中国产业经济信息网 时间：2022-09-28

　　历时三天，上海第三次集中供地在9月27日顺利落下帷幕。此次35幅涉宅地块全部成交（含1幅招挂复合出让地块及4幅“城中村”改造项目地块），其中底价成交24幅，达到中止价进入“一次报价”阶段8幅，共获土地出让金1054亿元。至此，上海年内三轮土拍一共出让109幅土地，地价款约为2712.7亿元。

　　中指研究院土地事业部负责人张凯指出，上海第三轮集中供地拿地企业依旧以头部央国企、地方国资平台和混合所有制企业为主，并且多以联合参拍的形式参与。其中，福建的国资房企表现抢眼，建发股份（、厦门象屿(600057.HK)多有斩获。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦认为，市场调整的背景下，上海土拍没有流拍，表明上海楼市消费韧性和信心还在。

　　这次土拍创下了上海集中供地以来的多项纪录：土地出让金额1053.8亿元，创下上海集中供地以来新高；有31幅地块被央企、国企拿下，同样刷新纪录；单日成交760亿元（首日），也是上海历次集中供地之最。但与第二轮集中供地相比，此次底价成交地块数量明显增加（上一批次为12幅），平均成交楼面价为29365元/平方米，平均溢价率为2.45%。

　　“入秋显凉意。”卢文曦指出，第三批土拍整个拍卖过程中亮点、看点越来越少，进一步反映出整体市场温度不高。一方面，下半年拿地不可能抢在12月底前入市；另一方面，今年市场还是有不少压力，房企对后续行情信心不足。

　　房企风控收紧，体现于以联合体形式参拍居多，如9月27日拍卖的唐镇一幅地块，就吸引了象屿、中铁联合体，金茂、凯德联合体，浦房、金桥集团，建发、安徽交控联合体，绿城、招商、保利联合体等7组房企报名。唐镇地块起拍价为46.1453亿元。在一次书面报价环节，有竞买人报出相同报价，故系统也触发了一个随机值，最终建发、安徽交控联合体以最小价差摘得，而绿城、招商、保利联合体则以9万的微弱劣势，与该地块失之交臂。绿城重返上海土拍市场，可惜颗粒无收。

　　35幅出让地块中，有31幅地块被国企、央企包揽，其中中华企业，上海地产、上海建工、新黄浦等上海本土企业也拿到了地块。本轮土拍最高价地块是静安区中兴社区地块，总价120.5984亿元，由静安国资委竞得，同时该地块也是房地联动价最高的，为133000元/平方米。

　　与此同时，民企对上海楼市的信心也在回归，宝华集团、亚伦、祥源地产等民企各有斩获；龙湖在最后一场竞拍中摘得松江新城广富林社区地块。其中宝华集团竞得地块创下9.46%的全场最高溢价率。

　　除了19幅地块仅有一家房企报名，底价成交之外，多人竞拍的土地中也不是所有地块都进入到最后的一次性报价阶段，有7块地未触及中止价就结束竞价了，多少反映了房企在报价上的谨慎。

　　与前述业内人士看法一致，同策研究院研究总监宋红卫分析认为，本次上海土拍市场较第二次土拍有所降温，土地市场分化更为明显，核心区域地块仍然受到房企的追捧。

　　不过他指出，民企拿地占比较低，但是新进上海拿地的民企还会持续，最主要的原因在于上海目前仍然是全国房地产市场安全边界最高的城市之一，在限地价和限房价的情况下，上海地块均具备可观的利润。

　　回顾上海前两轮土拍，来自福建的国资房企均有所斩获，如建发股份、厦门象屿、厦门国贸等。建发股份是闽系国资全国布局扩张的一个典型案例。今年以来，建发股份在上海土地市场就有所投入，在上海第一轮集中供地中，建发股份以78.4亿元拿下3幅地块；第二轮集中供地中，建发联合华发以9.65亿元竞得闵行区地块；在第三轮中，建发又以52亿元拿下闵行一幅宅地。

　　宋红卫指出，建发敢于重仓上海闵行区的原因在于，闵行整体需求比较旺盛，优质项目供给相对不足，并且是改善群体集中释放的区域，从地块属性来看基本与改善需求的契合度较高，风险控制和收益均可兼顾。

　　不止投资上海，就在不久前刚结束的北京第三批集中供地中，建发以大约66亿元拿下两幅地块。在第三方机构统计的今年1-8月房企新增货值排行榜中，建发以616.1亿元新增货值排名第11位，而龙湖地产以新增400多亿元货值排名其后。

　　厦门象屿单独或以联合体方式，收获3幅地块，成为此次土拍拿地总数最多房企，一共投资了超过55亿。换言之，闽系国资在上海第三轮集中供地中，整体投资了近百亿拿地。此前的第二轮集中供地中，厦门象屿曾联合招商蛇口以40.43亿元拿下一幅宅地；第一轮土拍中，厦门国贸以23.17亿元竞得松江一宅地。

　　业内人士曾将今年以来活跃在上海土拍市场的建发、厦门国贸、厦门象屿等闽系国企称之为“新闵系”，相比此前高杠杆高歌猛进的闽系民企，它们在资金安全垫上又多了几分底气。

　　与之形成对比的是，近期头部房企和地方国资平台在土拍市场的积极性有所下降，资金压力逐渐显现。前述业内人士认为，未来市场的不确定性也降低了头部房企的拿地意愿，令它们不愿承担过高风险。

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