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戴德梁行：上海一季度写字楼市场回暖在即公寓大宗交易市场异军突起

admin2天前上海工业地产招商15

　　中新网上海新闻4月8日电(谢梦圆)8日，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对上海2025年一季度的写字楼市场、零售商业市场、大宗交易市场和产业地产市场进行多维度的解读。

　　上海写字楼市场：回暖曙光与市场分化并存

　　2025年一季度，上海甲级写字楼净吸纳量达10.46万平方米，较去年同期上涨21.97%。然而，市场供需失衡局面仍未得到扭转，整体仍处于供大于求的状态，一季度有4个新项目入市，新增供应30.73万平方米，致使甲级写字楼空置率持续上行，到一季度末空置率已达23.0%。租金继续承受压力，本季度，甲级写字楼平均租金7.12元/平方米/天，比去年四季度下滑2.97%。

　　行业成交方面，各行业呈现出分化的态势。尽管零售贸易、专业服务、金融以及TMT行业的成交名列前茅，但市场份额出现下滑占比分别为19.4%、17.3%、15.3%及14.3%。零售贸易业品类冷热不均，食品、娱乐、通讯器材等品类同比增长，而服装鞋帽针织品类呈现下滑趋势。部分服装零售品牌在优质地段、合理租金及高端物业品质的吸引下，从旧楼宇搬迁至新项目的意愿愈发强烈。

　　展望未来，大量新增项目如潮水般涌入市场，预计今年未来三个季度甲级写字楼供应体量达143万平方米，其中上海长宁核心、徐汇滨江及浦东前滩板块供应体量均超过20万平方米。在激烈的竞争环境下，租金持续承压，市场分化日益明显。

　　戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，上海办公楼市场在机遇与挑战的交织下，展现出复杂多元的格局。需求层面，市场正经历温和复苏，贸易制造、专业服务以及金融等传统行业依旧是市场稳健发展的压舱石，与此同时，以“AI+”赋能新兴产业异军突起，为市场注入新增长动能。面对挑战，将会有越来越多的业主积极求变，开展办公楼智能化与绿色改造，优化物业服务品质，租户可顺势而为，在租赁谈判中争取更优的商务条件，实现降本增效。

　　戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，2025年上海在力争保持5%的GDP增速的同时，还计划加速推进“五个中心”建设，发展新质生产力。从业主视角来看，上海甲级写字楼市场竞争依然激烈，但这些宏观举措有望为市场需求侧带来新的增长动力。

　　上海零售商业市场：政策驱动与消费活力并进

　　2025年一季度，上海零售租赁市场保持活跃态势。为了提振消费、扩大内需，2025年上海将投入市级财政资金5亿元，聚焦旅游、餐饮、电影、体育四大领域，发放“乐·上海”服务消费券。受此积极影响，上海各大商圈客流量持续增长。截至一季度末，上海市中高端购物中心市场整体空置率环比下降0.04个百分点至9.47%，反映出品牌商对优质零售物业市场的需求持续增长。

　　在众多业态中，时尚、生活方式、餐饮，以及娱乐依旧为蕞主要的需求来源。本季度，优质的新增供应以及成熟项目、良好商业氛围进一步提升了业主对整个上海零售物业租赁市场的信心，相应地也维持了对其租金水平的预期。有鉴于此，上海中高端购物中心首层租金报价环比上涨0.69%，至人民币738.75元/月/平方米。

　　2025年预计有262万平方米的新增零售供应量入市(包含城市更新项目)，大量的新增供应无疑将拉高全市平均空置率水平。在趋于竞争白热化的市场中，部分老旧项目的业主试图以新一轮的升级改造优化资产，提升市场竞争力。

　　戴德梁行华东区商业部董事陈云九表示，2025年上海零售市场将呈现“总量承压、结构升级”的特征。受相关政策驱动及技术迭代等因素，3C数码类(如智能穿戴设备)预计增速稳定增速，家电、家具等大宗消费因“以旧换新”政策推动，有望实现的修复性增长。同时，以首店经济、即时零售、年轻消费场景创新为主的全新驱动力有望接棒增长引擎，头部项目通过科技化、主题化运营主导流量争夺，政策红利(以旧换新补贴)与ESG转型将重塑行业竞争格局。

　　一季度，上海大宗交易市场供录得73亿人民币的房地产大宗交易，同比大幅下降50%，但以博华广场的70多亿交易正处于交割流程中，待其正式交割后将计入成交数据，预计二季度上海大宗交易市场数据同比将有明显提升。

　　内外资方面，一季度上海内资占尽大宗交易市场100%，内外资差距达史上之蕞，根据戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事卢强预计，目前该局面短期内比较难改变。(完)

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