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松江房地产项目的市场分析报告

admin3个月前 (09-21)上海工业地产招商44

　　1. 项目简介 1.1 宏观环境及区域环境分析 1.1.1 地理环境

　　地理位置松江区位于长江三角洲内上海市西南部，扼守黄浦江中上游，距上海市中心 30 公里，虹桥综合交通枢纽 15 公里，浦东国际机场 50 公里，沪杭铁路、沪杭高速铁路、沪杭高速公路、沪青平高速公路、浦东机场高速公路、嘉金高速公路、西郊高速公路、同三国道等干线，形成纵横交错的道路交通网，是沪杭发展轴上重要结点，上海的西南门户，也是上海连接整个长三角、辐射长江流域的桥头堡和核心区域，地理位置特殊而重要。轨道交通轨道交通 9 号线“古道时速”是上海轨道交通体系重要线路，串接起松江新城，大学城，佘山国家旅游度假区，九亭，七宝现代居住商业区，漕河泾新兴技术开发区，徐家汇，上海世博会园区，豫园老城厢，陆家嘴金融核心区，金桥出口加工区，外高桥保税区等重要区域，远期西至枫泾古镇（衔接浙江省轨道交通），向东跨长江口至崇明岛，与规划中的上海国际生态城等紧紧联系起来。另有轨道交通 1 号线号线号线号线等未来可作线路延伸和衔接。行政区划松江区辖 4 个街道、11 个镇。组成了现在的松江新城的主要部分，面积约 100 平方公里，这就是松江今后城市建设的核心区域。松江区总面积 604.65 平方公里，占上海市总面积的 9.5%。

　　区域经济状况松江产业目前的重点和优势领域在电子信息 IT 业、机电与重工、先进材料，生物医药

　　等方面。研发与生产性服务业发展迅速，以形成新的产业结构。随着新城建设，目前服务业的增长速度已超过第二产业，诸如大业领地、财富兴园、大学城商务广场、漕河泾松江高科技园、佘山旅游文化综合服务区等，松江正在经历新的转型，不久之后，将形成已服务业为龙头的产业结构。松江也将全方位致力于发展第四产业，率先探索新兴产业产生发展的特点、规律和相关体制机制。

　　1.1.2 公用事业建设情况道路建设轨道交通 9 号线个站点主体结构和九亭车辆段动迁工作完成，新城

　　站商业广场项目启动建设。相继完成了新浜铁路上跨立交、辰塔路北延伸、松蒸公路拓宽、沈砖公路拓宽、松卫公路辟建等重点工程的招投标工作。完成了联络路、货场路路灯工程、谷阳北路交通渠化和慢车道拓建工程、西林路与松汇路交叉口改造工程、荣乐中路拓宽改建工程等。

　　城市环境保护和治理不断加大环境建设和整治力度，城市整体环境进一步改善。加大对西林路、玉树路、方塔北路、谷阳北路等道路的整治力度。全面推进环保三年行动计划，完成 100 公里污水收集管网建设。实施“万河整治行动”，全年完成镇村级河道疏浚 357 条（段）、423.09 公里、441.89 万立方米。整治黑臭河道 60 条段、93.28 公里、86.97 万立方米。大气环境质量优良率达 86.3%。城市绿化继续加强绿化建设，改善城市生态环境。2006 年被评为全国绿化模范城市。全年新建绿地面积 109.99 万平方米。至年末，全区已建成绿地面积 1389.98 万平方米，城区绿化覆盖率为 44.2%。社会事业卫生事业公共卫生服务和医疗服务能力稳步提高。“三医联动”综合改革试点稳步推进，初显成效。实施公立医疗机构收支两条线管理，实行药品网上集中采购制度，加强了医保资金监管,与改革前相比，全区公立医院门急诊人数增长 7.3%，门急诊均次费下降 5.2%，平均住院床日费下降 2.1%。至 2006 年末，全区有各类医疗卫生机构 26 个，卫生技术人员 2776 人，拥有病床 3832 张；农村合作医疗管理所 17 个,民办医疗机构 27 家。

　　1.1.3 房地产业发展环境房地产市场健康发展。2006 年实现房地产业增加值 26.87 亿元，比上年增长 2.4%。完

　　成商品房投资 116 亿元，下降 7.5%；商品房施工面积 1117.31 万平方米，下降 3.5%；竣工面积 283.97 万平方米。全年实现期房销售面积 217.15 万平方米，增长 4.1%，销售额 132.97 亿元，增长 15.5%；现房销售面积 76.56 万平方米，增长 123.5%，销售额 35.82 亿元，增长 216.2%。全年二手房成交过户面积（单向）56.36 万平方米，交易金额 29.36 亿元。 2011 年是“十二五”的开局之年，采取必要的经济、行政手段缓解房地产供求矛盾，抑制不合理需求，蕞大限度地祛除房地产投资属性，遏制投机炒作，鼓励理性消费是政府对房地产调控的基本目的和出发点。自去年开始，政府通过楼市新政的调控，已给楼市带来了强大的震撼力。今年一季度以来，政府进一步推出调控措施，在多管齐下的措施下，松江房地产调控效果初步显现，保障房建设有序推进，投资性泡沫开始逐步挤出，刚性需求得到有效保障，松江楼市呈现平稳发展走势。

　　中海地产打算在松江新城靠近大学城地铁站附近的谷阳北路和广富林路开发小高层公寓房房地产项目。我们针对该新建项目的宏观及区域环境，以及附近已建成项目的市场环境，包括市场的供给状况、需求状况、市场交易状况和市场竞争状况，对该新建项目前景做比较合理的预测，并由此提出相应的建议。 2．房地产市场分析 2.1 需求供给分析 2.1.1 需求情况

　　人口和家庭分析人口规模持续扩大。全区常住人口为 1582398 人，十年共增加了 941242 人。从人口增速看，六普比五普增长了 146.80%，平均每年增加 94124 人，年平均增长 9.45%。从人口密度看，六普人口密度为 2617 人/平方公里，比五普的 1060 人/平方公里增加了 1557 人，增长 146.89%。从总量、增速排位看。六普常住人口占全市人口总量的 6.87%，比重比五普提高了 3.04 个百分点，在全市 18 个区县中居第四位，仅低于浦东新区、闵行区和宝山区；人口总量增速与年均增速分别高于全市平均水平 109.27 个及 6.21 个百分点，居全市各区县首位。

　　家庭结构更趋小规模化。六普中全区家庭户的总户数为 503027 户，与五普比，增加了 306588 户，增长 156.07%。从家庭户规模看，由五普的 2.96 人/户减少至六普的 2.55 人/户，每户下降了 0.41 人，其中三人及以下的户占到了家庭户总量的 77.1%。

　　就业分析劳动力资源稳定充裕。六普中 15-59 周岁的劳动力资源人口为 1288166 人，同五普比，增加了 819601 人，增长 174.92%，占总人口的比重由五普的 73.08%上升到 81.41%，提高了 8.33 个百分点。从失业率水平看，根据 10%的长表抽样数据显示，六普中全区失业率为 5.16%，同五普的 4.16%比，提高了 1 个百分点。

　　生活水平分析 “十一五”期间，我区城镇居民家庭人均可支配收入从 2005 年的 15462 元，至 2010 年达到 26381.4 元，五年增长 70.6%，年均递增 11.3%，实现两位数的快速增长。生活水平不断提高，家庭消费能力和消费需求显著提升“十一五”期间，随着收入水平的提高，以及“小排量汽车购置税减半”、“家电以旧换新”等拉动内需的利好政策刺激下，城镇居民家庭消费能力和消费需求显著提升，生活消费支出快速增长，生活质量大幅提高，

　　消费支出呈现逐步升级态势。据调查数据显示，2010 年城镇居民家庭人均生活消费支出 15781.3 元，比 2005 年增长了 62.6%，五年年均递增 10.2%。

　　居住环境更为舒适居住消费支出是近年来城镇居民家庭的消费热点。为改善居住环境和居住生活质量，近年来，部分城镇居民家庭选择购买松江新城区的住房，居住的小区环境优雅，配备的家庭设备现代化程度高，因而在水电煤、物业管理费等居住服务方面的支出大幅增长。2010 年人均居住消费支出 1368.9 元，比 2005 年增长了 48.3%，年均递增 8.2%，其中，水电煤及其他消费支出 964.4 元，比 2005 年增长了 54.5%，物业管理费支出 185.1 元，比 2005 年增长了 87.6%。

　　2.1.2 供给情况施工面积保持平稳，实物量指标与价值量指标表现较强的一致性，说明房地产价值量的

　　增长是线年全区房屋施工面积 970.39 万平方米，同比下降 2.3%，其中新开工面积 255.21 万平方米，同比增长 37.6%，投资额是价值量指标，施工面积是实物量指标，可见我区的房地产市场的增长并不是价格因素引起的虚高，而是实物量指标与价值量指标同步增长的结果。

　　竣工面积、空置面积双双下降，表现出房地产开发建设更趋理性。2010 年随着各项调控政策的落实，市场的观望氛围渐渐浓厚，开发商的建设进度也依据市场反应开始放缓，全区的房屋竣工面积 203.67 万平方米，同比下降 30.7%，空置面积 71.08 万平方米，比上年末减少 3.02 万平方米，竣工面积、空置面积的减少决定了商品房供应量的减少，是影响成交量的一个重要原因。

　　2.2 目标客户群定位松江区及周边市县乡镇为主的消费群体。乡镇新生富贵一族。从事商贸活动且小有成就的外来人员。周边中小型企业业主。周边工业区工作人员市区中有刚性需求的年轻人

　　2.2.1 2010 年度情况宏观调控效果明显，商品房成交量明显回落，投机需求有效抑制，刚性需求有序释放。

　　2010 年全区共实现商品房销售面积 182.11 万平方米，同比下降 45.7%，其中现房销售面积 52.35 万平方米，同比下降 28.1%，期房销售面积 129.76 万平方米，同比下降 50.6%。商品房成交量虽然较 2009 年有较大降幅，主要是由于 2009 年楼市过热导致对比的基数过高，但仍高于 2008 年的水平，月成交套数基本保持在千套以上，可见投资投机需求得到有效抑制的同时刚性需求有序释放。

　　从三轮调控出台的时间与各月住宅成交面积的变动情况可以看出，房地产调控效应呈现出较强的周期性，政策出台后销售量下降明显，随着对政策的消化市场会呈现出一定的反弹， 2010 年的调控更具科学性，分步实施，因时制宜，避免“一刀切”造成的用力过轻或者下药过猛，经过三轮调控，2010 年松江房地产市场平稳发展，积极调整，投资投机需求大大减少，未出现 2009 年非理性增长的局面。

　　销售额与销售面积同步下降，价格波动处于合理区间。2010 年全区共实现销售额 242.59 亿元，同比下降 34.1%。其中现房销售额 49.89 亿元，同比下降 33.4%，期房销售额 192.7 亿元，同比下降 50.6%。销售额下降主要是由销售面积下降引起的，受价格因素的影响较小。从各区县受调控影响程度来看，松江区的价格受政策影响不大，全年处于平稳上升态势，松江宜居的环境和较高的性价比说明松江的房地产市场相对于其他郊区县而言处于较为健康的合理区间。

　　2.2.2 2011 年度情况宏观调控的效应开始显现，投资性泡沫正开始逐步挤出，房地产呈现“三下降两平稳”。

　　“三下降”是销售面积、销售额、存量房交易的下降；“两平稳”是商品房均价回稳、房产投资平稳增长。

　　商品房销售面积大幅下降，投资性需求得到有效遏制。1-3 月全区实现销售面积 51.46 万平方米，同比增长 45%。其中现房销售面积 8.06 万平方米，同比下降 15.9%，期房销售面积 43.4 万平方米，同比增长 67.6%。期房销售面积增幅较大的主要原因是大量保障性住房销售拉动的结果，剔除这一因素影响，1-3 月全区商品房销售面积 22.11 万平方米，同比下降 37.6%；期房销售面积仅为 17.42 万平方米，同比下降 64.5%。

　　从户型结构看，90 平方米以下商品房销售面积 22.08 万平方米，是去年同期的 4.4 倍，

　　增速明显。我区保障房项目是以 90 平方米以下小户型为主，1-3 月保障性住房 90 平方米以下销售面积达 8.74 万平方米，占总量的 39.6%，小户型的增长说明市场仍有较强的刚性需求。而投资性需求还是以大户型为主，1-3 月全区 140 平方米以上商品房销售面积 5.4 万平方米，同比下降 64.5%，大户型销售面积的大幅下降说明我区投资性需求得到有效遏制。

　　商品房销售额逐步下降，调控效应初显。一季度，全区商品房实现销售额 47.44 亿元，同比下降 0.6%。其中现房销售额 12.02 亿元，同比下降 15.9%。期房销售额 35.42 亿元，同比增长 1.5%。

　　期房销售额的增长同样是受保障房项目推动的作用，剔除这一因素影响，1-3 月期房销售额 28.36 亿元，同比下降 18.7%，降幅明显。

　　按户型结构看，1-3 月 90 平方米以下现房实现销售 1.28 亿元，期房销售额 10.08 亿元，同比增长 3.1 倍、20.2 倍；140 平方米以上现房销售 6.49 亿元，期房销售 5.88 亿元，同比下降 33.6%，67.8%。由此看来，在投机性需求得到遏制的同时，小户型销售情况较好，刚性需求得到良性释放。

　　存量房交易降幅明显，政策性效应显现。在严厉的政策性调控下，1-3 月全区存量房交易面积 28.1 万平方米，交易金额 34 亿元，同比下降 53.4%、43.3%。

　　从一手房及存量房销售额、销售面积下降的数据看，我们可以得出这样一个结论：宏观调控作用促使投资客逐步退出我区一手房和存量房的市场。

　　商品房均价由调控前的非理性攀升逐步回稳缓降，步入良性发展的正常通道。 1-3 月全区商品房均价在 9219 元/平方米。由于保障房正逐渐成为商品房供应的重要组成部分，而其均价较低，剔除保障性住房价格因素，全区商品房价格稳中缓慢下降，商品房均价在 17701 元/平方米，其中期房均价在 16367 元/平方米。与往年大幅增长的情况相比，商品房均价逐步回稳，宏观调控成效进一步得到印证。

　　（注：商品房期房均价已剔除保障房项目） 2.3 市场竞争

　　三湘四季花城（紫薇苑）三湘四季花城（桂花苑）三湘四季花城(玉兰苑) 绿地松江名邸二期保利西子湾城绿地松江名邸一期

　　从当前销售百分比来看，市场需求状况是属于高涨。从销售速度来看，需求主要是以投资为主。

　　市场竞争来看，我们可以从下面的地图可以看到：三湘四季相较于绿地的交通环境更优良，但是他的销售比例明显低于绿地和保利。绿地和保利体现了很明显的品牌效应。而中海主要的目标市场是外环以外地域，从下图可以看到，中海地产在外环以外地区的房产价格高于其他竞争房产商。

　　2011.6 限购房政策出台，这一政策明显影响了房地产交易的需求情况，我们从折线图

　　上可以看到，这时候的房产商采取了低价政策来应对这一局势，所以在 6.7 月份的房价明显处于低谷。而在之后的 8.9 月份以及之后，政策相对稳定，购房交易情况也开始趋于平稳，房价回升。

　　3. 前景展望及相关建议回顾历史，展望未来，松江已经成为上海著名的大学城，蕞大的旅游产业基地，重要的

　　先进制造业集聚区，领先的现代农业发展基地，各项国际交流的前沿阵地，二十多年来，松江从一个农业大县转变为一个经济强区，教育高地和旅游胜地，新兴城市发展理念的实践地区。同时承载着厚重历史复兴涅磐的愿望和不断发展攀登进取的强烈欲望，松江成为上海地区继浦东之后又一个新城区和新的经济增长极，目前各项事业正快速稳定的向前推进，松江地区的公共配套设施，如学校，交通，医疗，养老等设施、机构也在逐步的完善。

　　在国家有关限购的政策出台的大环境下，“炒房团”、“投资客”等对房价的哄抬的行为得到了抑制，从而稳定了房地产市场的价格及供给情况。

　　随着松江周边众多工业区的兴起，并且市区房价持续走高的情况下，出于房贷压力，买房的刚性需求，工作便利等因素的考虑，会为松江的房地产业带来了更多的潜在顾客。

　　综上所述，该新建项目在长期具有较高的投资价值。