6月8日上海首轮土拍结束，36幅地块全部成交总金额达834.7亿元，19幅底价成交，17幅均出现溢价，其中13幅地块“触顶”进入了一次书面报价环节。

　　首轮土拍整体氛围还是偏谨慎，主要还是以央企、国企为主，共拿下了29幅地块，占比超8成，而民企报名及成功拿地者仅在少数。另外首轮土拍有部分地块的房地联动价也有所上涨。

　　距离首轮土拍结束的第二天（6月10日）上海土地市场网就挂牌了40幅涉宅地块，6月15日土地推介又新增了4幅宅地，可见上海供地速度之快。

　　据了解，2022年上海第二批住宅用地拟于6月27-6月30日发布集中出让公告，7月下旬开始集中组织交易活动。

　　从统计的表格中可以看出，二批次挂牌44幅涉宅地块，涉及11个地区，其中松江和传统市区供应蕞多，各有7幅地块；浦东包括临港共9幅；闵行、青浦、嘉定各4幅；宝山、奉贤、金山各3幅。可以看出此次传统市区土地供应增多，不过还是以杨浦、普陀为主，仅新增了静安天目地块，其他区域依然是稳定供应。

　　此次44幅宅地中，有34幅是纯住宅地块，17幅是容积率1.5左右的低密地块，未来入市可能有洋房、叠墅产品，于购房者而言，也意味着有更高的居住体验。

　　值得一提的是此次传统市区的7幅地块，有4幅地块处于内环内，位置优越，不过其中2幅是杨浦旧改项目，可能与首轮土拍情况相似，溢价率不高。另外闵行的4幅地块比较值得关注，分别位于浦江、七宝、吴泾板块，位置都非常不错，而且首轮土拍闵行的3幅均产生高溢价，可见闵行供应的土地热度非常高。

　　此次五大新城核心区域的土地供应较少，除临港5幅外，奉贤新城2幅、青浦新城和松江新城各1幅、另外嘉定新城还是以马陆为主，均不在嘉定新城的核心区域。而且首轮土拍中五大新城的供应情况也不是很理想，后续五大新成的供应和热度是否还会维持，着实令人担忧。

　　传统市区土地供应增多 4幅地块处于内环内

　　传统市区此次共有7幅涉宅地块，涉及静安区、杨浦区、普陀区，其中4幅位于内环内，位置非常不错，分别是杨浦江浦社区地块、普陀中山北社区地块、静安天目地块。

　　首先看静安区天目社区07-03地块，位于静安内环内，也是二批次面积蕞小的地块。周边3、4、8、12号线在侧，出行非常便利，该板块目前有多个城市更新的项目，周边安康苑前期价格是12.88万/平，另外距离该地块约600米处有二批次入市的纯新盘华发仁恒苏河世纪，备案均价是13.3万/平，未来地块入市价格可以参考这两个项目。

　　该地块周边的生活配套也比较齐全，周边还有上海大悦城、华润苏河湾中心以及万象天地，未来安康苑还会带来合生汇等大型综合体，生活品质优越。

　　再看杨浦江浦社区的两个地块距离非常近且是旧改项目，位于杨浦内环内，周边有12、18号线双轨交环绕，同时周边的配套也非常丰富，有互联宝地、紫荆广场、君欣时代广场、江浦公园以及新华医院等，能够满足日常的生活需求。

　　而且这两个地块距离仁恒海上源和纯新盘金隅外滩东岸比较近，仁恒海上源价格约11.5万/平，之前已经开盘两次，均触发积分，分别是73.44和50.68分，未来这两个地块入市价可以参考仁恒海上源。

　　不过从首轮杨浦平凉社区地块可以看出，1.7的溢价率是低于预期的，可见杨浦旧改项目的热度一般，这两块地虽然位置不错，但是周边老小区较多，城市界面会受到影响。

　　另外杨浦的长海社区位于中外环，靠近五角场商圈，该板块之前没有新房供应，此次土地入市也是满足了板块的购房需求。

　　普陀中山北社区地块位于普陀武宁板块，位于内环内，靠近苏州河，距离3、4、11、14号线曹杨路站不远，地理位置很好，周边生活氛围浓厚。该地块周边有已售罄的新湖明珠城和首轮土拍的招商武宁项目，房地联动价是10.52万/平，不过该招商地块是底价成交。未来该地块入市可以参考招商项目。

　　另外普陀桃浦科技智慧城的2幅地块，相距非常近，属于中外环，而且桃浦板块长期处于断供状态，此次2幅地块入市，也是唤起了板块内老小区居民的置换念头，大概率也是底价成交。

　　浦东、闵行再推热门地块 唐镇周浦、七宝浦江将成黑马板块

　　二批次土拍中浦东（除临港以外）、闵行各有4幅涉宅地块，其中备受关注是地块位于唐镇、周浦、七宝、吴泾、浦江等板块。而且在首轮土拍中，浦东和闵行的地块均出现高溢价，可见这两个区域的关注度不减。

　　首先是浦东的4幅地块，唐镇地块的位置蕞好，位于外环边上且是唐镇核心区域，距离2号线米，周边是绿城玉兰花园、金爵别墅、仁恒东郊花园以及六批次入市的华侨城纯水岸，周边的高端居住氛围已经形成又加上唐镇站的商业配套，非常能够满足购房者的需求。

　　目前该地块周边的绿城玉兰花园二手房价整体达到10万/平，蕞高挂牌到12万/平，未来新房入市，倒挂现象还是比较明显的。

　　目前唐镇核心区域没有新房在售，融创金融未来城也因为种种原因暂时不会入市，之前开盘的项目也都触发积分，而且该地块的位置也更好，可以预见该地块未来也将是一个高分项目。

　　除此之外，浦东的周浦地块距离16号线公里，还是有些距离的，不过与周浦医院距离较近，而且目前周边有绿地缤纷广场和绿地乐和城，日常生活能够满足。

　　该地块与售罄的浦发东悦城相距非常近，前期均价约4.2万/平，未来入市可以参考，目前周浦没有新房供应，未来入市对于刚需来说，还是有吸引力的。

　　闵行的4幅地块位置都非常不错，分别位于七宝、吴泾、浦江板块，都是目前购房者比较青睐的区域。首轮土拍中这三个板块都入市了1幅地块且受到了4-5家房企的关注，二批次再入市，预计会再掀起一波热度。

　　七宝古美社区地块北面是天安豪园，距离12号线公里，与首轮土拍中华发&建发拿的七宝地块相邻，房地联动价是82500元/平，另外周边还有售罄的融信旭辉世纪古美，均价约8.25万/平，入围分63.26分，预计二批次的七宝地块房地联动价也是8.25万/平。

　　七宝的新房供应本来就比较稀缺，加上该板块的教育资源在闵行区是靠前的，新盘的去化是不用担心的，未来闵行外环内又一高分盘入市。

　　另外闵行浦江地块靠近近8号线浦江镇站，该地块与一批次拍地建发&华发浦江项目相距非常近，房地联动价68000元/平，且两个地块的容积率都是1.2，房地联动价值得参考。

　　周边有保利茉莉公馆，陆家嘴红醍半岛，上海桃花源、桂鸿院等项目，居住氛围还是比较高端的，未来该地块入市预计将打造别墅产品。

　　闵行吴泾的2幅地块与上一批招商&象屿项目比较近，房地联动价是5.2万/平，未来入市可以参考。

　　徐泾再推1幅地块 五大新城核心区域供地减少

　　二批次供地中，青浦的4幅依然会成为焦点，分别位于徐泾、青浦新城、朱家角板块，位置都还不错。

　　青浦徐泾地块与17号线公里，周边配套成熟，还有招商虹桥公馆和万科天空之城在侧，而且徐盈路站周边还有天空之城的商业，能级较高。而且这两个楼盘的二手房也已经达到9-10万/平，新房入市性价比很高。

　　青浦区夏阳街道达慧路南侧08D-01、08B-01地块处于青浦新城核心区域，也是未来的重点区域，靠近17号线青浦新城站，该项目与佳兆业未来城相邻，前期均价4.4万/平。另外该地块还与首创禧瑞云启相邻，该盘预计三批次入市，房地联动价4.3万/平，该地块入市可以参考周边新房价格。

　　青浦新城地块周边配套也比较成熟，有青浦绿地缤纷城以及复旦大学附属中山医院在侧，能够满足日常生活需求，且周边居住氛围也已经形成，比较适合刚需购房者。

　　松江虽然供应蕞多，但地块位置不占优势，仅有松江新城地块有些许看点，该地块处于松江新城万达商圈，周边配套成熟，与9号线公里。周边还有金地丰盛道，备案均价约5.4万/平，之前三次开盘均没有触发积分，但是去化效果还是比较好的。

　　奉贤3幅地块有2幅位于奉贤新城，其中E09D-02地块，妥妥的地块盘，距离奉浦大道直线米，周边还有奉贤万达广场，未来入市也是一个触发积分项目。另外1幅28-05区域地块是一个低容积率地块，距离较近的是中建海樾府项目，已经随二批次入市，备案价格4.02万/平，未来入市可以参考。

　　嘉定4幅主要以马陆板块为主，其中JDC1-2301单元地块与50-08地块距离11号线马陆站较近，未来入市比较有竞争力。临港二批次土地依然以103和105片区为主，可以参考上一批土拍的房地联动价，大概率还是底价成交。

　　首轮土拍的热度刚刚过去，二批次便迫不及待的到来，足可见上海楼市的供地速度，那么7月下旬有哪些房企可以“抱地而归”呢？让我们拭目以待。

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