　其中：（一）集中建设区其中：1、104产业区块

　　1.6月杨工业园区 1.7罗店工业园区

　　其中：195区域（指现状工业企业用地）

　　其中：198区域（指现状工业企业用地）

　　注：1、现状工业企业用地不含已转型企业和仓储企业。2、剔除宝山钢铁基地、吴淞工业基地，目前，我区产业区规划面积41.64 平方公里（含吴淞国际物流园区9.54平方公里），完成开发面积33.29平方公里，平均开发率78%。

　　二、宝山存量低效工业用地盘活调整的必要性

　　❖ （四）城市环境和品质改善的需要。

　　❖ 我国《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJl37—90 ）规定工业用地占城市建设用地比例应为15-25%；

　　❖ 宝山区工业用地比例达43%，远远超出这一标准，与建设“ 现代化滨江新区”和“中心城区拓展区”的目标十分不符。

　　❖ 随着宝山产业结构调整工作的推进，第三产业增加值占GDP 的比重逐渐提高，工业用地比例过高将不利于产业转型和城市转型，特别是195区域的大量现状工业用地挤占了绿化用地、公共设施用地等。

　　❖ 按照“压和减”传统产业，“新和增”新兴产业的思路，通过加大对污染严重企业搬迁等手段开展工业用地二次开发，为商务办公、居住、文化用地和绿化广场等腾出足够的空间，逐步提升城市整体环境质量和品质。

　　吴淞工业区，曾经的辉煌，今日的转型，明日的重生！！

　　吴淞工业区位于上海市北部，东临黄浦江、长江交汇口，外环线横贯其中部，始建于上世纪50年代，是以冶金、化工、有色金属行业为主的大型工业基地，原有工业企业180多家，曾经作为上海的工业经济重镇。

　　❖一、宝山区土地利用及产业发展概况 ❖二、宝山存量低效工业用地盘活调整的必

　　要性 ❖三、宝山区存量低效工业用地调整转型的

　　SWOT分析 ❖四、宝山区存量低效工业用地盘活调整的

　　三、宝山区存量低效工业用地调整转型的SWOT分析

　　优势 1、低效用地量比较大。分析 2、拥有较好的调整转型氛（S）围。

　　1、存量调整统筹规划不够。 2、多部门合作机制不够。

　　1、存量盘活的政策支持机遇。 2、严控新增用地的倒逼机制。

　　1、调整收支难以平衡。 2、用地权属比较复杂。

　　二、宝山区存量低效工业用地调整转型的SWOT分析

　　1、低效用地量比较大。 2、拥有较好的调整转型氛围。

　　1、存量调整统筹规划不够。 2、多部门合作机制不够。

　　1、存量盘活的政策支持机遇。 2、严控新增用地的倒逼机制。

　　1、调整收支难以平衡。 2、用地权属比较复杂。

　　1、加大产业结构调整力度， 1、加强部门间的合作， 2、促进１０４提升发展、 2、制定存量土地二次开发 195转型发展，198稳定复规划垦

　　1、政策聚焦，制定支持二次开发的扶持政策 2、加大工作力度，各个击破

　　1、“一事一议”，重点突破 2、创造有利条件，促进调整

　　❖一、宝山区土地利用及产业发展概况 ❖二、宝山存量低效工业用地盘活调整的必

　　要性 ❖三、宝山区存量低效工业用地调整转型的

　　SWOT分析 ❖四、宝山区存量低效工业用地盘活调整的

　　三、存量低效工业用地盘活调整的路径及相关建议

　　❖ 1、104产业区块 ❖ （1）整体转型。园区调整产业功能定位，进行整体转型提升，建设

　　具有一定产业特色的专业性园区。 ❖ （2）零星调整。 ❖ 一是原企业关停但土地权属不发生变化，通过洽谈好企业、好项目后

　　，改建订制厂房后出租给符合园区产业导向的先进制造业或战略性新兴产业企业。 ❖ 二是原企业关停且土地权属发生变化，重点发展高端装备制造（智能制造）、新材料、新能源、生物医药和电子信息等战略性新兴产业，以及“四新经济”。 ❖ （3）改造提升。产业类型不变，主要采取技术改造方式，积极鼓励和支持其开展自主研发和设计、技术进步和技术改造，提高产品科技含量、增加产品附加值。

　　三、存量低效工业用地盘活调整的路径及相关建议

　　❖ 2、195区域 ❖ （4）转型发展。积极支持以划拨方式取得土地的单位利用工业厂房

　　、仓储用房等存量房产、土地资源，兴办信息服务、研发设计、创意产业等现代服务业。 ❖ （5）转性发展。一是工业用地转性为六类用地。通过对劣势企业土地进行收储，工业用地转性为六类用地，发展与城市功能完善相匹配的商务商办等现代服务业。二是工业用地转性为研发总部用地。结合区域和产业发展实际，在相关控详规划编制和修编中，鼓励规划保留工业用地转型升级，作为研发总部类用途，按规划实施。 ❖ （6）转移发展。对符合产业导向的优势企业或成长性好、需要快速扩张的工业企业，积极引导其到104产业区块发展，优先支持有积极性、有效益、腾出土地有项目的“三有”企业向产业区块转移。

　　三、存量低效工业用地盘活调整的路径及相关建议

　　❖ 3、198区域 ❖ （7）关停复垦。以基本农田保护区、水源保护区、城市生态网络空

　　间以及规划郊野公园为重点，编制集中建设区外现状建设用地年度整治和复垦计划，实施生态修复和关停复垦，落实减量化目标。

　　❖ 另外，对于以上三类用地的调整转型，都涉及妥善处理企业调整转型与稳定正常生产经营的关系的问题。对符合产业导向、就业量大、符合环保和安全要求、合法经营但短期内不具备关停、转移、转型、转性的工业企业，按照“尊重历史、积极稳妥、逐步推进”的要求，稳定企业正常生产经营。同时，根据企业发展情况和区域功能定位，研究制定中长期调整转型计划，积极引导企业有序调整转型升级。

　　三、存量低效工业用地盘活调整的路径及相关建议

　　❖ 1、编制存量土地盘活专项规划。 ❖ 加强规划引领，根据相关规划编制要求和政策文件，积极制定工业用

　　地盘活调整的专项规划，明确工业用地盘活调整的效益标准、开发强度、产业重点等重要问题，控制新增建设用地规模，确保存量土地的合理、有序、滚动开发。 ❖ 对可挖潜的存量工业用地，结合用地需求、开发潜力、利用条件等进行分析，明确存量土地再开发的主要目标和重点区域，并相应的制定开发再利用对策。 ❖ 对年度内的重大工业用地再开发项目应作专门规划，对再开发模式、资金运作、相关配套的启动等进行明确细致的说明。

　　三、存量低效工业用地盘活调整的路径及相关建议

　　❖ 2、加强土地盘活政策的研究和制定。 ❖ 在用地“零”增长的背景下，建议加快研究出台操作性强的存量低效土

　　地盘活政策，促进更多的存量土地调整开发，从而达成土地节约、集约、高效利用目标。 ❖ 如：104产业区块土地二次开发过程中的税费减免相关政策；195区域的工业用地转性存量补地价政策；198区域关停复垦的财政支持、土地指标增减挂钩政策等。

　　三、存量低效工业用地盘活调整的路径及相关建议

　　❖ 3、土地储备整理中引入市场机制。 ❖ 健全土地收储制度，建立合资入股、共同开发的收储机制。由原土地

　　使用权人与地方政府的资产经营公司以一定的股份进行联合储备和开发。在收储土地进行招拍挂时，建立共享土地增值收益的收储机制，返还给原土地使用权人一定比例的土地收益作为补偿，有利于调动其参与改造的积极性；针对工业用地的再出让和回购操作，研究制定程序性规范和实施细则。 ❖ 此外，在进行土地储备时，应尽可能化零为整，将零散的工业用地通过置换等方法归并在一起，既有利于规划，又有利于大规模市政基础设施的建设。

　　三、存量低效工业用地盘活调整的路径及相关建议

　　❖ 4、培育和发展新兴产业。 ❖ 在盘活调整中，注重通过新兴产业的发展赢得经济发展新的增长点。

　　产业的选择方面，要具有前瞻性和远见性，密切分析和把握未来产业发展的科技、节能、环保等趋势，以及文化和科技不断融合的实际，结合宝山产业发展的优劣势情况，树立“文化”和“科技”强区理念，打造新型文化和科技产业融合发展的高地，积极培育经济发展新的增长点。 ❖ 文化产业以争创“国家级文化产业示范园区”为目标，大力发展动漫及衍生产业、设计产业和影视产业等文化创意产业； ❖ 科技产业以争创“国家级移动互联网产业示范区”为目标，大力发展移动互联网、卫星导航、大数据等新兴产业。 ❖ 着力培育新兴产业发展的政策、规划、服务和生态环境，突出项目导向，洽谈引进一批平台性、功能性、引领性重大项目。

　　三、存量低效工业用地盘活调整的路径及相关建议

　　❖ 5、发展战略性新兴产业。 ❖ 在104产业区块的盘活调整中，注重夯实实体经济基础，积极发展先进

　　制造业和战略性新兴产业，提高园区制造业的发展水平，打造特色鲜明的产业园区。按照《上海市工业发展“十二五”规划》对战略性新兴产业发展的定位，基于宝山产业发展基础和优势，着力发展智能装备、新材料、生物医药、节能环保等四大产业领域。 ❖ 其中：智能装备产业，推动宝山区工业园区争创国家级新型工业化产业示范基地－智能装备基地； ❖ 新材料主要依托宝钢金属新材料优势，积极拓展建筑新材料、陶瓷新材料等领域； ❖ 生物医药产业，依托复星医药、景峰制药等重点企业，加快项目的引进和产业集聚发展； ❖ 节能环保产业着力推进资源综合利用产业能级提升和调整，加快推进以泵、压缩机、电机等一批企业的节能环保产品核心技术开发，培育发展一批节能服务公司。