为进一步推进本市产业园区城市更新工作，为存量产业用地的盘活更新提供政策指导和案例经验，切实提升产业用地使用效率，促进经济高质量发展，我委特别开设“产业更新”专栏。该专栏将定期集中展示各类产业园区城市更新的优秀案例，为各园区和相关部门开展存量产业用地二次开发工作提供经验和参考。

　　近年来，闵行区按照“一地一策”原则，向存量要增量，向低效要效益，因地制宜探索多元开发模式，推进存量产业用地提质增效。莘庄工业区持续推动存量资源盘活和用地结构优化，全面加强土地全生命周期管理，通过“零增地”技术改造、园区平台回购+统租统管、法律法规裁定等方式，逐步形成具有“莘庄特色”的低效用地盘活新路径。

　　主要措施1：“零增地”技术改造，打开预留区存量用地更新通道

　　闵行莘庄工业区内空调国际（上海）有限公司地块位于春光路108号，处于全市划定的战略预留区范围内。为满足在新能源汽车领域快速扩大的业务需求，空调国际公司计划新增投资5000万元，启动“注塑产线厂房改扩建项目”，在厂区内建设2幢约7198平方米的生产车间及仓库，引进各类新增注塑及装配设备，用于生产新能源汽车配套空调，提升现有生产产能。

　　莘庄工业区在得知空调国际公司需求后，积极对接推进这一项目。空调国际公司提出，因公司位于全市划定的战略预留区范围内，对于项目后续实施路径有顾虑。为解决企业顾虑、推进项目尽快落地，2024年初，莘庄工业区发函至闵行区经委，申请开展战略预留区内“零增地”改扩建的相关流程。在区经委的协调帮助下，区“三委二局”迅速启动了产业联合评审会。该项目在1个月不到的时间内完成了战略预留区内“零增地”改扩建的关键工作。目前，项目已取得工程规划许可证，预计近期可获批施工许可证，项目建成后预计可实现新增年产值12亿元、新增年税收800万元。

　　图1：空调国际公司项目前后对比图

　　主要措施2：“园区回购+统租统管”，多轮协商实现低效用地盘活

　　春光路611号地块原为某化妆品公司用地，占地面积为18.48亩，建筑面积仅4000平方米，税收始终处于较低水平。2018年，莘庄工业区在走访服务企业中获悉，该公司由于业务整合，有意退出用地需求。经过多轮协商，蕞终由园区平台公司——莘庄工业区经济技术发展有限公司作为主体，将该公司土地及资产进行收购。

　　莘庄工业区经济技术发展有限公司对地块上的厂房进行了整体改扩建，容积率从0.35提升至1.2，建筑面积达到了18700平方米。改建后，地块上共有两栋厂房，其中1号楼厂房建筑为丰田合成定制用房，2号楼厂房引入博世集团租赁使用。2023年，这两家企业正式开业，预计年营业收入将分别达到1.2亿元和1.3亿元。

　　图2：春光路611号地块前后对比图

　　主要措施3：依法处置闲置土地，收回土地后引进新企业提质增效

　　贝豪地块位于莘庄工业区，占地面积近49亩，于2003年以出让方式取得该地块。原出让合同约定竣工时间为2011年12月2日，但该地块自拿地以来长达20年没有开发利用。为此，根据国土资源部第53号令，认定该项目为由企业自身原因造成的闲置土地，2020年由区规划资源局依法注销贝豪产证，收回土地使用权，并交由区土地储备中心储备。

　　同时，作为莘庄工业区内重点培育企业，上海兆维科技发展有限公司已在莘庄工业区生产经营十多年，主营修饰性核苷、核苷酸等产品的生产和销售。在得知该地块收回储备后，兆维科技公司表达了希望获得地块的意愿，计划进一步拓宽核苷酸产业板块并打造企业“管理中心+研发中心+制造中心”。经区经委“三委二局”产业准入评审和一系列前期准备工作，2024年2月，该地块出让给兆维科技公司，项目达产后预计新增年产值约12亿元，新增年税收约1.14亿元。

　　下一步，莘庄工业区将重点谋划在收储再出让、调整产权主体、节余土地分割收储、自主提容、自主转型、微改造更新等方面发力，以“减量”换“增量”，持续引进高端制造、生物医药等领域优质项目，推动园区产业用地盘活利用、产业结构转型升级。

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