“正是上海市在土地放量上的限制，真正给盘活闲置存量、盘活低效利用的工业用地带来了压力。”动力联行董事长梁春告诉中国房地产报记者。

　　2014年2月22日，上海市政府下发《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》，头部次提出“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的土地管理思路，稳定土地市场供应量，并以土地利用结构优化促进产业结构调整和城市功能完善。

　　根据这“五量”标准，上海市除了将总量框定在3226平方公里外，更是明确了要对闲置、低效利用的工业用地进行盘活，在已有存量土地的二次发掘上做足文章。

　　今年4月3日，上海市发布“新版国有建设用地(工业用地产业项目类)使用权出让合同”(下称“出让合同”)，其中规定，新增工业用地产业用地类项目7月1日起施行20年弹性年期制度，不再执行之前的50年期标准。

　　实际上，上海对于工业用地弹性出让制度早有试点，这次出让合同的修改则可看做是试点经验在全市的一次推广。2013年3月，上海发布《临港地区建立特别机制和实行特殊政策的三十条实施政策》，在临港工业区实行工业用地弹性出让，按规定可分别设定10年、20年、30年、40年、50年的出让年限，出让价格按照相应年限通过评估确定。

　　“随着新增工业用地的出让年限变短，蕞直接的影响便是这类工业用地价格的下降，然而与此同时，拥有大量工业用地存量的老工业企业、产业地产企业手中的工业用地年限仍然延续50年年限，其土地资源价值将会升高。”一位上海当地园区主管表示。

　　而戴德梁行中国区工业部主管苏智渊认为，随着工业用地出让年限的缩短，工业用地出让产生的财政收入会分配到一个更平均的区间，避免因为一个大的产业项目而让地方财政“一年撑死，一年饿死”。

　　“从50年变为20年，总体来说是符合产业发展趋势的，”金耀明告诉中国房地产报记者，“目前企业的生命周期普遍只有10年，而以往50年的年限就给企业囤地从而获得土地溢价收入提供了空间。”

　　记者了解到，上海市政府办公厅日前已转发文件，将新增供应的工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类均纳入全生命周期管理。

　　而上海市所推行的企业生命周期管理方法中，工业用地弹性出让只是手段之一，“土地受让人按开工、竣工、投产等时间决定缴纳履约保证金”、不达标企业“主动退出”和“强制退出”机制，以及谁污染谁负责等都是考核和管理的重要保证。

　　不过此次弹性工业用地政策仍然给一部分企业留了“后门”。根据规定，工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类用地仍可维持原有的50年。然而，产业性质如何划分，评定标准如何并没有更加详细的评述。

　　对此，相关业内人士认为，应在未来进一步明确评价标准，以防闸门松口处成为权力寻租的重灾区。

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