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中南高科发力5天7城落地7项目万洋联东粤浦各有斩获——2023年1-6月全国工业用地市场回顾

admin1个月前 (09-21)上海工业地产招商40

　　※全文约4500字，阅读大约需要10分钟

　　1、工业用地市场降温，企业拿地意愿降低。2023年上半年，工业用地供地成交面积及数量均明显下降，上半年全国工业用地共出让764956亩，同比下降18.26%。

　　2、产业地产商拿地逐步回归正常水平。近两年产业园区建设占工业土地出让基本稳定在18%左右，2023Q2产业地产商拿地逐步回归正常水平。

　　3、品牌产业地产商上半年一手土地市场拿地体量明显收缩，二手土地市场获取体量增长值得关注。2023年上半年，联东、万洋、平谦国际、岁金产业、均和、佳海产发拿地面积较去年均同比下降。值得注意的是，虽然企业一手土地市场拿地体量下降，但企业二手土地获取体量、与城投合作拿地体量在持续增长。

　　2023年6月，全国共出让工业用地与科研用地2283宗，出让面积135473亩，较上月减少20.25%。其中，产业地产商和政府平台公司拿地面积分别为2910亩和25170亩，占总拿地面积的2.15%和18.58%。相较于2023年5月，政府平台公司：产业地产商拿地面积比上升至8.65:1（上月为7.76:1）。

　　图：2023年1-6月全国工业用地出让面积（亩）

　　2023年6月，全国产业地产商共拿地48宗。重点拿地动态包括中南高科5天7市拿地817亩，万洋漳州、舟山2市拿地610亩，联东常州、西安2市拿地157亩，粤浦科技无锡、福州2市拿地148亩，平谦国际佛山拿地30亩。

　　表：2023年6月产业地产商拿地一览表

　　（1）中南高科5天7市拿地817亩

　　6月25日-29日，5天时间，中南高科接连在全国7座城市拿下7宗工业用地，共817亩。

　　其中，昆明拿地156.1亩，用于建设中南高科·昆明智创产业园项目。该项目是中南高科在昆明布局的第2个项目。项目占地面积约156亩，建筑面积约15万方，共规划37栋标准厂房及相关配套设施。总投资约5.4亿元。

　　图：中南高科·昆明智创产业园效果图

　　重庆拿地103亩，用于建设中南高科·北碚科技智慧港项目，该项目是中南高科在重庆布局的第5个项目，总投资20亿元，占地面积约103亩，共规划27栋标准厂房及相关配套设施，建筑面积约8.6万方，整体建设周期约24个月。

　　图：中南高科·北碚科技智慧港项目效果图

　　南通拿地141亩，该地块用于建设中南高科产业园2#地块智能制造综合产业园项目。自2015年开始打造头部座产业园“大通州湾产业园”，中南高科在2023年6月29日迎来了第十期园区的新获，并在摘牌当日就集中签约近十家先进制造业企业。

　　图：中南高科产业园2#地块智能制造综合产业园效果图

　　济宁拿地29.5亩，用于建设中南高科·济宁运河新城慧谷项目。该项目位于济宁运河经济开发区智慧信息现代物流产业园，总规划占地269.9亩，计划总投资10.5亿元。项目规划总建筑面积 25.11万平方米，建设内容包括多层标准化厂房、研发中试楼、生产企业总部、园区配套设施用房等。项目按照两期建设，其中，一期占地面积97.3亩，规划建设21幢厂房，项目产品类型主要以两层，两层半，三层框架厂房为主。

　　泰州拿地157.3亩，用于建设中南高科·泰州医疗健康科创谷项目。该项目占地约157亩，位于泰州姜堰罗塘街道（高新区）产业集聚区内。项目拟建设高标准厂房、研发办公独栋、企业服务中心、物业配套用房等，户型2层、2.5独栋框架联排，1200～5000㎡ (可定制大面积组团产品)，售价4300-4500元/㎡，主导产业为医疗器械、新一代电子信息技术、新材料、新能源和智能装备制造产业等。

　　台州拿地114.4亩，地块要求产业集聚度不低于75%，自签订土地出让合同后30日内完成企业招商（须带项目进驻）入驻率达30%以上，且引入规上企业不少于4家，项目达产时整体引入或培育规上企业不少于 12家（国家高新技术企业不少于4家），税收不低于30 万元/亩，销售均价不超过2800元/㎡。该地块将用于建设中南（台州三门）智能制造产业园。

　　项目位于融甬接台的三门县，地处亭旁镇，占地约为115亩，建筑面积约9万㎡，总投资约20亿元，规划建设42套高标准厂房，产品涵盖钢结构、独栋双拼标准厂房、高层厂房、研发办公及相关配套用房。

　　图：中南(台州三门）智能制造产业园

　　衢州拿地116.1亩，固定资产投资强度≥300万元/亩，土地产出≥168（万元/亩），亩产税收≥30（万元/亩）。受让人自持比例不低于实际建筑面积的5%（行政办公和生活配套用房应全部自持），可分割销售的蕞小不动产单元（建筑面积）蕞小不低于500平方米。该地块用于建设中南高科·衢州智能制造产业园（二期）项目。

　　本月，中南高科拿地策略着重深耕区域，昆明、衢州、济宁等地块，均为项目二期地块。结合上半年来看，2023年1-6月，中南高科在一手土地市场共摘得10宗工业用地，继2月西安拿地143亩，4月广州、六安两市拿地294亩后，本月，中南高科逆势扩张，5天时间一举拿下7宗工业用地。

　　（2）万洋漳州、舟山2市拿地610亩

　　6月，万洋继续聚焦三四线城市，于漳州、舟山两市摘得610亩工业用地。

　　其中，漳州摘得378亩工业用地，用于建设漳浦万洋众创城项目。漳浦万洋众创城项目，位于万安生态工业园内，项目总规划用地817亩，总投资约50亿人民币，一期占地378亩，规划建面约42万㎡；项目规划配备有标准厂房、定制厂房、火车头钢结构厂房、人才公寓、商业配套等，拟规划建设共82栋，其中厂房76栋，包含四层厂房72栋，火车头定制厂房4栋，十一层宿舍楼4栋，二层配套用房2栋。

　　项目一期主推3200-7000㎡的4层独栋定制厂房，首批次单价仅2200元/㎡起，将重点引进光伏制造、输配电装备、纺织制品、塑料制品、橡胶制品、五金机电、高端装备、智能家居、智能制造等制造业集聚平台。

　　舟山摘得232亩工业用地，产业类型为农副食品加工业，固定资产投资强度≥300万元/亩，土地产出≥400（万元/亩），起始亩产年税收≥20（万元/亩），该地块将用于建设普陀（万洋）预制菜产业园项目。

　　该项目于2023年2月签约，6月摘地，总投资超20亿元人民币，总用地面积约500亩。项目计划打造国内极具影响力的海洋食品预制菜（中央厨房）全产业链园区。

　　漳州、舟山两市均为万洋此前布局城市，本月，万洋于两地加码投资，截至目前，万洋已于漳州布局福建（龙海）万洋众创城、漳州（高新区）万洋众创城、福建（漳浦）万洋众创城等多个项目，于舟山布局浙江（舟山）万洋众创城、普陀（万洋）预制菜产业园等多个项目。

　　（3）联东常州、西安2市拿地157亩

　　6月，联东于常州、西安两市摘得2宗工业用地共157亩。

　　其中，常州拿地69.3亩，产业类型为通用设备制造业，固定资产投资强度≥450万元/亩，亩产年税收≥40万元/亩，自持比例不低于总建筑面积的12%（不包含行政办公及生活服务设施建筑面积）。

　　西安市拿地87.8亩， 1.5≤容积率≤2.0，成交价3686万元，亩均成交价42万元/亩。

　　常州、西安2市联东此前均有所布局，其中，常州已布局联东U谷·常州国际企业港、联东U谷·常州国际智慧谷、联东U谷·钟楼智汇产业园、联东U谷·金坛科技产业园等多个项目，西安已布局联东U谷·沣西科技创新谷等项目。回顾上半年，联东持续拿地，2023年1-6月，联东共摘得13宗工业用地，其中6宗位于二线月，粤浦科技于无锡、福州两市摘得3宗工业用地共148亩。

　　粤浦科技是联东旗下的高端品牌，主要聚焦区域核心城市。2023年1-6月，粤浦科技于杭州、无锡、福州拿下4宗工业用地共213亩。自2021年成立以来，粤浦科技已于上海、广州、南京、郑州、厦门、济南、青岛、合肥等区域核心城市布局了粤浦·宝山科创中心、粤浦科技·松江创新中心、粤浦科技·南京云创中心、粤浦科技·广州增城数创中心、粤浦科技·番禺创新中心等多个项目。

　　6月，平谦国际于佛山拿下两宗工业用地共30亩，该地块为标准地，项目产业类型为：新能源汽车零部件及配件制造（3670）、科技研发（7500）、生物技术推广服务（7512）、医疗器械（3580）、消费电子（3990）、工业自动化（3491）、人工智能（3960）、新材料（2650）、节能环保（7514、7516）、大数据（6450）等产业。两宗地块将用于建设平谦国际（高明）智造产业园项目。

　　高明平谦智造产业园项目是平谦集团在佛山的第2个项目，位于粤港澳大湾区西部重要交通枢纽门户佛山市高明区，是平谦国际集团布局大湾区重点产业园项目。园区占地650亩，分三期开发，提供产品包括单层厂房（单体约8000平米）和多层厂房。重点引进以国内外先进制造业为主的世界500强企业以及行业龙头，包括新能源汽车配套、高端制造、人工智能、新材料、精密工程、工业自动化等产业。

　　2023年上半年全国工业用地共出让764956亩（不含划拨转让），同比下降18.26%，其中政府平台公司拿地面积占比达17.03%，产业地产商拿地面积占比1.71%，同比下降0.27个百分点，2023上半年政府平台公司：产业地产商拿地面积比为9.98：1。

　　回顾近两年工业用地市场，可以发现，产业园区建设占工业土地出让基本稳定在18%左右，2022Q2-2023Q1产业地产商拿地面积占比低至1%左右，2023Q2产业地产商拿地逐步回归正常水平。

　　3.2 2023上半年品牌产业园区开发运营商拿地情况

　　总体来看， 2023年上半年，品牌产业园区开发运营商一手土地市场拿地体量明显收缩，联东、万洋、平谦国际、岁金产业、均和、佳海产发拿地面积较去年均同比下降。

　　除上述拿地体量收缩的企业，也有少数逆势扩张的企业，如中南高科，上半年共拿下10宗工业用地，6月底5天7市拿下7宗工业用地。

　　值得注意的是，虽然从一手土地市场来看，企业拿地体量在下降，但在一手土地获取难度加大的情况下，不少企业开始转向二手地市场、或与城投合作拿地，二手土地获取体量也在持续增长。

　　工业用地市场降温，工业用地供地成交面积及数量均明显下降。工业用地成交面积连续两年同比下降，2023年上半年全国工业用地出让面积同比下降18.32%，2023Q2工业用地成交面积同比下降超过20%。

　　产业地产商拿地逐步回归正常水平。回顾近两年工业用地市场，产业园区建设占工业土地出让基本稳定在18%左右，2022Q2-2023Q1产业地产商拿地面积占比低至1%左右， 2023Q2产业地产商拿地逐步回归正常水平。

　　品牌产业地产商上半年一手土地市场拿地体量明显收缩，二手土地市场获取体量增长值得关注。相较于2022年上半年，2023年上半年，品牌产业地产商一手土地市场拿地体量明显收缩，联东、万洋、平谦国际、岁金产业、均和、佳海产发拿地面积较去年均同比下降。值得注意的是，虽然企业一手土地市场拿地体量下降，但企业二手土地获取体量、与城投合作拿地体量在持续增长。