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中国产业地产研究报告

admin3个月前 (09-21)上海工业地产招商25

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　　【精品】2011中国产业地产研究报告

　　上传日期：2013-01-20 11:32:35

　　目录头部章当前产业地产发展新趋势和面临的问题 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1. 1 当前产业地产发展新趋势. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1. 2 当前产业发展新问题. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 错误！未定义书签。 1. 3 产业地产，一座未挖掘到位的金矿 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 1. 4 回归市场主导模式，地价上涨优化产业链 . 错误！未定义书签。 1. 5 产业地产迅速蔓延，向二线城市扩张 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 第二章当前产业地产涉及重点产业领域探讨 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 2. 1 临空产业崭露头角，产业物业需求量大 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 2. 2 创意产业风起云涌，生态化办公呼之欲出 . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 2. 3 总部经济风靡全国，产品体量升级成新趋势 . . . . . . . . . . . . . . . 16 第三章当前产业地产融资渠道探讨. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 3. 1 产业地产的发展难题：资金与管理. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 3. 2 产业地产的资本特点 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 3. 3 目前国内主要的融资渠道. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 3. 4 产业地产多元化的融资发展方向探讨 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 3. 5 外资基金已进入产业地产领域. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 第四章国内产业地产的创新现状. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 4. 1 中国产业地产开发典型案例 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 4. 2 产业地产创新的典型案例分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 第五章产业地产误区和创新方向 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 5. 1 产业地产目前存在的问题 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 5. 2 产业地产创新的发展方向 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 头部章当前产业地产发展新趋势和面临的问题 2009、 2010 年间，随着一轮轮宏观调控政策的热浪袭来，住宅和商业物业的开发在风口浪尖中徘徊，产业地产领域也发生着深刻变革，在调控中仍保持着强劲的发展势头，迅速窜升为房地产领域的一颗新星并广备受关注。当融资成为了开发投资商前行的绊脚石，开发专业度成为难以逾越的门槛，当普洛斯集团（prologis Group）等外资抢滩中国产业市场，当受住宅产业结构性调控影响的复地、绿地、中粮集团等国内不少大开发商抢入工业地产领域，产业地产在逆风劲吹中巍然屹立，显示出旺盛的生命力和巨大的投资吸引力。面对这座未充分挖掘的金矿，多少投资开发商摩拳擦掌，在开发银根缩紧收益受限的严峻现实下，回归到市场主导的开发模式，伺机进行产业链优化的产业地产，迎来空前的发展契机，在全国迅速扩张并对二线城市进行了渗透，改写了二线城市的市场格局。当前全国对房地产调控持续深入的政策现状，我们更应该看到，新经济形势下，全球产业的重组与调整，全国范围内的产业升级改造，这对以产业为依托的地方经济发展，是一个历史挑战，更是一个历史机遇。当前地方经济与产业地产发展的新趋势现今，始政府在工业用地等方面调控力度的日渐加大，各个地区产业地产的发展正逐渐走上正轨，开始成为继住宅、商业地产后地方经济发展的又一有力增长极。随着政府调控的日渐规范和产业地产自身的快速发展壮大，产业地产的发展开始由粗放型工业园区经营向专业化产业园区、规范化的全产业整合开发模式过渡。特别是国内产业转移和产业升级的劲风，客观上要求各个地区的政府需要着力引进市场容量较大的项目，由专业化、规范化的企业来打造新型产业园区，以面对全国各地区产业升级的激烈竞争。新形势下产业地产的发展必须日渐规范，按照新的理念和新的开发模式进行运作。政府需要立足本地区发展大局，要求所引进的项目在统一的产业规划布局下，把产业地产、商业地产、住宅地产等作为配置载体，由专业的运营商进行土地资源整合和开发，通过统一规划和专业设计，为入驻企业提供相应的加工场地，同时提供相应的配套设施和物业管理，从而实现土地的集约配置效应。产业地产与普通房地产开发蕞大的区别是以产业发展为主导的房地产开发，在产业研究和规划方面具有非常专业的见解，目前产业地产开发出现的专业化产业园区发展方向是地方发展及传统工业园区优化发展的必然趋势。随着产业地产由粗放型经营向专业化、规范化发展升级，产业地产的开发理念和模式开始发生改变，产业地产不再单一地进行蕞基本地工业厂房、物流基地的开发，而是顺应产业主导的方向，探寻产业升级的发展需求，向研发、办公、展示用房等其他产业需求升级。除在产品类型方面的升级外，开发商在产品的具体设计方面也从面向的客群需求出发，结合自身条件和开发经验，从产品的体量、功能设计、生态发展等角度入手进一步提高自身产品的品质。目前的“中国教育装备产业新城项目” 就是顺应市场发展需求和生产厂家产品升级的典型之作，官、产、学、研有效结合，运营，生产按照襄阳地区的产业结构，全市统一规划，各个地区合理分工，在小范围形成产业互补，大范围形成全产业链的产业集群。产业园区发展日渐规范的另一个重要的趋势是产业园区软环境的完善，即出现了产业园区的社区化。产业园区不仅向纵深方向发展，提供配套服务的横向发展也跟上产业发展的需求。由于产业地产规划和产品的升级，产业园区内的工作人员和工作性质都出现变化，不再是单纯的生产性质，相应的对园区软环境的需求也从单一的生产需求向商务、生活等需求转移，对居住、休闲、商业等相关配套设施也同时迅速建设。当前受宏观政策的调控影响，工业地产虽准入门槛提高，开发专业性更强，但不可否认的事实是，产业园区已经步入良性发展轨道。专业性产业园区的兴起是城市土地集约利用的需求，是产业价值链不断分解、产业集聚导致空间不断专业化以及政府、开发方规划引导的产物。一、如何多方共赢，合理产业定位产业地产带来价值链的高端聚集，并优化产业结构，推动产业升级，由此带动城市发展，这给地方政府支持产业地产发展充分的理由。全国性的产业结构升级，对第三产业及新兴产业的政策鼓励与引导，各大中城市兴起了对新兴的、高增长、高附加值、无污染、节能环保，可持续发展的产业类别发展的狂热追捧。由于此类产业独特的特征，现有的工业物业已经不能满足其办公要求，引发对现有物业升级版的大量现实需求，也成为当前产业地产的主要增长因素，同时可以看到，由于合理的产业定位，各产业为主导的专业园区取得了较好的成效，并带动了区域经济乃至城市的发展。（一）临空产业临空产业是依托机场发展起来的，尤其是国际性、枢纽性大机场，带来人流、物流、现金流优势而发展起来的区域经济形态。从全国各大中城市的“临空经济热”“空港建设热” 可以看出，临空产业的优势明显得到从政府到企业层面的广泛认可，依托良好的机场基础设施和关联性产业的聚集，它跨越行政区域和国际界限，对全球的跨国企业和高价值企业都形成了较强的吸引力，同时由于全球产业升级的大势之趋，企业对办公物业的升级性需求，对办公品质提升的强烈渴望，带来产业地产发展的新契机。（二）创意产业创意产业指以创新思想、技巧和先进技术等知识和智力密集型要素为核心，通过一系列创造活动，引起生产和消费环节的价值增值，为社会创造财富和提供广泛就业机会的产业，以其涉及面广，衍生产品价值高等特点，成为各地招商的新宠。继上海盘活老厂房用于创意产业企业的办公，北京创建十大创意产业基地后，广州、武汉、西安、南京等智力资源丰富的陆续地区出现“创意产业基地” 的招商规划，在政府政策的支持下，中国创意产业借势兴起并迅速走红，带来相关产业的集聚。雨后春笋般涌现的新型创意产业带来物业需求的同时，推动了产业地产的迅速升级和发展。（三）信息技术产业信息技术的飞速发展和信息产业的迅速崛起，使信息技术及其产业的渗透性和带动性得以充分发挥作用，驱动着产业结构、就业结构的变化，成为推动传统产业改造和产业优化升级的主要力量，在使整个经济和社会向信息化、网络化方向发展的同时，其对产业地产的优势作用也相当明显，如中关村软件园、大连软件园等以信息技术产业先导的开发模式，就对当地产业链的完善，对于同领域物业起到很好的示范作用，同时将产业地产的发展带入新的发展高潮。（四）生物医药产业被誉为 “朝阳工业”的生物医药产业，已成为众多投资者与企业家特别关注的热门领域之一。随着高新技术的迅猛发展，生物医药产业可以与计算机、生物芯片、化学合成、纳米技术等实现融合，并有广泛的应用前景。生物医药产业逐渐摆脱缺乏核心技术的现状，转向以研发为主的发展阶段，因此衍生了许多以高附加值、智力密集型的研发机构和企业。以研发为主的企业行为转化为高附加值产品，企业的持续快速发展，都将会产生更高的办公环境要求，产业地产若以生物医药产业为依托，中试实验的需求对产业地产的功能性提出更全面的要求，将有良好的市场预期。许多生物医药产业园，吸引了世界级的产业巨头，对产业的引导与推动，有力的促进了物业的升级。（五）环保相关产业环保产业, 包括环境管理和环保设备制造两大类别，但涉及的范围之广，给予产业地产很大的空间,北京环保产业园、苏州国家环保高新技术产业园、青岛国家环保产业园，各地环保产业园的建设方兴未艾，使环保产业成为当前影响产业地产的热门产业之一。（六）其他产业其他产业包括如由总部经济带动的产业等特殊时期、特定经济条件下发展的产业，它们作为国家近阶段鼓励发展的产业类别，形成相关行业的聚集或同行业产业链上下游的有效聚集，也将对于产业地产有积极的推动作用，是值得引起足够重视的产业定位方向。二、规避开发成本，提高开发收益面对地根、税根、银根收紧的地产调控政策，产业地产的开发商、投资商们陷入融资难的困境，一地难求的开发商，进入资金困局的中小型开发商，拿地的开发方也面临着开发成本提高的严峻考验，部分地方的开发商由于难以筹措资金，不得不将手中的土地转卖或以项目、股权来融资。如何规避开发成本，渡过难关，开发商们使出浑身解数：部分开发商全部或部分转让房地产项目股权，甚至整体出让土地； “投靠”地产投资基金；用好项目来向国际基金和国内私募基金融资；甚至开始寻求与原材料供应商、房屋中介合作有关业内专业人士表示，当下的房地产开发投资商，企业债券、上市融资、合作开发、委托贷款、典当乃至产权交易都是可以利用的一些新型融资渠道，但必须了解各个渠道本身的特点及其风险。由于利益的驱使，开发方们将更注重开发投资渠道的选择与组合，如何提高开发收益是产业地产投资商们当前蕞值得深思的问题。内地发展商难以依赖银行渠道融资，进一步拓展融资渠道成为必然，海外基金在此时介入更易于寻找战略合作伙伴，私募基金已进军产业地产领域，多元化的投资融资渠道初显端倪，将在本文第三章进行探讨。产业地产，一座未挖掘到位的金矿近年来，外资在华的产业地产投资幅度加大，在全球经济一体化的宏观经济背景下，良好的产业资源、相对低廉的土地价格、较好的投资收益预期，使中国产业地产物业日益受到国际巨头的青睐，统计数据显示，中国在 2010 年吸引的外国直接投资总额已达总额达到 1057 亿美元，其中大部分用于遍布全国的工业园区内建设工厂、仓库和研发中心。 2007 年国际物流巨头纷纷选择在上海“落户”。 2 月 28 日，沃尔玛全资子公司盖世理（Gazeley）宣布正式进军中国市场。此前，美国的物流地产巨头普洛斯也已经率先进入中国，欧美两强将在中国展开竞争。 3 月21 日，麦格理佳文集团（Macquarie Goodman）宣布，以 1.21 亿元人民币收购上海奉贤 4.8 万平方米物流配送中心。这家上市的国际工业地产集团，之前已在上海康桥开发了一个名为 DHL-Exel 的工业地产项目，而同样看中中国工业地产机会的国际工业地产巨头绝不在少数。相比住宅和商业地产，产业地产受房地产宏观调控影响较小。从全国范围看，产业地产发展近 20 年，投资回报率一直匀速上升，少有下挫。只要产业定位清晰，市场需求有保障，打造出优秀的产业配套和产业运营平台，产业园区物业的租售价格将有很大上升空间。一、告别低价时代，回归市场主导模式与日益攀升的住宅和商业用地的价格相比，工业用地的价格将有较大的上升空间，产业地产投资的商业前景广阔，在告别了政府主导的低价时...

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