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【礼森观点】2019年上海市出让工业用地经济效益分析

admin7个月前 (09-21)上海工业地产招商49

　　一、2019年上海市工业用地出让情况分析

　　2019年上海市涉及工业用地交易地块共84宗，出让面积共计6946.3亩，较2018年出让地块数减少了3宗，出让面积增长了0.19%。新出让的84宗工业用地中有77宗分布在产业园区内，面积共计4973.8亩，面积占比71.60%，占比较2018年大幅下降。

　　表1 2019年上海市出让工业用地分类情况

　　从区域分布来看，2019年上海工业用地出让分布在12个区（区域），主要集中在青浦区、松江区、崇明区、奉贤区，该四个区出让的工业用地面积合计为4474.5亩，占全市64.4%。其中出让工业用地蕞多的是青浦区，面积2217.3亩，共15宗地块；蕞少的是普陀区，面积47.9亩，共2宗地块。

　　图一 2019年上海市各区域出让工业用地占比情况

　　从产业园区来看，主要集中在长兴海洋工程及船舶制造基地、青浦工业园区、顾村工业园区、临港产业区、上海松江经济技术开发区松江工业区等十个园区，该十个园区出让工业用地面积合计为3493.07亩，占全市产业园区的70.23%，占全市的50.29%，其中长兴海洋工程及船舶制造基地出让工业用地658.5亩，排名头部位，约占全市的十分之一。

　　表2 2019年上海市前十位产业园区出让工业用地情况

　　二、2019年上海市出让的工业用地预计带来的经济效益分析

　　根据工业出让合同，主要从固定资产投资、达产后年销售收入和达产后税收三个方面来分析工业用地出让带来的经济效益情况。

　　2019年上海市新供应的工业用地拉动固定资产投资为545.15亿元，单位土地的固定资产投资强度为784.81万元/亩，较2018年下降约50%。

　　图二 2017-2019年上海市新供应的工业用地拉动固定资产投资情况

　　从区域来看，青浦区新供应的工业用地拉动固定资产投资为154.47亿元，排名头部；其次是徐汇区和松江区，前三位新供应的工业用地共计拉动固定资产投资为333.52亿元，占全市的61.18%；奉贤区、闵行区排在第四、第五位。从单位土地的固定资产投资强度来看，徐汇区单位土地的固定资产投资强度为3597.01万元/亩，排名头部；浦东新区（不含临港新片区）以1144.95万元/亩排在第二位；闵行区、普陀区排在第三、第四位，且单位土地的固定资产投资强度超过全市平均水平。

　　图三 2019年上海市各区域新供应的工业用地拉动固定资产投资情况

　　图四 2019年上海市各区域新供应的工业用地单位固定资产投资情况

　　从产业园区来看，青浦工业园区新供应的工业用地拉动固定资产投资为44.74亿元，排名头部；其次是上海松江经济技术开发区松江工业区和上海松江经济技术开发区新桥分区，前三位园区新供应的工业用地共计拉动固定资产投资为95.97亿元，占全市产业园区的30.19%；长兴海洋工程及船舶制造基地、工业综合开发区等9个园区拉动固定资产投资超过10亿元。从单位土地的固定资产投资强度来看，莘庄工业园区单位土地的固定资产投资强度为2402.35万元/亩，排名头部；吴泾工业基地以2000.04万元/亩排在第二位；国际医学园区、上海奉贤经济开发区生物科技园区、临港科技城、工业综合开发区、金汇工业园区、嘉定工业园区、康桥工业园区、青浦工业园区、松江工业区佘山分区、桃浦智创城、闵东工业区、庄行工业区等12个园区单位土地的固定资产投资强度超过全市平均水平。

　　表3 2019年上海市产业园区出让工业用地拉动固定资产投资超十亿情况

　　图五 2019年上海市产业园区新供应的工业用地单位固定资产投资情况

　　2019年上海市产业园区新供应的工业用地，3-5年达产后，年销售收入可新增1286.20亿元，单位土地的达产年销售收入为1851.64万元/亩，较2018年单位土地的达产年销售收入减少约50%。

　　图六 2017-2019年上海市新供应的工业用地达产后年销售收入情况

　　从区域来看，青浦区新供应的工业用地达产年销售收入可新增258.14亿元，排名头部；其次是松江区和奉贤区，前三位新供应的工业用地达产年销售收入可新增683.01亿元，占全市产业园区的53.10%；宝山区、徐汇区排在第四、第五位。从单位土地达产后年销售收入来看，普陀区单位土地达产后年销售收入5199.23万元/亩，排名头部；浦东新区（不含临港新片区）以5185.15万元/亩排名第二；徐汇区、奉贤区、宝山区、闵行区和松江区等5个区单位土地达产后年销售收入超过全市平均水平。

　　图七 2019年上海市各区域新供应的工业用地达产后年销售收入情况

　　图八 2019年上海市各区域新供应的工业用地达产后单位年销售收入情况

　　从产业园区来看，工业综合开发区新供应的工业用地达产年销售收入可新增149.59亿元，排名头部；其次是上海松江经济技术开发区松江工业区和青浦工业园区，前三名园区新供应的工业用地达产年销售收入可新增368.18亿元，占全市产业园区的28.63%；顾村工业园区、康桥工业园区排在第四、第五位。从单位土地达产后年销售收入来看，工业综合开发区单位土地达产后年销售收入为8455.42万元/亩，排名头部；其次是康桥工业园区和桃浦智创城，单位土地达产后年销售收入分别为6805.68万元/亩、5199.23万元/亩；上海奉贤经济开发区生物科技园区、上海松江经济技术开发区松江工业区等14个园区单位土地达产后年销售收入超过全市平均水平。

　　表4 2019年上海市产业园区出让工业用地达产年销售收入超百亿情况

　　图九 2019年上海市产业园区新供应的工业用地达产后单位年销售收入情况

　　2019年上海市产业园区新供应的工业用地，3-5年达产后，税收可新增103.15亿元，单位土地的达产后税收为148.50万元/亩，较2018年单位土地的达产后税收下降约17%。

　　图十 2017-2019年上海市新供应的工业用地达产后税收情况

　　从区域来看，青浦区新供应的工业用地达产后税收可新增24.30亿元，排名头部；其次是奉贤区和徐汇区，前三名新供应的工业用地达产后年税收可新增62.52亿元，占全市产业园区的60.61%；松江区、闵行区排在第四、第五位。从单位土地达产后税收来看，徐汇区单位土地达产后年税收533.98万元/亩，排名头部；其次是普陀区，单位土地达产后年税收498.44万元/亩；奉贤区以337.29万元/亩排在第三位；浦东新区（不含临港新片区）、闵行区排在第四、第五，且超过全市平均水平。

　　图十一 2019年上海市各区域新供应的工业用地达产后税收情况

　　图十二 2019年上海市各区域新供应的工业用地达产后单位税收情况

　　从产业园区来看，工业综合开发区新供应的工业用地达产后税收可新增14.38亿元，排名头部；其次是青浦工业园区和庄行工业园区，前三名园区新供应的工业用地达产后年税收可新增26.10亿元，占全市产业园区的37.35%；上海松江经济技术开发区松江工业区、闵东工业区排在第四、第五位。

　　从单位土地达产后税收来看，工业综合开发区单位土地达产后年税收813.03万元/亩，排名头部；其次是桃浦智创城，单位土地达产后年税收498.44万元/亩，大约为工业综合开发区的五分之三；庄行工业区、上海奉贤经济开发区生物科技园区、康桥工业园区等11个园区单位土地达产后年税收超过全市产业园区平均水平。

　　表5 2019年上海市产业园区出让工业用地达产税收前五位情况

　　图十三 2019年上海市产业园区新供应的工业用地达产后单位税收情况

　　三、关于2019年上海市工业用地出让带来经济效益的几个特点

　　（一）青浦区、工业综合开发区未来3-5年发展潜力巨大

　　通过上述对2019年上海市工业用地出让带来的经济效益进行分析可以看出，无论是在固定资产投资、达产后年销售收入以及达产后年税收，青浦区稳居全市各区域首位；从全市产业园区来看，工业综合开发区在项目达产后年销售收入以及达产后年税收无论是总量还是单位产出均稳居全市产业园区首位，固定资产投资总量和单位投资额也处于全市产业园区前列，优势较为显著。

　　（二）上海市出让工业用地位于产业园区之外的比例逐渐提高，且均为科研设计用地

　　2018年上海市出让的87宗工业用地中仅2宗位于产业园区之外，2019年出让的84宗工业用地中有7宗位于产业园区之外。通过对比分析这7宗出让的工业用地，可以发现均为科研设计用地，其中青浦区3宗、徐汇区2宗、宝山区2宗。

　　（三）上海市新供应工业用地有助于提高上海工业用地高效利用水平

　　2019年新供应的工业用地达产后的单位产出明显低于2018年，主要是因为2018年引进特斯拉、和辉光电、大众汽车等巨无霸级项目，过分拉大了2018年指标数据。就总体而言，2019年新供应的工业用地达产后的单位产出仍处于较高水平。根据上海市开发区统计手册，上海市产业园区2018年单位土地营业收入1137.93万元/亩，单位土地上缴税金为74.20万元/亩；上海市新供应的工业用地单位土地的达产年销售收入约为全市产业园区单位土地营业收入的1.6倍，单位土地的达产后税收约为全市产业园区单位土地上缴税金2.0倍。

　　礼森（中国）产业园区智库咨询顾问