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听说上海中产扛把子小区跌惨了

admin9个月前 (09-21)上海工业地产招商67

  毕竟浦东联洋的明星楼盘,体量很大,业主也都是精英人士。

  除了陆家嘴的江景豪宅,碧云、东郊的独栋别墅,也算是浦东的顶流小区了。

  人家听说你住在仁恒河滨城,也会高看一眼。

  然而,蕞近在网上看到消息,仁恒河滨城价格跌惨了。

  小区里出现了11万出头的成交单价,相比去年15万的价格,跌去了近三分之一。

  我去了解了下,的确有一套11.5万单价的仁恒河滨城成交,226平2600万。

  但那是一套特殊户型,算是硬伤房,折价成交很正常。

  原始是一套132平的3房和一套88平的2房,现在拼在一起做了一个226平的5房。

  所以可以看到厨房在房子中间,过道狭长,面积浪费。

  整体有点像哑铃,只有2-10层是这个户型。

  既然是非标户型,价格便宜也就不奇怪了。

  至于整个联洋和仁恒河滨城的情况:

  因为现在市场冷淡,买家观望情绪浓厚。

  价格的确是有一定回调,但说崩盘就线年的价格算是一个阶段性的高点,现在比高峰下来一些。

  二期152平的三房,成交价2150万,单价14.13万

  的确是降价成交,议价率相比之前也是高了一些,谈价的空间大体是在8%左右。

  相同面积的户型,因为位置、景观、楼层、税费、装修等方面的差异,价格相差10%-20%很正常。

  抛开这些差异,只谈小区单价就是耍流氓。

  目前看到的小区内挂牌价比较低的房源,基本都有槽点:

  另外就是,二手房买卖,价格还要看交易周期和付款条件。

  4000多户的小区,肯定会出现业主急售要求全款的情况,那必然会低于市场价,资金成本也是成本不是吗?

  因为优秀的物业管理,极致的居住体验:

  仁恒的业主复购率是非常高,绝大部分开发商做老带新都达不到这个水平。

  这些特质都让仁恒保持了在片区内的高溢价。

  下面是联洋板块内第九城市和广阳新景苑五月份的蕞新成交记录:

  所以如果不是特殊户型,11万的单价,别说是仁恒河滨城,就是在整个联洋,都不多的。

  而且小区房价曾长期7到八万左右, 即便现在卖13、14万,那也是涨了一半了 。

  可以说,仁恒河滨城的出现,把联洋提升到了豪宅社区的档次。

  在此之前,联洋可能就是一个好点的中产社区。

  贵是因为它的各种居住要素的均衡,以及整体的稀缺:

  以上几点单拿出一点都算是优秀,加起来就更牛逼了。

  所以,联洋的优点就是没有明显的缺点,在各种居住要素之间做到了一个很好的平衡。

  整个片区在浦东改善地段中很有竞争力。

  至于联洋和仁恒河滨城的未来,应该会有一个大盘的涨幅,上限不会太高,但下限也有保障。

  毕竟板块内房龄整体偏老,车位也很紧张。

  所以这是一场老钱和new money的观念对抗。

  老钱认可联洋的地段和仁恒的产品,new money可能会觉得房龄老了。

  很典型的一个问题:张江的万科翡翠公园,单价为什么会追平甚至超越联洋碧云?

  更主要的原因,还是因为产品的代际差异

  虽然整体房龄已不年轻,车位也比较紧张,但这些核心优势使仁恒河滨城瑕不掩瑜。

  加上陆家嘴强大的金融产业支撑,浦东买房预算在1500w-3000w的购房者,联洋和仁恒河滨城,仍具有强大的竞争力。

  未来它也许不会领涨,但依然会备受追捧。

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