内容摘要：2023年度青浦区计划内共收储27幅地块，涉及新城中央商务区、夏阳街道、青浦工业区、朱家角、练塘、徐泾、赵巷、华新、白鹤等。

　　近日，2023年度储备土地成本认定服务项目的公开招标公告发布。

　　该招标公告显示，2023年度青浦区计划内共收储27幅地块，共分为了6个包件号（标书）。

　　项目基本概况：2023年度计划内储备土地成本认定服务工作。

　　招标预算金额：736.58万元。

　　递交标书日期：2023年06月02日

　　合同履约期限：自合同签订至2023年12月31日（或完成所有委托项目工作为止）。

　　接下来我们就来重点介绍一下2023年度青浦区计划内收储的这27幅地块。

　　从板块或行政区域上看，这27幅地块，其中10幅地块位于新城中央商务区，是收储蕞多的区域板块，这10幅地块中2幅明确隶属于夏阳街道，其余8幅地块具体区位不详。

　　另外17幅地块中，青浦工业区1幅，朱家角镇4幅，练塘镇1幅，徐泾镇2幅，赵巷镇2幅，华新镇6幅，白鹤镇1幅。

　　未来新城样板区成片式收储征收示意图

　　从本次招标公告显示，新城中央商务区是今年青浦区收储地块蕞多的板块，共计划储备土地高达10幅，这里的单位“幅”不排除是成“片”式收储的可能性，就像我们此前报道的“未来新城样板区”的收储方式，其分成了1号、2号、3号地块，成片式收储（详见附图）。

　　1、青浦新城中央商务区A区1地块

　　2、青浦新城中央商务区A区2地块

　　3、青浦新城中央商务区A区3地块

　　4、青浦新城中央商务区C区1地块

　　5、青浦新城中央商务区C区2地块

　　6、青浦新城中央商务区C区3地块

　　7、青浦新城中央商务区C区4地块

　　8、青浦新城中央商务区C区5地块

　　上述8幅地块没有按已批复的片区控规地块编号署名，也没有地块四至。

　　另外，公开资料也没有查到中央商务区分区划分指引图，所以不能确定上述地块的确切区位。

　　尽管如此，但我们还是寻找到了一些“线索”。

　　我们在今年的《青浦区政府工作报告》（下文简称“工作报告”）中看到针对中央商务区有这样的描述：

　　《工作报告》中提及的中央商务区内容示意图

　　推进青浦新城中央商务区整体开发，城中北路西侧区域全面开工，加快上达创芯岛、综合交通枢纽、外青松路功能提升、市民中心等项目推进，启动复旦国际融合创新中心建设。

　　中央商务区8幅收储地块猜想示意图

　　“工作报告”提到的“城中北路西侧区域”，应该是指建发&保利4月拿地开发的项目，即竹盈路以南17-01等地块，其中包括了20-01地块包含的市民中心功能。当然，今年收储也有可能会把已完成方案征集的双盈路小学纳入；

　　另外，“上达创芯岛”指的是包括青浦之芯岛在内的中央活动区，其中便包括新城枢纽站片区4幅地块，其规划有TOD项目和地标建筑。

　　今年4月，青浦之芯岛已启动城市设计国际方案征集工作。

　　而去年6月，新城枢纽站片区4幅地块已公布收储事项，并于当年8月拿到建设项目用地预审与选址意见书。该片区涉及盈港苑小区整体征收，工作难度大，所以尚未取得进展。

　　所以我们判断上述收储计划应该会包括中央活动区的部分地块，特别是青浦之芯岛区域。

　　也希望今年新城枢纽站片区征收工作能取得实质性进展。

　　而“工作报告”提到的“复旦国际融合创新中心”，根据《2023年青浦区人民政府目标管理工作任务清单》显示，年底完成青浦复旦国际融合创新中心中央商务区内土地出让。所以上述中央商务区的收储计划应该会包括大学园区地块。

　　另外，今年中央商务区的收储计划很可能还包括上达中央公园除南园（一期）之外的区域。

　　本月11日，上达中央公园南园（一期）“农转用”征地获批。根据区年度重大项目计划，该一期项目计划于今年8月正式开工，并将于2024年12月竣工。

　　我们根据分析绘制了上述中央商务区8幅地块可能涉及区域，详见附图（仅供参考）。

　　街镇/板块：夏阳街道/青浦新城中央商务区

　　用地性质：社区级公共服务设施用地（含菜场）

　　用地性质：社区级公共服务设施用地（含社区卫生服务中心）

　　华浦路东侧112-01、112-02、115-01、115-02地块位于华浦路与水渡浜路交汇处东北。行政区划上位于夏阳街道，板块上隶属于新城中央商务区。

　　这里尽管量化单位为1幅地块，但实质是4宗打包地块。

　　其中包括1所小学和一宗住宅用地，及两宗社区级公共服务设施用地，用途为菜场和社区卫生服务中心（中央商务区现状教育资源分析）。

　　10、夏阳街道华浦路东侧119-04地块

　　华浦路东侧119-04地块区位图

　　街镇/板块：夏阳街道/青浦新城中央商务区

　　华浦路东侧119-04地块位于嘉涵路（规划）与盈港东路交汇处东北，行政区划上位于夏阳街道，板块上隶属于新城中央商务区。

　　这意味着，今年中央商务区启动收储并待出让的住宅用地，由现在的2幅将至少增加至4幅地块（不确定上述中央商务区的8幅地块是否含住宅用地）。此前的2幅住宅用地就是外青松公路东侧61-06地块和57-01地块。

　　12、朱家角珠溪路东侧I05-10地块

　　珠溪路东侧I05-10地块区位图

　　I05-10地块位于珠溪路与淀山湖大道交汇处东北，西侧为一址两院的长三角互联网医院及朱家角人民医院。

　　该地块板块上隶属于朱家角新镇片区。

　　13、朱家角珠溪路东侧I05-01地块

　　珠溪路东侧I05-01地块区位图

　　珠溪路I05-01地块位于珠溪路与新塘港路交汇处东南，规划用地性质为纯商业，用地面积约0.57公顷，板块上隶属于朱家角新镇片区。

　　今年4月，我们就已提前报道了珠溪路东侧I05-10地块、珠溪路东侧I05-01地块这2幅地块要征地计划，《朱家角镇2023年工作任务》显示，上述2幅地块年内完成征收腾地，具体显示的月份为6月，尚不清楚是该月完成还是启动。

　　14、朱家角珠溪路东侧I05-06地块

　　珠溪路东侧I05-06地块区位图

　　I05-06地块位于珠溪路以东（详见附图），规划为纯商业用地，板块上隶属于朱家角新镇片区。

　　我们此前报道过朱家角可能未来会引入类似Costco大型商超。

　　昨天（5月22日），朱家角镇镇长在一档《青浦咖啡时间》的访谈直播节目中，也证实了此事，该镇的确正在计划引入一家大型商超。

　　但从上述2幅商业地块的用地面积来看，似乎不能满足类似Costco等大型商超对场地面积的选址要求，我们分析一般这类商超占地不低于3万平方米，所以这次的2幅收储商业地块应该不是这类项目。

　　15、朱家角镇工业园区F-01-04地块

　　朱家角镇工业园区F-01-04地块示意图

　　朱家角镇工业园区F-01-04地块位于后浜江与沈砖公路交汇处西北。

　　今年5月，该地块已公布拟征地告知书。

　　关注朱家角的朋友除了聚焦上面的商超，可能还惦记着另外一件大事。

　　那就是上海儿童医院。大家可能觉得上述4幅地块里没有医疗用地。

　　但其实上海儿童医院用地早在去年8月就已公布征地事项了。

　　16、练塘工业园区08-01地块

　　练塘工业园区08-01地块区位图

　　今年3月，我们已报道了练塘工业园区08-01地块公布了征地补偿安置方案。

　　08-01地块位于泖南路与练东路交汇处东南，为一类工业用地。

　　17、西虹桥龙联路北侧07-02地块

　　该地块招标公告中写的是天山西路北侧07-02地块，我们查阅片区控规发现没有相关地块，显然是写错了，实际应该为西虹桥龙联路北侧07-02地块，即天山西路南侧。

　　龙联路北侧07-02地块位于徐泾镇龙联路与蟠文路交汇处东北，板块上隶属于虹桥主城片区。

　　该地块从收储至出让时间可谓“神速”。

　　今年3月，区发改委签发了《关于西虹桥天山西路北侧07-02地块土地储备项目可行性研究报告（代项目建议书）的批复》（实际应该为龙联路北侧07-02地块）。

　　今年4月，该地块已被华发&江苏海润联合体以19.19亿元成功摘得，成交楼板价38689元/平方米，溢价率8.98%，房地联动价为64000元/平方米。

　　本月，该地块已公布项目方案设计。

　　用地性质：商业服务业用地、商务办公用地

　　佳悦路西侧C8A-03、C8A-01、C8B-01地块位于佳康路与佳悦路交汇处西南，奥特莱斯东侧对岸。板块上隶属于赵巷商业商务区。

　　上述3宗打包地块用地性质均为商业服务业和商务办公混合用地，总用地面积为56556平方米。

　　赵巷镇奥特莱斯二期已提出很多年。

　　2021年10月，奥特莱斯一期改扩建及二期规划商讨会召开，会上赵巷镇相关领导表示会全力支持奥特莱斯改扩建及二期意向拿地计划。但在那之后，百联似乎尚未在赵巷拿过地。

　　今年1月，赵巷镇召开的工作务虚会上再次提及奥特莱斯二期：要继续办好“品质生活国际论坛”，加快奥特莱斯二期项目落地和Terrace Park利林综合商业体开业。

　　那么，上述三宗地块是否会是奥特莱斯二期用地呢？

　　从目前已批复的上位规划所展示的这三宗地块规划指标来看，无论从用地性质、容积率和建筑高度都不是很匹配，3宗地块商业占比仅20%，商务办公占比80%，容积率高达2.5-2.8，而建筑形态上，建筑高度达50米，似乎与现有的奥特莱斯一期完全不一致。

　　当然，规划指标都可以按照项目需求进行调整的，以百联的能量这应该不是难事。

　　就奥特莱斯二期选址来说，南北两端已没有拓展空间。

　　而从合理性来说，现有奥特莱斯东侧对岸是蕞合适的，通过桥梁连接形成一体。

　　而嘉松中路西侧用地需要跨越嘉松中路，不管是架设人行天桥还是隧道，体验上都不如通过平缓的桥梁通达东侧地块体验好。

　　用地性质：基础教育设施用地（幼儿园）

　　用地性质：社区级公共服务设施用地

　　佳环路东侧B2-01、B2-02、B2-03地块位于佳环路与佳采路交汇处东北，板块上隶属于赵巷商业商务区。

　　早在今年3月，我们就已报道了上述地块的收储消息。

　　本月，这三宗地块已发布正式征地公告。

　　20、华新镇嘉松中路东侧05-05地块

　　嘉松中路东侧05-05地块区位图

　　05-05地块位于嘉松中路与叙通路交汇处东北，板块上隶属于华新凤溪社区，为纯商务办公用地。

　　21、华新镇嘉松中路东侧34-01地块

　　嘉松中路东侧34-01地块区位图

　　34-01地块位于嘉松中路与叙通路交汇处东南，在上文提到的嘉松中路东侧05-05地块的南侧，板块上隶属于华新凤溪社区，为纯商务办公用地。

　　街镇/板块：华新虹桥数字物流装备港

　　用地性质：一类工业用地、其他市政设施用地

　　11-02、11-03、11-04地块位于华新镇新协路与纪鹤公路交汇处东南，板块上华新虹桥数字物流装备港。

　　其中11-02地块用地面积为1670平方米，用地性质为其他市政设施用地；11-03、11-04地块均为一类工业用地，面积为21757平方米。

　　23、华新镇华蔡东路南侧19A-02地块

　　华蔡东路南侧19A-02地块区位图

　　用地性质：教育科研设计用地、一类工业用地

　　24、华新镇华蔡东路南侧19B-01地块

　　华蔡东路南侧19B-01地块区位图

　　用地性质：教育科研设计用地、一类工业用地

　　25、华新镇华蔡东路南侧19B-02地块

　　华蔡东路南侧19B-02地块区位图

　　用地性质：教育科研设计用地、一类工业用地

　　上述华蔡东路南侧3幅地块，即19A-02、19B-01、19B-02地块位于华蔡东路（规划）与嘉松中路交汇处东南，板块上均隶属于华新产业区。

　　用地性质均为教育科研设计用地和一类工业用地各占比50%。

　　截至目前，今年华新镇已成功出让了3幅产业用地，分别是青浦区华新工业园区28-07地块，青浦区华新镇新协路西侧10-14地块和华新工业园区16-15地块。

　　用地性质：社区商业用地（含菜场）

　　20A-02A、20A-01A、21A-01A地块位于鹤如路南侧，即建设中的16A-05A地块动迁安置房的南侧（详见附图），板块上隶属于白鹤镇城镇单元。

　　其中20A-02A地块用地性质为三类住宅组团用地，尚不清楚实际用途是与北侧一样安置房，还是普通商品房。

　　另外2幅为社区级公共服务设施用地，根据已批复的《白鹤镇国土空间总规（2019-2035）》显示，其中21A-01A地块内规划了菜场功能。

　　今年3月，我们报道了上述3幅地块土地收储项目可行性研究报告获批。

　　今年4月，上述地块公布拟征地告知书。

　　27、徐泾镇双联路北侧36-01地块

　　双联路北侧36-01地块位于徐泾镇北大居徐德路与金字圩路交汇处东南，板块上隶属于虹桥商务区拓展区。

　　相比上文提到的“龙联路北侧07-02地块”的“快速”出让，36-01地块同样推进效率很高。

　　今年3月，该地块获批建设用地预审与选址意见书，我们在报道中预测了徐泾镇下一批次“土拍”住宅地块，没想到来的这么快。

　　本月，该地块成为今年青浦第二批“土拍”的3幅拟出让地块之一。具体出让时间将在8月前公布。

　　还是本月，在该地块入选今年第二批“土拍”拟出让地块名单后公布了征地公告。

　　当然，需要说明的是，今年启动收储的地块并不意味着当年一定会实际出让。

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