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上海：亟需打造产业园区升级版探索产城一体模式

admin3个月前 (09-21)上海工业地产招商36

　　中国经济网上海10月29日讯（记者李治国）目前上海住宅用地资源日益减少，而上海新增工业用地市场也呈现供求回落，对存量用地开发以释放土地资源成为新的探索。因此，上海产业园区要建设成为推进“新产业、新业态、新技术、新模式”发展的“新载体”，打造上海产业园区的升级版。日前，以“产业园区转型升级与产业地产发展”为主题的“上海产业园区沙龙”暨易居论坛在沪举行。中国房地产风云人物万通控股董事局主席冯仑应邀在会上作《产业地产发展与立体城市》的主题演讲。

　　上海市经济和信息化委员会副主任徐子瑛在致辞中指出，上海市委、市政府领导高度重视产业园区转型升级工作。去年以来上海市陆续颁布了一系列政策措施，建立了“上海市工业区发展联席会议”，出台了《上海市工业区转型升级三年行动计划（2013-2015年）》，开展了乡镇工业区转型升级试点工作，全面拉开了全市产业园区转型升级的帷幕。当前上海正处于“创新驱动发展、经济转型升级”的关键时期，正在全面推进“四个中心”和具有国际影响力的科技创新中心建设。目前约1000平方公里的产业园区既是上海经济发展的主要载体，同时也是上海城市空间布局优化的重要潜力区域。科技创新、经济转型、方式转变、空间统筹、产城融合等都对产业园区发展提出了新的要求，加上资金、土地、人口、能耗的刚性约束，机遇和挑战倒逼产业园区转型升级。

　　产业园区欢迎专业化国际化企业加盟

　　目前上海产业园区发展差异非常大，有些比较好的园区如漕河泾、金桥、张江、嘉定等开发区，单位平方公里的土地产出超过200亿元，一些乡镇园区却只有20、30亿元，这些园区规模小，分散，布局不合理，开发管理水平不足，社会矛盾比较突出，二次开发的任务非常艰巨。

　　上海市经济和信息化委员会周强处长在主题演讲中透露，上海104个区块经济总量中，二三产业的营业总收入约为5.5万亿，工业总产值大概是2.4万亿，上缴税金3962亿，工业利润1839亿。全市104个产业区块平均单位土地的工业产值是69个亿，如果按照企业已经建成的用地来算大概是75个亿，除了剔除还有一些已经转型的服务业来算大概是82亿。目前全国的国家级开发区产出水平约在70多个亿。对于上海所有104个区块来看，平均数不能够说明问题。目前产业园区的发展不平衡，二次开发的政策以及体制机制亟需完善。

　　徐子瑛强调，经过20多年的发展，上海已经培育了一批优秀产业园区和团队，但与上海产业园区转型升级的巨大需求相比还不够，非常需要一大批国内外优秀开发机构和运营团队来参与和推动发展；同时，上海也是一个巨大的、具有典型性的产业园区二次开发、土地二次开发的市场，可以实现多方共赢。上海将会以开放包容的心态，积极支持专业化、国际化的机构团队来沪发展，发挥人才、资金、品牌、服务以及开发建设经验的优势。

　　周强表示，希望优秀团队，像新加坡的工业园区裕廊、央企的招商局等大型国有企业，像大连亿达、华夏幸福等开发机构，还有万通、绿地和万科等原来传统的住宅地产商，欢迎他们在转型过程中进入到上海的产业地产，按照2040年、2050年的眼光来打造三十年、四十年不落后的产业园区。

　　万科上海地产副总经理郑华在随后的交流发言中认为，产业地产可以分成三个阶段，一是资源整合阶段，需要集聚更多的资源包括政府、企业，更多的产业、经济资源集合在一起。二是开发建设，交由专业公司去做，提高工作效率。三是后期的服务，包括配套服务，这个一定是非常有能力的资本公司，或者非常有能力的运营商。

　　本次论坛邀请到被誉为“地产思想家”的万通控股董事局主席冯仑作《产业地产发展与立体城市》的主题演讲。他阐释立体城市的四个特征：头部、强调纵向规划，节约土地，提高居住密度；第二、产城一体化，用产业带动居住、商业从而带动娱乐、公共服务和公共设施等，即带来产业、空间和物业的关系；第三，节能环保是重点，寻求高密度可持续的城市做节能环保的解决方案；第四、需要优质的社会管理，因为密度提高后，会对安全、公共福利、反恐、很多基层组织的治理提出更高要求。整体而言，立体城市是高就业、高福利、低成本、可持续发展的一种城市。立体城市是万通在城市化进程当中提出的一种紧凑型、产城一体可持续发展的模式。

　　在立体城市中如何做到自我平衡和产业带来自己的需求，从而支撑城市的发展？头部、高就业系数；第二、高需求弹性；第三、高增长初期。依据这三个标准，万通的立体城市也选择了三个与之跨界融合的产业：医疗健康产业、教育与研发产业、都市立体农业。立体城市是不动产和产业引进的结合，不动产开发商来做硬件，产业企业来做运营，做软体，租赁开发商未来的房子，然后二者之间有一个风险共担的方式，从而解决产业进入的问题。

　　著名房地产经济学家、易居房地产研究院院长张永岳教授在演讲中提出城市化分为四个层面：即城市群，大城市，中小城市和镇。而城市群作为一个重要的推手，它是我国城市化战略当中一个重要的举措。因为中国太大，经济的体量也大，要维护中国的发展要有一定规模，一定分量的推手，这个推手就是城市化。今天产业地产的发展，完全符合我们整个经济社会发展的趋势，这个发展趋势就是以城市群带来的整个城市化的推进和我们引领型城市更新和发展。而产业园区转型是符合我们整个产城融合的需要。从产业发展来说，如果能够在一个更广阔的视野，并且抓住集中要点，再辅以相关产品具体的设计并找到适当的路径，我们产业地产空间一定是很大的。

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