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上海市嘉定区人民政府关于批转《嘉定区工业用地全生命周期管理实施细则》的通知

admin3个月前 (09-21)上海工业地产招商74

　　各镇人民政府，区政府各委、办、局、街道办事处，嘉定新城、嘉定工业区、菊园新区管委会：

　　区规土局拟定的《嘉定区工业用地全生命周期管理实施细则》已经区政府研究同意，现批转给你们，请认真遵照执行。

　　嘉定区工业用地全生命周期管理实施细则

　　为深入贯彻十八大和十八届三中全会精神，全面实施“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”基本策略，充分发挥土地资源市场配置作用，加强工业用地出让全生命周期管理，促进经济社会转型发展，根据《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》（沪府办[2014]26号）等有关法律法规规定，结合我区实际情况，制定本细则。

　　本区新增供应的工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类等建设用地，均应当按照本细则执行。历史违法工业用地处置、原划拨工业用地转出让、集体土地使用改征用，以及存量工业用地扩大用地面积、提高建筑容积率、调整项目开竣工时间、分割转让等签订补充出让合同的情形，应当参照本细则执行。

　　（一）由嘉定区产业项目推进工作联席会议负责全区工业用地管理协调工作。负责落实土地全生命周期管理相关要求，对涉及产业准入、绩效评估、环境保护、土地使用权退出等重大事项进行专题研究，协调各部门工作进展，完善保障措施，确保政策落实。

　　（二）各部门分工及职责界面。区规土局负责本区工业用地规划和土地利用等管理工作。区发改委、区经委、区科委负责制定本区产业准入标准和产业用地标准，制定并实施本区产业项目土地利用绩效评估的指标、标准、方法和程序等。区环保局负责本区工业用地环境保护的监督管理工作。区行政服务中心负责审批全过程的协调服务和督查监管。区房管局负责房地产登记的监督和管理。区人社局、区税务局、区财政局配合做好工业用地涉及本地就业、税收及土地出让金的管理工作。各街镇负责项目履约考核等工作。

　　拟在嘉定区投资的需新增建设用地的工业项目须符合区土地利用总体规划、城市规划和产业发展规划，符合本市产业准入、用地标准、环境保护和社会管理等要求。产业项目准入的工作流程为：

　　（1）预审。凡涉及新增建设用地的项目，首先由镇（街道）或工业区根据投资方填写的《嘉定区工业项目基本信息评估表（试行）》进行项目筛选与推荐；项目通过筛选与推荐后，将项目建议书或可行性报告、项目总平面图及其他附件材料提交区产业项目推进工作联席会议办公室。

　　（2）评估。对镇（街道）或工业区提交的新增建设用地的项目由区产业项目推进工作联席会议办公室组织有关职能部门主要从项目选址、用地规模、环境影响、用工质量等方面进行准入评估。

　　（3）审定。区产业项目推进工作联席会议办公室对建议准入的项目报送区产业项目推进工作联席会议领导小组审定，审定通过后，项目单位须就土地投入产出、资源节约集约利用等签订承诺书，投资方持项目准入通知书及承诺书到区有关部门办理相关手续。

　　经区集体决策按照带产业项目出让的项目，由意向用地单位在土地出让前向区规土局报送两图一表（总平面图、鸟瞰图或******图和《项目基本情况信息表》）和建设工程规划设计方案相关送审材料。建筑形态应与产业类型、业态相匹配，禁止在工业用地上建设住宅类建筑布局和形态。

　　区规土局对报送的两图一表和建设工程规划设计方案进行审核，启动工业项目设计方案并联审批工作，相关部门应配合做好应询工作。经区规土局审核的两图一表和建设工程规划设计方案作为申请挂牌出让的要件。受让人取得建设用地使用权后，应按出让前审定的设计方案编制总体设计文件及施工图，并在审图通过后申请办理建设工程规划许可证。建设工程规划许可证内容应与出让前审定的建设工程规划设计方案一致，原则上不得调整，因特殊原因需要调整的，须说明理由并专报经区政府同意后方可实施。

　　工业用地带产业项目出让的意向用地单位在土地出让前需委托有资质的单位编制环评文件，待取得成交确认书后即报批环评。

　　工业用地供应按照国家和本市相关规定执行，经产业准入审核认定后，工业用地产业项目类、研发总部产业项目类采取“带产业项目”挂牌方式供应；工业用地标准厂房类、研发总部通用类按照公开招拍挂方式供应。

　　实行工业用地弹性年期出让制度。原则上，新增工业用地产业项目类出让年限不超过20年，出让价格按照基准地价对应的蕞高年限进行年期修正（以市规土局出台的具体规定为准）。重大项目经区政府常务会议讨论认定后列入本区重大项目额度，可以按20-50年弹性年期出让。工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类用地的蕞高出让年期为50年。

　　工业用地产业项目类和研发总部产业项目类开工期限不超过交地后6个月，竣工期限不超过交地后24个月，投产期限不超过交地后30个月。工业用地标准厂房类和研发总部通用类开工期限不超过交地后6个月，竣工期限不超过交地后24个月。

　　涉及特殊项目的，其开竣工、投产期限报区产业项目推进工作联席会议讨论通过并报市规土局批准后，在土地出让合同特别约定条款中另行约定。

　　项目不能按期开工、竣工的，应提前30日提出延建申请，经批准后开工竣工时间各可延期一次各3个月。

　　各镇、工业区是项目开竣工的管理部门，负责督促受让人按合同要求按时开工竣工。在签订土地出让合同之日起5个工作日内，受让人向政府指定机构（由项目所在街镇指定）按土地出让价款的20%缴纳项目时间履约保证金。

　　项目时间履约保证金采取分阶段履约退还或违约罚没的差别化方式管理。工业用地产业项目类和研发总部产业项目类的项目时间履约保证金分三部分，其中开工时间履约保证金占60%，竣工时间履约保证金占20%，投产时间履约保证金占20%。工业用地标准厂房类和研发总部通用类的项目时间履约保证金分两部分，其中开工时间履约保证金占60%，竣工时间履约保证金占40%。

　　项目按时开工、竣工、投产后，用地单位分别提供相关证明文件报地块所在街镇确认，在10个工作日内全额返还履约保证金及银行活期存款利息。开工时间以项目蕞早一期获批施工许可证，并且现场开工为标准；竣工时间以进行综合验收申请并受理为标准；投产时间以区经委认定并出具认定意见，达成合同约定投资强度要求的时间为标准。受让人有未按时开工、竣工、投产情形的，按合同约定条款以项目时间履约保证金支付违约金，由收取项目时间履约保证金机构交相应街镇财政所；情节严重的，出让人有权解除土地出让合同，收回土地使用权。

　　受让人支付的违约金，作为各街镇的财政预算外收入，纳入财政预算管理。

　　实行工业用地项目土地利用绩效评估制度，区经委负责牵头制定《嘉定区工业项目土地利用绩效评估操作细则》，并指导项目所在街镇落实项目固定资产总投资和投资强度评估、达产评估、过程评估。

　　1.固定资产总投资及投资强度认定

　　工业用地产业项目类和研发总部产业项目类在项目投产后1个月内（工业用地标准厂房类和研发总部通用类在项目竣工后1个月内）由街镇对项目固定资产总投资和投资强度履约情况进行评估，评估结果报区发改委认定。

　　项目固定资产总投资和投资强度未达到土地出让合同约定标准的，由土地受让人按合同约定支付违约金，并继续履约。违约金由各街镇财政所统一收缴，作为各街镇的财政预算外收入，纳入财政预算管理。

　　（1）负责部门。由区经委指导街镇进行项目达产情况评估，按照合同的约定，对项目实际履约情况进行认定。

　　（2）评估标准。项目在到达约定达产日期时税收总额达到合同约定要求的视作达产，同时应考查用地单位吸纳本区失地劳动力就业占企业用工总量的比例。税收总额未达到合同约定标准80%的，出让人有权解除土地出让合同；项目税收总额未达到合同约定标准但不低于约定标准80%的，土地受让人应按照实际差额部分的20%支付违约金；连续3年项目税收总额未达到合同约定标准的，出让人有权解除土地出让合同，无偿收回土地使用权。违约金由各街镇财政所统一收缴，作为各街镇的财政预算外收入，纳入财政预算管理。

　　①由区规土局在项目约定达产日期之前的1个月内向企业送达项目达产评估认定通知函，并抄送项目所在街镇、区经委。

　　②项目单位须在合同约定的达产日期之后1个月内提供项目产出税收方面的相关证明材料。逾期不提交的，视作未按时达产。

　　③项目所在街镇在收到企业提交的达产认定材料后1个月内组织区经委、区统计局、区税务局、区人社局、项目所在镇、工业区等部门和单位，进行项目达产评估认定工作。

　　④认定工作结束后，街镇出具认定意见函并抄送区经委、区规土局，就项目达产认定情况进行具体说明并提出项目后续履约的相关措施要求。

　　（1）负责部门。由区经委指导街镇进行项目的过程评估，按照合同的约定，对项目的持续履约情况进行评价。

　　（2）评价内容。按照合同的约定，就投资者结构、产业类型、投资规模、经济效益、能效水平、环境保护、土地利用等方面进行比对评价。评估不达标的，出让人有权解除土地出让合同。

　　（3）评价周期。自企业约定达产年限后第3年开始每3年作为一个评价周期。

　　①由区规土局在项目评价周期到达前的1个月内向企业送达项目过程评估通知函，并抄送项目所在街镇、区经委。

　　②项目单位须在过程评估通知函约定评估日期后1个月内提供项目过程评估方面的相关证明材料。逾期不提交的，视作未按时达产。

　　③项目所在街镇在收到企业提交的过程评估认定材料后1个月内组织相关职能部门和单位进行部门审核。

　　④认定工作结束后，街镇出具认定意见函并抄送区经委、区规土局，就项目过程评估情况进行具体说明并提出项目后续履约的相关措施要求。

　　1.主动退出。在工业项目约定的开工日期之前或达产之后，因企业自身原因无法开发建设或运营的，受让人可以申请解除土地出让合同。区规土局同意后，拟定收回土地使用权方案，经区产业项目推进工作联席会议审核，报区政府批准后，按照约定终止合同，收回建设用地使用权，按约定返还剩余年期土地出让价款。对地上建筑物的补偿，由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿。

　　2.强制退出。土地受让人在取得建设用地使用权后，应当按照合同约定的开发利用条件使用土地。存在下列情形之一的，出让人有权按合同约定无偿收回建设用地使用权。对地上建筑物的补偿，由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时本宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿。

　　（1）除不可抗力外，因企业自身原因未按时开工、竣工、投产，超过土地出让合同约定蕞长时限的。

　　（2）在达产评估、过程评估阶段，经街镇评估认定不符合要求，按合同约定应当收回建设用地使用权的。

　　（3）土地出让期限届满，受让人申请续期，因综合评定不符合标准的或因社会公共利益需要未获批准的，由出让人无偿收回土地使用权的。

　　（4）在使用过程中造成严重环境污染，经环境保护部门认定的。

　　（5）违反我国法律、法规和土地出让合同相关约定的。

　　（6）除上述情形外，区政府可结合实际及项目情况另行设定其他方面的强制退出要求。

　　土地出让合同约定的使用年限届满，受让人需要继续使用合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书。

　　受让人提出续期申请前，需向地块所在街镇申请综合评定，经综合考评达标,报区产业项目推进工作联席会议审批。符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划，满足节能和环境保护要求的，可以采用协议出让方式取得续期建设用地使用权，重新签订土地出让合同，支付土地出让价款。续期时的土地出让价格可以参照原出让合同约定的出让价格，也可结合原出让价款和续期时工业用地基准地价，设定差别化的续期地价标准。

　　受让人未提出续期申请、或提出续期申请但按照土地利用绩效评估后不符合条件的，建设用地使用权到期后，自然终止合同，依法收回建设用地使用权。

　　按照有关规定实行土壤和地下水的现状环境质量检测制度。在工业用地收储阶段，由土地储备机构委托有资质的单位进行土壤和地下水的现状环境质量检测，检测报告作为出让合同的附件。接受委托从事检测工作的单位，应当严格依照国家和行业标准，设定检测项目，得出检测结论，并对检测报告的真实性和准确性负责。原工业及市政场地再次开发利用活动，应当严格执行环保部、市环保局有关文件要求；其中需落实调查、评估、修复的，该土地在相关工作完成前不得出让。

　　在工业用地转让、收回前以及过程评估阶段，须进行工业用地土壤和地下水地质环境质量检测和评估。对于工业用地使用过程中造成严重环境污染的，经区环保部门认定，出让人按照土地出让合同约定解除合同，无偿收回建设用地使用权，并按照“谁污染、谁付费”的原则，要求建设用地使用权人承担土壤和地下水地质环境修复的相关费用。

　　强化工业用地用途管制，工业用地必须按照批准用途、规划建设条件使用，不得改变批准用途。区规土局加强规划土地执法监察，对于工业用地擅自改变用途的，责令限期改正违法行为，恢复工业用途。违法情节严重，规定期限内未完成整改的，出让人可以按约定解除出让合同，无偿收回工业用地使用权。

　　涉及土地使用权转让、出租、抵押情形的，应按照《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》（沪府办[2014]26号）规定以及土地出让合同约定执行。

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