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天宸股份2022年年度董事会经营评述

admin1个月前 (09-21)上海工业地产招商21

　　天宸股份600620）2022年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、经营情况讨论与分析2022年，公司全体上下团结一致、积极应对各种困难，特别是下半年，全体员工以加倍的付出和努力，克服了不利因素，使工程按计划竣工，完成了既定目标。至2022年底，公司天宸健康城1A工程(天宸汇)项目以及康复医院的改造建设工程均已完工，天宸健康城1A工程项目已陆续开始销售。报告期内，公司实现营业收入24,373.46万元，营业收入较上年同期4,181.76万元增加482.85%,主要是由于公司自2020年启动建设的闵行区银都路天宸健康城1A工程项目在报告期内实现销售使营收大幅增长，而受市场原因及相关政策影响，公司出租车营运收入以及物业租赁收入有所减少。2022年度归属于上市公司股东的净利润为3,593.57万元，较上年同期12,306.58万元减少70.80%,主要是公司持有的金融资产上年度公允价值大幅上升，本年度公允价值减少及未收到绿地控股600606）分红所致。报告期内，公司经营情况如下：1、天宸健康城项目报告期内，公司位于上海市闵行区颛桥镇的天宸健康城1A工程项目实现净利润8,046.75万元，较上年同期净利润-817.13万元增加8,863.88万元。自2020年启动建设的闵行区银都路天宸健康城东地块1A工程项目，于2022年10月26日取得预售许可证，2022年12月26日竣工备案并在报告期内实现部分销售，为公司带来了新的收入及利润增长点，同时公司于2022年头部次临时股东大会审议通过了控股子公司上海天宸健康管理有限公司投资建设天宸健康城东地块1B工程项目的议案，用于建造办公、酒店及商务综合楼。项目所建物业将根据建成后公司实际情况对外销售或自持经营，目前前期相关工作已启动。2、康复医院项目公司控股子公司上海天宸健康管理有限公司将其持有的原上海宸南大酒店改建成康复医院项目已在报告期内完工，目前正在进行申请执业许可所需的相关工作。如获得政府相关部门批准，将由公司全资子公司“上海天宸康复医院有限公司”作为医院的运营主体开展具体的相关医疗服务业务。3、运输客运业务报告期内，公司出租车业务全年收入为549.39万元，相比去年大幅下降，成本支出为584.30万元，净利润-127.42万元。主要是因车辆达到使用年限报废及合约司机减少导致实际运营车辆减少所致，同时受市场原因，客流量减少，进一步降低了公司出租车业务收入。对此，公司严格控制运营成本，采取各种措施减少该项业务亏损，出租车业务运营成本相比去年下降了34.35%。4、物业租赁业务报告期内，公司物业租赁收入700.23万元，比上年同期2,853.04万元减少2,152.81万元，主要是公司物业租赁占比蕞大的北京广益大厦物业自学而思2021年11月要求解除租赁合同，实际于2021年12月31日解除租赁合同，期后公司虽积极寻找新的承租方，但由于市场原因未能找到合适的租赁方，同时位于上海的物业也给予了承租方一定的租金减免，致使报告期物业租赁收入较上年大幅下降。5、其他业务情况报告期内，公司共实现投资收益7,840.10万元，公允价值变动收益-8,044.16万元，主要通过：(1)现金分红收益公司各项现金分红及收益分配款7,498.24万元，其中：收到上海景嘉创业接力创业投资中心(有限合伙)现金分红收益6,688.06万元，其他分红收益810.18万元。(2)现金管理收益公司现金管理取得收益341.86万元，其中：收到外贸信托产品取得投资收益332.30万元，其他理财取得收益9.56万元。(3)公允价值变动收益为-8,044.16万元，主要由于公司参与投资的上海景嘉创业接力创业投资中心(有限合伙)(公司通过子公司持有其17.79%股权)以及其他投资项目在报告期内公允价值下降，根据评估报告减少了本期公允价值变动收益所致。二、报告期内公司所处行业情况报告期内，公司业务收入构成来源主要是天宸健康城1A工程项目、物业租赁和出租车业务。此外，公司于报告期内完成了康复医院的改造建设工程。根据国家统计局数据显示，2022年全国房地产销售面积为135,837万平方米，同比下降24.30%,2022年全国商品房销售额为133,308亿元，同比下降26.73%。2022年11月23日，中国人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，推出16条金融举措，促进房地产市场平稳健康发展，随后中央和地方层面又相继出台多项金融支持政策。随着相关政策的落地，房地产的行业格局将进一步优化，行业集中度也将不断提升。出租车行业近年驾驶员紧缺现象日益突出、刚性成本持续上升、且面临“网约车”等其他业务形态冲击，竞争激烈，行业趋于规模化和集中化。同时由于此前防疫政策及宏观经济影响，商业办公性质的物业租赁也将会产生波动，面临较大的不确定性。2022年7月5日，上海卫健委发布《上海市加快发展康复医疗服务实施方案通知》，提出支持和引导社会力量举办能够满足不同层次人群需求的康复医疗机构和规模化、连锁化的康复医疗中心，增加辖区内提供康复医疗服务的医疗机构数量；2022年7月18日，国家卫健委等11部门联合发布《关于进一步推进医养结合发展的指导意见》，指出各地要优化医疗资源布局，通过新建、改扩建、转型发展等方式，加强康复医院、护理院(中心、站)和安宁疗护机构建设，开展康复、护理以及医养结合服务。三、报告期内公司从事的业务情况报告期内，公司运营中的业务主要为天宸健康城1A项目建设与销售、天宸康复医院建设、出租车客运、物业租赁等。1、天宸健康城1A项目建设与销售公司控股子公司天宸健康自2020年底启动1A项目低层办公建设，预计建设周期为2年，2022年10月26日，该项目取得预售许可证，2022年12月26日取得上海市闵行区建设和管理委员会核发的《建筑工程综合竣工验收合格通知书》，至2022年12月31日，共计销售该项目房产11套，销售收入为22,989.88万元。公司又于2022年11月25日召开了2022年头部次临时股东大会，通过了关于控股子公司投资建设天宸健康城之东地块1B工程项目的议案，预计总投资人民币约17.1亿元，用于建造办公、酒店及商务综合楼。项目所建物业将根据建成后公司实际情况对外销售或自持经营，预计建设周期2.5年，目前该项目的前期工作已启动。2、天宸康复医院建设天宸康复医院由原上海宸南大酒店改建而成，由天宸健康负责装修工程，该工程项目已于2022年10月26日取得上海市闵行区建设和管理委员会核发的《上海市建筑工程竣工验收合格通知书(特殊类装修项目)》，目前正在进行申请执业许可所需的相关工作。如获得政府相关部门批准，将由公司全资子公司“上海天宸康复医院有限公司”作为医院的运营主体开展具体的相关医疗服务业务。3、出租车客运业务报告期内，由于客流量减少，出租车运营收入相比去年大幅下降(减少58.45%),为549.39万元，成本支出为584.30万元，净利润为-127.42万元。子公司天宸客运拥有302辆运营出租车辆额度，占上海市巡游出租车保有量不足1%。预计未来对公司的收入和利润贡献无更大的空间。4、物业租赁业务报告期内，公司物业租赁收入为700.23万元，比上年同期2,853.04万元减少2,152.81万元，主要是市场原因及政策调整影响，相关承租方提出解除租赁合同及要求减免所致。预计未来该项业务还会产生波动和不确定性。四、报告期内核心竞争力分析报告期内，公司资产状况良好，负债率低，所持有的绿地控股股份等权益类金融资产具有良好的变现能力。目前公司存量资产天宸健康城1A工程项目已竣工并开始销售，为公司带来新的收入、利润增长点及现金流，而健康城1B工程项目也已启动，未来也将为公司创造持续的业务收入。同时康复医院改建项目工程已完成，如能如期获得政府相部门执业许可，也将使公司的资产质量得以进一步优化。此外，公司在盘活存量资产、发展存量业务的同时，将致力于进一步探索新的产业布局，以求“固本培新”，存量业务和增量业务相结合，逐步增强公司的核心竞争力。五、报告期内主要经营情况报告期内，公司营业收入来源于房地产销售业务、出租车业务及物业租赁，其中，实现房地产销售收入23,118.45万元，出租车业务收入549.39万元，物业租赁及其他收入为705.62万元。子公司天宸健康本报告期净利润为8,046.75万元。报告期内，公司共实现投资收益7,840.10万元，其中上海景嘉创业接力创业投资中心(有限合伙)现金分红收益为6,688.06万元。报告期内，实现归属于上市公司股东的净利润3,593.57万元，较去年减少70.80%。六、公司关于公司未来发展的讨论与分析(一)行业格局和趋势(二)公司发展战略公司目前的战略规划是“固本培新”，将存量业务与增量业务相结合，在盘活存量资产的基础上探索和发展新的业务领域，以使公司业务步入健康良性发展的轨道，为公司带来更多的经济效益和社会效益。对于存量业务，公司将围绕天宸健康城项目的建设、销售、运营，盘活资产，以求持续稳定地为公司带来业务收入和现金流，通过践行健康地产，逐步拓展生命健康等新领域，使未来该项目具备更多的实体内容。同时，通过康复医院的建设与运营，对于存量资产实行进行进一步优化并给公司持续健康发展赋能。对于其他业务将加强有效管理，必要时适当剥离，在聚焦主业的同时为新业务的发展做好准备。在“固本”基础上，公司也将不断探索新的增量业务赛道即“培新”，通过内生式孕育、外延式收购、设立产业基金培育等方式，逐步增加符合国家产业政策、社会需求且具有科技含量的产业开发投入，使公司存量业务与增量业务协同发展，逐步建立自身的核心竞争力。(三)经营计划2023年，公司经营将围绕“固本培新”的战略规划，积极推进盘活存量业务，同时探索开拓增量业务，对公司的业务结构进行优化调整，具体为：1、加强天宸健康城1A工程项目的销售力度，尽快实现资金回流报告期内，健康城1A工程项目已完成竣工备案及部分销售，2023年，公司将继续加强该项目的销售力度，加速资金回流，使公司的销售收入及利润迈上新的台阶。2、启动天宸健康城1B工程项目，保证工程质量及进度，严控建设成本公司股东大会已审议通过了投资建设天宸健康城东地块1B工程项目的议案，用于建造办公、酒店及商务综合楼。公司已启动前期工作，2023年将全面进入建设阶段，公司将制定相应建设计划，保证工程质量及进度，落实资金安排，严控成本支出。3、完成康复医院执业许可申请工作康复医院改建工程已于报告期内完成，并通过了竣工验收。公司将按照政府相关部门核发执业许可的要求进行人员设备配置等相关工作，完成后将向政府相关部门提出执业申请。4、对公司原有物业租赁及客运业务加强有效管理由于目前市场环境及相关政策等不可测因素，物业租赁、出租车客运业务将会持续面临比较困难的局面。因此，公司应充分挖掘自身潜能，加强管理，严格控制相应成本，减少不利因素的影响，必要时可进行相应的资产处置，进一步进行资产优化。5、探索发展增量业务，以求“固本培新”，在新的业务赛道上获得突破公司已新设战略发展部，负责探索新的业务赛道，以求在新的业务领域有所建树和突破。公司将通过内生式孕育、外延式收购、设立产业基金培育等方式，逐步增加符合国家产业政策、社会需求且具有科技含量的产业开发投入，使公司拥有更强的核心竞争力和持续发展能力，从而创造更大的社会效益和经济效益。6、继续完善和加强公司治理和内部控制和管理的有效性公司存量业务的全面盘活与增量业务的寻求和探索，对公司治理和内部控制及管理提出了新的要求，公司将根据业务的发展，不断调整和完善内部治理架构和管理体制，加强内部控制，同时完善员工激励机制，促进人员结构的优化，构建积极进取、勇于创新的企业文化，为公司、股东和员工创造更大的价值。(四)可能面对的风险1、宏观经济风险近年来，国际政治和经济环境错综复杂，外部环境不确定因素增大。这些因素的变化都将会对各项产业的发展造成深远的影响。也将会使公司现有及未来发展的产业面临一定的经营风险和宏观经济风险。2、政策风险受国家房地产宏观调控及市场环境变化，公司天宸健康城项目的融资、销售等可能会受到影响，公司将密切关注，积极应对。3、市场竞争风险传统出租车客运业务持续面临“网约车”等业态的冲击，以及行业内竞争的愈加激烈，可能对公司运营状况及发展产生不利影响。4、转型风险公司如在增量业务上有所突破，未来可能会面临业务战略转型，虽然有利于公司未来发展，但在转型过程中也必然会面临着一系列的风险。其中转型人才的匹配，尤其在关键岗位、关键部门的人才引进和储备仍将是业务转型的关键，而管理机制的调整是否能适应新的业务发展也将具有一定的风险。

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