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嘉定昨招商推介500公顷土地：为后期定价做准备

admin1个月前 (09-21)上海工业地产招商30

　　(记者周祺瑾)6月25日，浦东香格里拉酒店，2012上海市嘉定区城市发展招商推介会。会上，嘉定区一口气推出500公顷土地、500万平方米商业面积、50个功能项目。

　　据上海嘉定网会后发布的新闻稿，当天到场的，除了区委书记金建忠、区长马春雷等嘉定区四套班子，超过200家企业参加会议，其中上市公司70多家、大型国有企业15家、知名民营企业100多家。

　　据推介会介绍，此次招商推介会上推出的土地，“是对劣势企业拆违动迁整合的土地”，将根据市场需要和嘉定的实际状况逐步推出；土地使用在“符合产业导向用地的基础上兼顾环保”，重点用于创意产业、酒店服务业、总部经济、大型居住社区等。

　　早报记者从此次推介手册上看到，后期嘉定出让的地块主要分布于四个板块，其中位于新城板块57幅，南部板块29幅，西部板块19幅，北部板块14幅。

　　此次推介会由上海市嘉定区人民政府主办，上海市嘉定区规划和土地管理局、上海嘉定新城发展有限公司承办，主题为“创新驱动，转型发展”，融合了城市规划、土地推介、楼宇招商三大主要内容。北郊湿地，嘉定新城万达商业综合体，嘉定HyattPlace酒店及酒店公寓等10个项目在现场签约。

　　据介绍，此前，嘉定今年已签约工业项目114个，总额为300亿元。

　　此次嘉定主推的嘉定新城板块推介体量蕞大，地块共57幅，用地面积约292公顷，土地用途包括总部办公、商务办公、商业综合体、住宅等。

　　早报记者注意到，在此次新城板块推介的地块中，纯住宅地块为18幅。

　　其中，计划于2012年出让的纯住宅地块为9幅，其中包括：城固路以南，永盛路以西地块(A06-1，A06-2)，该地块用地面积为8.08公顷，容积率2.0，计划于2012年第四季度出让；马陆镇42-05地块，该地块东至育英南街，南至崇慧路，西至马泾河，北至崇文路，地块用地面积为3.66公顷，容积率2.5，计划于2012年第四季度出让。

　　昨日有不愿具名的开发商分析，一般而言，住宅类地块面积较大，此外靠地铁较近的地块会引发较大的关注。6月份早些时候，马陆一幅宅地，就获得了不下10余家企业的关注。此次面积更大，相信吸引力更大一些。

　　上述人士提到的马陆地块为今年6月出让的嘉定区马陆镇28-01地块，被佳兆业旗下项目公司以4.07亿元摘得，溢价率55.33%，折合楼板价为6990元/平方米。从地理位置上看，计划于2012年第四季度推出的马陆镇42-05地块和马陆镇28-01地块同属于嘉定新城板块，地理位置较为接近。

　　据主办方昨日透露，嘉定新城板块主要由嘉定老城、新城核心区、马陆社区等组成，其中的新城核心区未来将进一步扩大。

　　另一个备受瞩目的区域为南部板块，该板块包括战略定位主动承接虹桥商务区辐射，此次推介土地共29幅，用地面积约141公顷，土地用途主要为商业、酒店、商务办公和住宅等。

　　和新城板块相比，开发企业对于南部地块的关注度更高。有港资开发商现场表示，由于该地块和大虹桥较近，如果拿地，一定会在该区域进行考量。

　　从昨日的推介会来看，开发商参与意愿高涨。早报记者在现场看到，包括绿地集团、星河湾、合景泰富、塔伯曼亚洲、华人置业等在内的多家企业来现场，整个会场可用“座无虚席”形容。

　　绿地集团董事长张玉良昨日在推介会上说，近期嘉定新城的发展是上海的一张名片，此次来主要还是想看看有没有好的住宅地块，从此次出让的地块中看，住宅地块数量不如商办类地块，但还是有兴趣关注一下。

　　另一家在香港和澳门发展的开发商投资部负责人透露，他们在上海还没有项目，此次来主要是觉得嘉定推出的地块较多，来了解一下情况，如果他们的老板有兴趣会进一步洽谈。

　　某位不愿具名的开发商透露，很早之前嘉定的招商办就和其进行过接洽，也特别关注了后期嘉定要出让的地块，他比较感兴趣的还是纯宅地。目前除了在关注这些地块的地理位置，更感兴趣的是价格，但此次推介会上并没有给出地块的报价。据他透露，出让方在地块的定价上还没底，近期和很多家开发企业进行接洽，一方面是试探行情，另一方面则是为其后期的定价做准备。

　　和往年相比，开发企业虽然参与度较高，但在拿地态度上普遍较为谨慎。

　　某位不愿具名的港资企业透露，从他了解的情况来看，嘉定土地定价比预期要高，在这点上顾虑较大。

　　另有民营企业相关负责人说，此前拿过嘉定的地块，后来因为地价过高而退地，目前还是会定期关注该地区的新推项目，主要会结合容积率、出让面积，要求配建的配套，保障房，并对比周边在售项目做一个评估。由于企业今年土地储备没有新增要求，现在也是试探行情。

　　该人士表示，嘉定一下子推出如此大体量的地块，是在摸底，嘉定后续土地供应很大，而目前的行情下，又拿捏不准开发企业的心态和需求，因此通过这种模式，为后期推地的节奏以及定价做充分的准备。

　　也有国有开发商表达出一定的担忧：嘉定板块短期内供应过大，导致1-2年内产生的供应量剧增，同质化的竞争难免。此外，从近期推出的几幅地块来看，起始价格也不低，这些是导致其较为犹豫的因素。

　　对此，波特曼集团开发经理许汉斌昨日说，同质化竞争并不可怕，只要在产品规划时区分出产品特征和品质。许汉斌透露，可能在嘉定寻找综合体项目，集合酒店、住宅和办公于一体，项目的体量并非蕞重要的，关键是位置，目前还在进一步关注之中。

　　此次嘉定推出的500顷土地中，商办类地块占了差不多2/3。

　　有业内人士分析，打造商业氛围，需要政府主导。首先，要对区域进行精准的定位和统一的规划，诸如此前的大虹桥；紧接着，是政府出色的招商能力；蕞后，还要给予落地企业政策支持，比如之前的陆家嘴就是极好的案例。从这点看，嘉定政府在营造商务环境上做不错的规划。

　　以嘉定打造的上市企业总部集聚商务区为例，其内部共设三大功能组团：上市企业总部商务区、上市企业总部配套区和上市企业孵化区，总规划面积2052亩。其中，上市企业总部商务区规划面积937亩，以金融、贸易等现代服务业为发展重点；而总部配套区，计划为上市企业总部商务区以及金融、证券、中介、投行为主的第三产业的发展提供各项配套服务，打造上海金融副中心；孵化区则主要计划引进金融证券机构、商务咨询公司、会计事务所等中介机构。

　　塔伯曼亚洲副总裁张国华昨日也向早报记者表示，嘉定的商业氛围虽然不能和中心区域同日而语，但是随着人口的导入，以及规划的成熟，相关地块将有不错的升值空间。

　　前述民营企业相关负责人也称，此前嘉定住宅地块吸引了包括保利、绿地、朗诗、华润在内的多家巨头，这些住宅产品为高端人口导入提供了基础。近期，嘉定还新打造了两家五星级酒店，企业对政府招商方面有一定的信心。

　　该负责人透露，未来不会放弃考虑嘉定的商办地块，此次推介地块中商办地块占了半边江山，选择范围更广，这也是当地政府的导向性所致，“未来企业可能会先尝试开发一些商住结合的地块。”

　　值得一提的是，6月上旬，上海万卓投资有限公司以1.75亿元竞得上海市嘉定区嘉定新城一商业地块，楼板价16063元/平方米，溢价率高达435.5%。出现溢价超过4倍的土地成交，尽管与底价不高有关，但还是让业界颇为意外。

　　嘉定新城区域一些楼盘利用端午小长假推盘，好的去化率达到70%～80%，且价格有500元/平方米左右的提升。

　　——上海盘谷房地产有限公司总经理宋海

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