今日，上海2023年土拍进入收官之战，在宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0304-06、0303-02、0309-04地块（以下简称“潘广路TOD项目”）的竞拍中，

　　这是年内在上海拿下的第六宗地。如果以投资金额计算，能排进上海全年拿地的TOP5。类似的买地节奏，它并不陌生，此前两年，招商蛇口同样位居上海拿地榜前列。

　　受限于市场销售在低位运行、修复，房企整体的投资意愿尚无明显起色，谨慎投资、聚焦投资成为主旋律。当试错空间越来越小，拿地俨然成为了房企间的一场综合能力的较量，它考验的不仅仅是资金实力。

　　招商蛇口此次拿下潘广路TOD项目有十足的底气。在城市深耕战略下，它在上海写下了一段迭代发展的故事，其过去几年的布局收获市场认可，红盘不断，连续领跑销售榜，形成了正向的资金循环。

　　与此同时，其开发与经营并重、轻重资产结合、差异化发展的转型，也让招商蛇口练就了扎实的内功，综合发展能力突出。大型综合开发模式和经验拔高了招商蛇口的能力天花板，让其能充分匹配城市发展的需要。

　　招商蛇口在上海的崛起，是一个城市深耕的典型样本。它在过去6年，取得令市场侧目的成绩。

　　在克而瑞发布的上海房企前11月权益销售金额排行榜中，招商蛇口以351.32亿元占据榜首，领先第二名近70亿元，如无意外，它将坐稳全年的销冠。这将会是招商蛇口的一次蝉联，在2022年上海房企全口径金额、权益销售金额及操盘面积等排行榜中，招商蛇口就已经实现了登顶。

　　从2017年的“重返上海”到2021年的“重返上海心”，招商蛇口的战略在不断迭代，它也在这座一线城市完成土储换仓和能力升级。

　　时代财经根据年报统计获悉，截至2023年6月底，招商蛇口在上海共有在建、拟建项目29个，而2017年时这一数字还仅为9个。上海所在华东区域也以23.4%的营收贡献占比位列集团所有区域的头部位。

　　这是一场由前瞻性投资、狠抓产品品质、精准营销共同主导的“化学反应”。锚定重返上海的战略后，招商蛇口抓住板块机会，围绕城市大规划，开始强化对上海的布局，先后在大虹桥、自贸区以及几大新城频频落子。正是得益于前瞻性的投资，在“重返上海”后的3年里，招商蛇口在销售排行榜上冲上第7名。

　　而当城市中心的市场机会出现时，招商蛇口重仓城央，2021年其在虹口北外滩接连推出3个“玺”系产品——招商外滩玺、招商云玺、招商虹玺。并在次年进一步扩大城央影响力，在静安中兴路打造了天汇世纪玺，在普陀打造了苏河玺、天汇玺，在徐汇滨江布局了汇元玺。2年内布局7个“玺”系产品，地段从内环内扩展到一江一河，让招商蛇口站稳了上海城央。

　　当然，对于郊区热点板块，招商蛇口也并没有舍弃，它讲究精准布局，实现快拿快销，比如闵行的象屿招商·公园1872，8次开盘8次日光，1年内卖了2299套房源，销售金额高达131亿元。

　　如果说精准投资只是打好“前仗”，那么对于产品的研磨则关涉到口碑和去化，招商蛇口在提升市场规模的同时，并没有放弃卷品质。比如，在招商璀璨公馆项目的打造中，其立足浦东外高桥塔尖生活圈，以世界知名酒店为蓝本，呈现少有的度假式酒店景观。项目引入了酒店式环岛门头，打造出环岛落客区，兼顾仪式感和安全感；星级社区大堂则在功能上聚合了物业、快递、办公等多种功能空间；车行归家动线同样质感十足。

　　招商蛇口的产品功力还体现在选材、外立面打造以及诸多交付细节之中，这也让其在与区域竞品的对比中脱颖而出。

　　此外，招商蛇口能够在上海实现进阶发展也离不开精准的营销。面对不同的客群需求，招商不断迭代升级产品，构筑了完整的产品体系，其“璀璨系”注重建筑与居住感受的深层关系，玺系则秉承“一玺一高定”的原则，非城芯不落子。高度与客群需求相匹配，让产品在推向市场后能够快速去化。

　　正是投资、产品、营销的联动效应，让招商蛇口这两年在上海开启了“霸榜”模式。

　　未来理想的城市空间营造，不是简单的房地产开发。它要求房企要成为“多面手”，除了开发建设能力外，还要满足产业、文化、运营、管理、招商的能力要求，打造产品的思路也要从“造房”跳出来，向“造城”转变。

　　这是招商蛇口的强项，过去凭借专业能力、丰富经验和协同效应，招商蛇口参与了中国城市升级和产业新城建设的浪潮，并逐渐形成了大型综合开发的模式。

　　立足于新的发展阶段，招商蛇口在原有模式下明晰了中长期的转型目标，即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。匹配战略目标与转型方向，招商蛇口也调整明确三类业务，即开发业务、资产运营、城市服务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育第二成长曲线。

　　招商蛇口并不缺综合发展的样本，其文旅综合体标杆海上世界就是以丰富的滨水资源为核心要素打造的城市级商业综合体。以厦门海上世界为例，其定位为城市级超级目的地，拥有30万方滨水文旅商业，36.6万方写字楼集群、5万方国际邮轮母港、8.3万方奢华酒店建筑群，其已开业的商业部分保持着98%的平均出租率。

　　种种数据也在佐证着招商蛇口综合发展能力的提速。其半年报显示，今年前6月其签约销售金额同比增加 40.07%至1664.36 亿元，公司管理范围内全口径资产运营收入 31.2 亿元，同比增长22.5%。

　　招商蛇口在上海也不是简单意义上的开发者，而是伴随城市生长，一起奔赴美好的城市共建者。在走向综合发展的过程中，招商蛇口在上海已经有一定的落地样本和抓手。

　　海上世界和花园城是招商商管的“拳头”产品线，两者都要求极高的综合能力。上海·海上世界作为上海国际邮轮旅游度假区首发综合体，预计明年开业，项目融合了滨水文旅商业旗舰、一线江景甲级写字楼、亲子度假休闲服务公寓和国际五星级酒店。

　　而招商花园城项目则已落地3个，其中于11月底开业的曹路招商花园城以15万方“潮玩空间站”为定位，通过不同场景业态主题之下品牌商家的有机组合，重构3.0城市生活目的地。98%招商率，95%开业率，超50%区域首店，主力店100%区域首进，都在印证着招商蛇口的综合发展能力。

　　此外，其长租公寓、写字楼、产业园等板块均有项目在运营，这些涵盖开发、运营、管理的综合能力可以让招商蛇口为营造更美好的城市空间提供综合性的解决方案。

　　对于宝山，招商蛇口并不陌生，这里已经成为其发展的重镇，潘广路TOD项目将成为与城市共生的新作。

　　作为一个总体量超30万方，且与地铁接轨的项目，其涵盖了住宅、商业综合体等业态，并有严苛的建设条件。

　　时代财经查阅土地出让公告获悉，该项目要求地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%，计11.99万平方米以上。

　　同时，需要自持不低于17.48万方的商业物业。在功能业态上，要求自综合验收通过之日起，一年内累计引入品牌旗舰店或宝山区域首店比例不低于30%，引入体验类业态比例不低于15%，以满足区域内购物、餐饮、休闲、娱乐和商务活动等综合消费需求，提升区域商业品质。

　　且0304-06地块须设置计容建筑面积不小于1万平方米文化建筑及计容建筑面积不小于2万平方米的酒店，积极导入优质文化艺术资源，开展邮轮主题相关的展览、演艺、娱乐、公共艺术等文化活动每季度不少于一场。

　　巨大的住宅体量、较长的开发周期和资金沉淀、乏善可陈的配套，对开发企业提出了不小的挑战。也只有具备综合发展实力的企业，才能营造出标杆性的作品。

　　基于对地块综合素质的评判，招商蛇口在住宅产品的打造上，也将遵循因地制宜的理念，打造属于北上海独特的景观体验，定制化的美学花园，落地差异化的生活场景，实现人与自然共建共融的超级社区。

　　在商业方面，则立足于营造兼具包容性和针对性的体验式空间，以未来感、在地性、公共化、交互力为打造理念，探索不同的业态模式，引进新潮文化展览、先锋品牌策划，打造年轻化、潮流化的业态，驱动质感消费体验。这将是全新一代的招商花园城，招商蛇口希望通过“X+商业”的融合，在有限的空间塑造无限的想象，开启上海全新商业时代。

　　招商蛇口希望透过构造意象，让社区的变革、成长、流动、活力等变成有意义的，让集体生活在城市空间发生，让人与空间真切地产生交互。

　　毫无疑问，这会是招商蛇口教科书式“造城经验”的一次复现，它将借助潘广路TOD项目复合空间打造出繁华的商业带,为片区经济发展注入新生引擎。

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