中国金茂（日前自揭家丑，公告退地。根据公告：1月13日，公司的间接全资附属公司湖州东茂与湖州南太湖管委会就土地收储订立土地收储协议。根据土地收储协议，湖州东茂同意将该地块交由湖州南太湖管委会收储，代价为7.81亿元，以现金补偿。金茂估计，因土地收储而录得估计除税前亏损净额约83万元。什么意思呢？就是金茂割肉近百万元离场。腿姐在此想问句，金茂大央企，您之前说好打造的南太湖新区呢？

　　重蹈“普陀金茂府”两年没清盘覆辙？

　　在投资资金套牢三年，且付出不低的代价（反正钱不是自己的，央企是人民的财产）后，金茂终于得以从湖州全身而退。但是，让金茂在环沪陷入泥潭的投资总监陈Y却不仅没有因此担负任何责任，反而获得提拔，成为华东区域的投资总监——这就让腿姐看不懂了。对于在央企敢于坚持“带病提拔”陈Y的金茂华东一把手关翀来说，这个“有心无脑的信赖”恐怕日后将是勒紧他咽喉的“致命绳索”。

　　去年底，在陈Y的一手操办下，金茂又与华润、建发一起以15.81亿元底价摘得普陀区W061101单元H3街坊H3-2地块。拨开一系列看不懂的数字，腿姐就明说了吧，就是位于新房卖不掉的桃浦。

　　如今的上海楼市，桃浦已经成为开发商的投资“百慕大”，建发、象屿等一众开发商，都因为超慢的销售现金流回笼，导致区域公司的营销负责人，乃至区域头部把手直接被扫地出门。对于金茂华东来说，陈Y的昏招，同样可能让金茂华东的名义“一把手”关翀在金茂华东的声望“命悬一线”。

　　宁可错拿、不可不拿，金茂华东为何昏招迭出？

　　２０２２年，《中国房地产报》的一篇报道曾称，金茂在金茂南太湖未来之窗，规划“北部金融CBD+南部田园生态园区”“城市红绿双引擎”，在多重配套规划的兑现中，全面缝合片区新发展，重构南太湖未来城市发展框架。

　　腿姐认为，这个美好的构想一定能实现，但是却不会是在金茂手里。因为种种不适配，双方蕞终以金茂付出一定代价而分道扬镳。根据湖州透明售房网的信息，虽然在过去三年间，金茂在湖州开发的金茂南太湖未来之窗首个项目——金茂．长东府销售均价仅仅只有１１１３３元／平米，但总共获得预售许可的１０３２套房子只销售了其中的４１％出头。

　　超慢的去化速度，让外界对金茂华东区域的投资能力打上了一个大大的问号。

　　幸亏，湖州南太湖管委会在关键时候，通过土地收储，将湖州东茂所拥有的土储回购，置换出了７.８１亿元的现金。让金茂华东得以继续有拿“错地”的资本。所以，此事对于金茂来说，不知是福是祸。

　　因为在投资这件事上，陈Y的能力实在很难和金茂的地位和生产力相匹配。

　　桃浦金茂府是金茂２０２２年投资拿下的地块，并于２０２３年４月正式对外销售。但经过超过２０个月的销售，截至目前已经获得预售许可的７.２２万平米，只销售了４.５３万平米，销售率只有６２.３％，按照目前的销售进度，眼看就要现房交付了，项目的投资还没有回本，更奢谈实现利润。

　　在这样的情况下，陈Y却依然一意孤行，在人称开发商黑洞的桃浦板块，再落金茂新项目，这不能不让外界再度对他的投资眼光产生怀疑。

　　实际上，在桃浦金茂府销售表现欠佳的同时，同板块的其他在售项目表现也同样糟糕。以象屿中环云悦府为例，自去年１月份开盘以来，８万多平米只售出了其中的１.８万平米，销售率连２５％都没有达到。

　　同一板块的建发海阅首府销售率甚至连２０％都没有超过。

　　但是，无论是建发海阅首府，还是象屿中环云悦府，样板房的装修、公区的硬件配置乃至小区的绿化，都堪称中环区域的中高水准，而且都已经启动了分销带客。但蕞终成交却普遍不理想。即便是对房地产并没有多少了解的外行，也能从中管中窥豹，在房地产市场持续深度调整的当下，桃浦并不是一个理想的投资板块。

　　但陈Y却偏偏还是选择在桃浦投资拿地。为什么呢？腿姐只能以外行人的视角推导——好的地块拿不到，央企又有投资指标，拿不到地就被边缘化。那么，陈Y的投资逻辑就是宁可拿错，不能不拿。

　　明明陈Y的投资判断存在明显的重大失误，但关翀却为何“用人不疑”？七用人逻辑就是“疑人不用”，说个大白话，用自己人。否则，关翀为何宁可压上了自己的职业生涯和江湖名声，也要力保陈Y拼（赌）搏成功？真相也许就是，“名义一把手”真的无将可用，否则这个逻辑说服不了腿姐。

　　毕竟，金茂华东有另一位大佬——金茂华东区域首席营销官费英卓，在区域合并前，其与关翀同为金茂上海区域副总。后在宫斗中输给关翀不得以谪贬宝山“中环金茂府”，成为一方诸侯，率上海公司旧部对抗华东区域。江湖人称“费神”的费英卓在自己操盘的中环金茂府，形成了区域水泼不进，针插不进去的“独立王国”，让关翀hin“费神”~~

　　不管是供应商，还是销售进度，费神都有自己独立的节奏。由于普陀金茂府等项目拉胯，中环金茂府占整个金茂在上海的销售金额比例较高，导致关翀的业绩很大程度要看费英卓的脸色，这使费神拥有了更大话语权。

　　公开资料显示，２０２４年金茂在上海的项目只有三个，除了普陀金茂府、中环金茂府外，还有张江金茂府。

　　在房地产行业，通过集中量采降低成本，是普遍操作。但是，中环金茂府却在超低能耗顾问咨询等多个项目，选择了与其他两个项目截然不同的供应商，显示出项目负责人费英卓在这一项目上的绝对话语权与控制力。

　　比如张江金茂府和普陀金茂府都使用了上海中乂建筑科技有限公司，作为超低能耗的咨询公司，中环金茂府使用的是上海中森建筑与工程设计顾问公司。腿姐了解到，上海中乂建筑科技有限公司不仅参与了金茂上述两个项目的超低能耗咨询评估，还参与了世界银行贷款江西生态产业园区两个EDGE（绿色建筑服务）的咨询服务工作，中标也是情理之中。

　　反观上海中森建筑与工程设计顾问公司，此前其参与招投标的项目有七百多个，但是中环金茂府是唯一中标的超低能耗咨询服务项目。给个眼神，你们自己体会哈~

　　不信玄学信科学的腿姐，又翻翻了金茂华东的公开招标纪录，中环金茂府的节能审查单位——上海名翌建设发展有限公司，也属于大姑娘上轿“头一回”。后者之前从事的多是防汛论证及节水评估，专门从事节能审查，也是从中环金茂府开始——费神出来走两步，能不能告诉腿姐，这都是巧合？

　　“名义之君”关翀对中环金茂府这个“独立王国”的“神”操作也只能睁一眼闭一眼，毕竟插不上手。网上房地产显示，张江金茂府去年只卖了２８０套，普陀金茂府也只卖了１４０多套，只有中环金茂府卖出了６００多套，是24年金茂上海的业绩“粮仓”。

　　财权决定事权。这使得费神在采购等事项上拥有更多话语权的合理性，也造成了金茂华东区域的君权旁落。那么，无人可用的关翀，“疑人不用”的逻辑是不是就闭环了？

　　不过，金茂华东去年在上海土地收官战中连夺三宗地块，其中两宗在宝山，有可能会让华东公司离“天京之变”更近了——

　　金茂在宝山与招商蛇口和宝冶集团合作拿地。依托中环金茂府在宝山的深耕，金茂上海也许能消化此前积累的客户，避免出现普陀金茂府的去化尴尬。费英卓也不用再担心中环金茂府销售完毕后自己的是否要面临退二线问题，可以全力清盘中环金茂府。

　　这意味着，“东王”费神的势力范围将进一步扩大。关翀作为区域的名义一把手，在费英卓拿走新项目之后，权力范围可能面临“空心化”，即除上海外的大区域总，成为江湖笑柄。

　　如果关翀不想坐以待毙，只能调“北王”清君侧。“北王”是谁呢？乐居财经爆料称，与招商蛇口合作的项目，金茂将玩出蕞密楼栋距。

　　这个瑕疵，也可能会成为关翀给费英卓送出的无间道。这个项目设计规划的暗箭，极有可能成为无需通过大幅人事变动、损害金茂华东根基，而又能全歼“东王”团队，巩固“天王”军权的“胜负手”。

　　然而，天算不如人算，如果25年市场继续下行，“天王”的暗招也可能成为勒紧自己命运喉咙的夺命索。毕竟，“天国”还面临湘军的围剿。

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