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优秀园区张江高科的商业模式分析

admin3个月前 (09-21)上海工业地产招商18

　　张江分为核心张江、大张江、泛张江。“泛张江”是涉及浙江、甚至延伸海外的张江园区；“大张江”是涵盖上海青浦、闵行等各区22个大园区，即“一区22园”；“小张江”即就是张江高科技园区，主要包含张江园区北区、中区、南区、银行卡产业园、医疗器械园和光电子产业园。

　　张江高科是一家有国资背景的企业，这类依托自身在政企关系上的天然优势来做产业地产的企业可以看做是政企主导型。早期张江集团对张江高科是百分百控股，张江园的开发建设业务主要是由张江集团负责，到 2015 年，张江集团对张江高科依旧是绝对控股；但是张江高科在业务层面已然开始独立，并且张江高科的实际控制人是浦东国资委。张江高科已变成一家多元化、综合化的产业综合运用商，形成了土地一级开发、园区产业地产开发销售、园区物业租赁、其他地产投资、科技企业股权投资与产业服务增值等六大盈利体系，如下：

　　1、土地一级开发：2000 年以前普遍采用土地一级开发，以卖地的形式获利。

　　如：生物医药基地部分出让给大企业自建厂房；

　　2、园区产业地产开发销售：2002年提出土地资源深加工，自建产业办公房产对外出售。如：集电港二期总部办公基地；

　　3、园区物业租赁：针对中小型企业，且园区氛围发展相对成熟时考虑到长期获利。如：软件园三期绝大部分；

　　4、其他地产投资：精选相关物业，部分资金投资于房地产市场。如：汤臣豪园住宅50%股权、张江中区50%股权联合万科拿商住用地雅安住宅“御景雅苑”及“山水豪庭”项目；

　　5、科技企业股权投资：孵化器培育中小企业和创业企业，对园区有潜力在主板上市的高新科技企业做股权投资。如：以0.94 亿元投资嘉事堂药业15.18%股权，现估其资产达2.10亿元；

　　6、产业服务增值：为园区企业提供产业服务。例如通讯服务2016年毛利超过4亿元。

　　张江高科提出以“科技投行”作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略。张江高科的2016年度年报显示，当年张江高科依托科技地产与产业投资两大主营业务贡献，实现归母净利润7.27亿元，同比增长5%。利润业绩及增速均创张江高科历史新高。在利润结构中，产业投资与科技地产利润贡献并驾齐驱，投资收益实现7.97亿元，产业投资利润占比已经超过50%.

　　张江高科可以说是业内实实在在要做“园区+ 投资”的少数几家企业之一，并无愧于中国产业园区领域“房东+股东”模式的旗帜标杆，开辟了一条“从赚土地的钱到赚产业的钱”的康庄正道，张江科学城的建设和科创板的参与机会是下一步的两大重要看点。

　　张江高科即提出“科技投行”发展战略，将企业定位从单一的园区开发运营商转变为“房东+股东”的双轮驱动模式，实现“一体两翼”即物业销售为主体，企业服务和高科技投资为两翼的业务结构。张江高科母公司——张江集团整合旗下小额信贷、孵化器、创业培训等资源，建立张江集团投贷孵学平台，张江集团已投企业达到几十家，其中所投企业超过半数注册在张江园区内部。

　　近5年财报显示，张江高科企业投资孵化收益共计31.75亿，投资金额累计18.5亿，回报率达1.72倍。相比较之下，张江高科的主营业务(房地产销售，房地产租赁，服务业)毛利润共为40.17亿，5年来，其投资收益已经基本同营业利润持平，比例大约为4:5。可见，张江高科的投资孵化模式取得了一定的成功。

　　张江高科提出以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略，重点聚焦于把产业地产的有形资源转化成产业投资的无形资源，产业地产和产业投资有机融合、创新协同，形成独特的商业模式。意即张江高科的利润点不在租售环节，而在资本市场。

　　产业地产作为张江高科深耕20年的主力板块，拥有“医+E”高端产业集群的禀赋优势，2014年生物医药产业营业收入占上海全市的47%，集成电路产业营收入占全国的1/3。作为张江高科的主营业务之一，产业地产正与科技投资、创业服务打通，形成三环闭合。

　　张江高科提出以银企合作，推动投贷联动的金融服务。“投贷联动”是指银行业金融机构以“信贷投放”与本集团设立的具有投资功能的子公司“股权投资”相结合的方式，通过相关制度安排，由投资收益抵补信贷风险，实现科创企业信贷分险和收益的匹配，为科创企业提供持续资金支持的融资模式。简单来说，投贷联动本质上就是张江高科对一家企业进行股权投资，银行相应地跟着张江高科对该企业进行贷款，为企业提供担保与背书。

　　在公共服务上，建设有浦东软件公共技术服务、知识产权公共服务、高新产业咨询服务等平台以及数据支持中心。

　　在金融服务上，建设有浩成创投、张江企业易贷通、张江小额贷款、张江科投等机构。

　　为进一步提升产业地产开发和产业配套服务的专业化能力，张江集团依托原客户服务中心团队，整合了张江集团体系下上海张江企业咨询服务有限公司、上海纳百川人才服务有限公司、上海张江公共租赁房建设有限公司、上海新张江物业有限公司、上海张江高科技园区综合发展有限公司、上海张江新能源有限公司等六家专业化服务公司，于 2015 年 1 月设立了上海张江慧诚企业管理有限公司，代表张江集团承担张江高科技园区产业发展配套服务的功能。

　　作为张江集团旗下唯一专注于企业服务集成的全资二层面子公司，张江慧诚已基本具备科技创新创业服务、产业地产配套服务和环境治理服务三大领域的源整合能力，以及产业联盟、政务服务、社区活动、人力资源、人才公寓、能源服务、市政配套、环境服务等方面的专业服务能力。未来张江慧诚将以打造“产业地产配套服务提供商、企业全生命周期服务提供商”为己任，为张江高科技园区企业运营配套环境的优化，企业科技创新生态环境的提升发挥核心引领作用。

　　土地一级开发，整体销售（生物医药基地）；园区产业地产开发销售（集电港二期总部办公基地）；园区物业租赁（针对中小型企业）（软件园二期）；地产开发销售/住宅项目投资参股（汤臣豪园、御景雅苑、山水豪庭）；科技企业股权投资（嘉事堂药业）；产业服务增值（通讯服务年毛利约 1 亿元）。

　　总体来看，大张江旗下 1 区 22 园是初创企业和高新技术企业巨大的流量入口。据不完全统计，20 多年来大张江园区内仅注册的高新技术企业就超过了30,000 家。目前，借力体系外的社会风投资本以及参股的母基金一同寻找园区内未来的明星企业。期间，投出的成功标的将与张江高科上市公司共享。张江浩成再从这些优秀企业中遴选出蕞具潜力的进行跟投。此类案例包括七牛云、爱零工、天天果园等。风险蕞高的技术活基本由兄弟企业完成，张江浩成更多扮演“摘果子”的角色。兄弟企业愿意这样做，与制度激励密不可分。

　　张江浩成“摘果”成功，通过企业并购或 IPO 安全退出后，其投资收益反馈到张江高科上市主体。由于业绩提升，张江高科通过派息分红等方式将受益返还到控股母公司里。再由母公司反哺到各兄弟单位。也就是说，通过张江集团，各兄弟公司都能分享到张江高科因为企业投资产生的收益。“政治任务+利益共享”形成了张江集团内部风投项目协同共享的良性循环。